远洋资本“炒”楼胜经

杨静姝2020-07-08 08:41:15来源:乐居财经

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  低买高卖的生财之道,远洋资本尝到甜头后开始复制。

  前脚刚卖出上海大宁商业广场,后脚便买进上海另一处物业。7月7日,远洋集团官微宣布,6月,远洋资本已完成对上海H88越虹广场项目的成功收购。

  从消息传出到完成收购,不足一个月,远洋资本的出手快速利索。在对越虹广场描述的字里行间,远洋资本流露出淘到“物美价廉”好货的喜悦感。

  “H88越虹广场是漕河泾板块为数不多具备价值提升的项目之一。”远洋资本毫不掩饰对该项目潜在价值的看好。资料介绍,H88越虹广场位于漕河泾新兴技术开发区,紧邻徐家汇CBD,同时也临近虹桥机场、上海南站等交通枢纽,总建筑面积超6万平方米,该项目的租户多为中大型租户,云集诸多高科技租户。

  逆市拿下该项目,远洋资本的这次入手亏不亏?

  5月17日,远洋资本着手买入该项目时,交易对价19.67亿元,收购单价为3.52万元/平方米,根据漕河泾商圈当月附近时间段大宗交易的价格来看,单价均在4万-5万之间。低于市场价买入,已经为未来收益留下了空间。远洋资本团队认为,其在相对“价格洼地”入手,有一定的价格优势。

  远洋资本的盈利模式似乎很简单:低买高卖。

  “低买高卖”的项目操作策略,从远洋资本2017年收购中银资产包后变得愈加明显,节奏也在加快。

  中银资产包中含有6处物业,入手14个月后,首先分拆北京硅谷亮城变卖,紧接着将成都华敏翰尊大厦“散售”,2019年12月,又成功退出了上海大宁商业广场。

  不足3年的时间里,远洋资本用相同的方式处置了3处收购资产,并且在进退之间尝到了甜头。远洋资本认为,这种资本运作模式得到了市场验证。

  资料显示,远洋资本退出上海大宁商业广场时,该项目的IRR(内部收益率)达30%;退出北京硅谷亮城时,其IRR超50%。

  在退出上海大宁商业广场项目,曾公开表示:“在当前经济周期下行的大环境中,通过前端介入以相对较低的市场价格获得具有改造更新和增值潜力的优质标的,在市场翻转时,再通过运营方式处置资产、回笼资金的操盘模式已得到市场验证。”

  远洋也看好该物业在漕河泾板块内的升值潜力。待其价值提升之时,也便是远洋资本脱手之日,这已是远洋资本的项目运作“公式”。上海大宁商业广场如此,此前的北京硅谷亮城、成都华敏翰尊大厦也是如此。H88越虹广场或也难逃此套路。

  如果说,“低买”是靠的投资眼光。那么,远洋为什么总能做到“高卖”?

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析道,远洋资本在转让项目时总能作到“高卖”,可能有两个方面的原因:一是项目确实质地非常好,IRR能高达30%-50%;另一个原因是交易时机把握的比较好,或者存在“内部定价”。

  能做到“高卖”,退出的时机很重要,关键还是靠项目质地。在项目价值提升上,远洋资本有自己的一套方法,投资团队的“包装”能力可见一斑。

  乐居财经了解到,远洋资本的团队成员多具有知名基金公司、五大行或者知名房地产公司背景,在投资不动产上,除长期自持外,就是用地产基金的投资逻辑选项目,即用基金的逻辑收购、运作及退出。项目运作的核心是:控成本、提收入。

  据介绍,对现状经营良好、出租率较高的项目,通过调整租赁策略再提升租金;对有增值潜力的资产,会进行大体量改造,如硬件提升、业态更新等焕新的方式,提高出租率和租金,缩短租赁期;对不良资产,挖掘投资机会,适时分割。

  大楼的租金收益很关键。据统计,当前,越虹广场大约每日租金5元/平米,主力租户是科技企业,一年可产生租金9000万元左右。而远洋资本在入手后,已经为其增值规划好了方向。

  乐居财经了解到,针对H88越虹广场项目的业绩提升,远洋资本提出“聚焦型的客户定位”、“灵活的租赁策略”等增值方向。

  H88越虹广场不是起点,当然也不是终章,商办物业大宗交易未来仍会持续。远洋集团表示,优质不动产类资产具有穿越周期的投资属性,未来远洋资本仍将把握特殊时期的投资窗口,实现价值。

  从远洋资本的业务布局来看,不动产投资是其重点关注的五大领域中,业务规模最大的,所占比重高达40%,其中包括商业地产、物流地产、数据地产三大类持有型物业和销售型物业。

  脱胎于房地产金融事业部的远洋资本,是远洋集团多元寻路的其中一条,也是远洋集团董事局主席李明抱以高期待的板块。

  2016年李明就曾表示,未来几年时间,房地产销售规模预计按年增长百亿元左右发展,其中将有相当一部分来自“远洋资本”。而远洋资本的发展也确实按照李明的计划在走。

  据乐居财经不完全统计,远洋资本已经布局北京、上海、广州、成都等22个海内外城市,参投项目超60个。截至2019年底,其资产管理规模突破970亿元人民币,接近千亿。

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