限竞房主导北京市场3年多后，五环内西红门于今年4月加入其中。

  4月29日下午，挂牌一个月后的西红门两地块开始竞拍，吸引了金茂、电建、招商、金融街、首开、龙湖、新城等一众房企参与。

  经过多轮角逐，新城以29.4亿元夺得大兴区西红门镇B1-05-(2)地块，溢价率7.38%，楼面价约3.89万/平方米；首开+龙湖联合体以以37.4亿元夺得大兴区西红门镇B1-05-(3)地块，溢价率3.03%，楼面价约3.95万元/平方米。

  中国房地产报记者注意到，被外界称之为西红门的“双子星”无论是成交溢价率还是楼面价都看似平平无奇，但最令房企“着迷”的是它高得有些意外的限价：销售均价不超过6.44万元/平方米，最高销售单价不得超过7.08万元/平方米。这一数字顺利将大兴限竞房天花板拉升到“7万元+”。

  反观两地块附近的项目，记者发现西红门板块目前基本没有新房在售，可售房源基本是二手房，价格约为4.3万元/平方米。其中，福星花园是距离新地块最近的老旧小区，目前二手房价在3.76万元/平方米；西侧一路之隔的鸿坤理想城，其中，离新地块最近的是鸿坤理想城·派郡小区，其均价为4.76万元/平方米。鸿坤理想城·礼域府，高层小区，二手房价格在5.4万元/平方米。上述3个小区均低于两地块不超过6.4万元/平方米销售均价。

  不仅仅如此，该板块最贵的项目是鸿坤林语墅，均价仅约7.4万元/平方米。也与西红门的最高销售单价不得超过7.08万元/平方米数字相差不大。

  不难发现，西红门两地块销售均价不超过6.4万元/平方米，最高销售单价不得超过7.08万元/平方米这一限价数字对于房企“形同虚设”。这也给拿地的新城、首开、龙湖房企们在产品打磨、销售价格上更多的可操作空间，揭去限竞房价格低、品质低的“标签”。

  “在过去的两年里，限竞房是给刚需的政策性福利。政府限制了销售单价，也限制了销售总价，好几个项目还出现了一二手倒挂绝对优势。但现在，限竞房福利性质减弱了。政府仍然限制面积，但在价格方面限制已经悄悄松开。”北京土地市场一位研究人士对此表示。

  事实上，长期以来由于限竞房没有自主定价权，无法突破销售均价等特点，造成了限竞房利润有天花板。

  “比如大兴的有两个项目，一个拿地价3.98万元/平方米，一个是4.04万元/平方米，它们都卖到了4.5万元/平方米，这中间不到一万元的利润成本，如果再除去建安成本、推广费用，盈利空间可想而知。开发商不是慈善机构，以盈利为目的，利润有限的情况下肯定会在品质上有折扣。”一位资深楼盘营销总对中国房地产报记者分析。

  “为了控制减少成本，限竞房只能是快周转。”上述中原地产某楼盘代理营销总则向中国房地产报记者道出适当控制限竞房盈利空间的一个方法——用时间换盈利空间。

  上述北京土地市场研究人士也同时表示，过去两三年入市的限竞房是不能抱有太大期待的。开发商不是做慈善，当利润空间被压低时，自然要降低部分成本。这样一来，地段和质量必然是要牺牲的其中一项。

  除了“诱人”超高限价，西红门“双子星”还有什么原因让房企如此青睐？

  “从2017年至今北京土拍市场供给了112宗限竞房地块，其中位于五环内有13个，如今四到五环之间限竞房就更少了，所以西红门这两个地块也显得弥足珍贵；其次是配套方面，地块周边不仅有宜家以及荟聚这样大型成熟的商业配套；除此之外还有生态公园以及贯穿南北的地铁19号线南延等，这些利好都给西红门增长了人气，关注度也逐渐升高。”上述北京土地市场研究人士分析。

  公开资料显示，西红门两地块处在南四环和南五环之间，西北侧挨着就是京开高速西红门收费站，距离轨道交通4号线西红门站约两公里。地块属于西红门范围，南侧200米左右就是西红门镇政府。西红门商圈内有鸿坤广场、荟聚、宜家等商场，商业配套齐全。