苏州重拳出击土拍违规者:金地等被禁3年拿地

许倩2020-06-17 08:37:52来源:中房报

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  作为长三角必争之地核心城市苏州,部分开发商为拿地不惜铤而走险。

  6月11日,江苏省苏州市自然资源和规划局连发4条公告,通报对金地、雅居乐、黑牡丹等旗下8家违规参与地块竞买的房企处理决定,违规企业3年内不得参加苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动。

  “房企很看好苏南地区房地产市场,苏州只要有地块出让,全国各地开发商都来争抢。”有房企人士称。

  事实上,因热点城市土地市场竞争压力愈发加大拿地难度上升,今年以来房企围标、多家子公司同时参拍同一幅土地的情况屡见不鲜。但处罚力度如此之大还是首次。

  “龙头企业本身土地储备充足,两三年不拿地还能抗一抗;但对于中型或小型企业而言,手中土地本就不多,必须滚动拿地才能活下去,如果真的两三年不拿地就会失去这个市场。”上海中原地产市场分析师卢文曦对中国房地产报记者表示。

  当然,不排除后续企业在苏州拍地时另换一副马甲继续竞拍,但一旦被查出将对企业在地方政府心目中的形象造成更大负面影响,“后果是地方政府在做保障房、旧改等一些项目时不会愿意让这样的公司参与,这里面多少有一些利润,尤其市场不好时能有代建机会企业就能活命。”卢文曦表示。

  此次苏州出重拳重点整治土地市场实际上也是对开发商群体的一种警示,政府稳地价、稳房价决心再度彰显。

  苏州地市乱象:“多马甲”违规拿地

  今年4月初苏州10宗地块开启竞拍模式,近百家房企“激战”8个多小时,苏州土拍系统甚至出现崩溃现象。这种盛况为房企借用“多马甲”拍地埋下伏笔。

  据苏州市自然资源和规划局公告,金地集团旗下两家公司、雅居乐集团旗下两家公司、黑牡丹旗下两家公司、自然人施其奇、陈荣巧全资控股的两家公司,在四五月参与苏州多幅土地出让活动中,存在违背出让文件中“由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买”相关规定,属于违规参与竞买行为。

  通报显示,2020年4月9日杭州天霖投资咨询有限公司和绍兴金汉企业管理咨询有限公司同时参与竞买“苏地2020-WG-18号”国有土地使用权,上述两家企业均由杭州金地自在城房地产发展有限公司全资控股,该企业实际控制人为金地集团。

  4月26日和5月15日,常州湖畔置业有限公司和常州雅乐科技园有限公司同时参与竞买“苏地2020-WG-24号”地块和“苏地2020-WG-30号”地块国有土地使用权。这两家企业均由迪扬有限公司控股。资料显示,迪扬有限公司为雅居乐集团旗下公司。

  此外,常州黑牡丹置业旗下常州牡丹瑞都房地产有限公司、常州牡丹华都房地产有限公司,以及由自然人施其奇、陈荣巧全资控股的盐城市通伟达智能化工程有限公司、盐城市创益通电子科技有限公司等4家公司也被一并通报。

  “马甲”并没有让这些房企大获全胜。从中标结果来看,除金地旗下子公司竞得“苏地2020-WG-18号”地块外,上述其他企业均未拿下相应竞买地块,而是被新希望、沈阳越秀地产、东原地产所竞得。

  按照苏州规定,将上述8家企业列入国有建设用地使用权挂牌竞价出让失信行为人名单,自作出处理决定之日起,3年内不得参加苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动,并将企业违规信息推送至苏州市信用信息共享平台。

  “房企违规参与竞买主要是为了提高竞得率。”一位华东房企负责拿地的人士表示,苏州设置了土地最高价格限制,但当报价达到价格限制后,就是各个开发商拼运气的时候了,因为最终是按照报价区间的平均数确认竞得人。这种情况下,如果开发商多一个“马甲”,就多一份希望拿到地。

  按照苏州土地出让规则,对设定市场指导价地块在网上挂牌自由报价和限时竞价阶段,土地使用权网上竞价超过市场指导价25%以上的网上竞价中止,转为网上一次报价。所有取得相应地块网上竞价资格的竞买人均可参加该地块一次报价。竞买人报价在出让人公布的一次报价总额有效区间范围内进行一次报价。以一次报价中接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人,以其所报价格确定为地块竞得价格。

  房企铤而走险背后:苏州必争之地

  有房企人士评论称,金地、雅居乐都是偏头部房企,土地竞争激烈下不想办法拿到地竞争对手就会去拿,再想进入苏州市场就难了。不惜违规拿地,显露出这些房企急于在苏州加大市场话语权的迫切性。

  截至2019年末,金地通过招拍挂、股权介入等方式已在苏州布局十几个项目。2019年金地苏州实现69.4亿元签约销售额。然而,金地在苏州规模增长更多依赖合作等方式。2019年在售的10个项目中,金地权益占比超过50%项目仅2个。有分析称,金地急于在苏州拥有自己独立操盘项目。

  “这种违规做法对土地市场会造成很大干扰,比如真正的买家就三四家,但有的注册了两三个公司,拍卖过程中很容易干扰价格,造成地价越拍越高,对房价调控也会造成影响。”卢文曦称。

  苏州地市、楼市的火热是房企铤而走险背后动力。数据显示,2020年1-5月,苏州土地成交规划建筑面积922.11万平方米,同比上升46.5%;4月、5月苏州土地出让金已超过440亿元,其中5月成交48宗地块,8宗为宅地,成交楼面均价9906元/平方米。北京、杭州与上海的土地出让总额均突破1000亿元。

  同时,作为长三角地带核心城市,苏州楼市预期亦被房企所看好。今年以来面对疫情突袭,大部分房企调整了全年投资额度,但唯独在长三角重兵布阵,甚至超过粤港澳大湾区。但房企要想进入上海、南京、杭州市场付出的代价会更大,相对来说苏州市场则比较容易进入。卢文曦举例称,房企若想进入上海市场,没有二三十亿元很难拿下地块,苏州市场十几亿元就能进入了。对房企而言投资成本会低很多,同时苏州市场也不见得会差,很多企业资金也多,为确保拿到地就会行走在“灰色地带”。

  同时,苏州市场的楼市需求亦较为旺盛。从长江以南来看,很多买家会愿意往苏州去。苏州房价远低于上海、南京、杭州等地。数据显示,苏州5月商品房均价为23760元/平方米,同比上涨10.4%;杭州5月均价为30542元/平方米,同比下跌3.33%;南京5月均价为31491元/平方米,同比上涨2.23%。

  事实上,今年以来已有多地爆出土拍违规问题,亦集中长三角地带。今年3月底,上海虹口区北外滩地块公布招标结果,最终第一顺位中海以底价34.3亿元摘得;一周过后则传出中海、华润、万科三家参与竞标的公司法定代表人被调查消息,原因是涉嫌北外滩土地围标。此事件后上海修改了土地竞标规则。

  中国房地产报记者就违规事件联系金地及雅居乐以求获得对此事的回应,但截至发稿,双方均未置评。

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