奥园健康:鲸吞乐生活得失

公司乐居财经研究院 2020-07-28 09:19:45 来源:陈传希

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  首次迈入千亿俱乐部后,中国奥园11.6亿收购京汉股份近30%的股份,开始展露自己的野心。而旗下的奥园健康也加快了发展步伐。

  不仅携手阳光海天、晶石中国发展智慧停车的相关业务;还与大翔医药、韩国保健产业振兴院(中国代表处)等公司达成战略合作。此外,在收购上,奥园健康也展现了自己的“好胃口”。

  两项收购增加近2.5万平管理面积

  截至7月24日,奥园健康2020年进行了两项收购,收购公司数量仅次于时代邻里。

  4月22日,奥园健康2.479亿元收购了京汉股份旗下的乐生活智慧社区服务集团(837249.OC)(以下简称“乐生活”)80%权益。5月11日,奥园健康3700万元收购宁波宏建物业服务有限公司(以下简称“宁波宏建物业”)65%股权。

  一般而言,战略收购物业公司,是物管企业扩大规模、丰富管理组合、进军新市场的有效途径。奥园健康早就深谙此道。早在2019年3月18日奥园健康上市前,公司就自独立第三方收购了三间物业管理服务公司,来扩大了公司的物业组合及地理覆盖范围。其中,2016年奥园健康200万元收购安徽瀚林,将物业组合及地理范围扩张至蚌埠;2019年250万元收购深圳华中,将物业组合及地理范围扩张至深圳。

  2020年的两项收购同样如此。截至2019年底,奥园健康的收入超过6成分布在华南地区,华东、华中、华北、东北地区的收入相对较少。而乐生活管理的项目主要位于北京市、河北省、河南省、天津市、重庆市及四川省;宁波宏建物业则专注于浙江省宁波市之住宅及商用物业管理服务。这都为进一步拓展奥园健康在华南地区以外的物业管理组合。

  乐生活为奥园健康增加208个管理项目,物业总建面达2263万平方米;宁波宏建物业为奥园健康带来了34个在管项目,总合约建筑面积约为241.3万平方米。

  截至2019年12月31日,奥园健康物业服务区域覆盖中国13个省份、直辖市及自治区38个城市,共为94处物业提供物业管理服务,涉及物管业务的在管面积超过15.1百万平方米。

  但据克而瑞发布的《2019年中国物业服务企业管理规模榜》,奥园健康的物管规模不到行业TOP50,甚至离top50的门槛3069万平有着很大的距离。加上了2020年两项物业的管理面积,规模再进一步的奥园健康,或有能力一冲物业服务企业管理规模榜TOP50。

  收购的代价:现金及净利率骤降

  截至2019年奥园健康的在管面积仅15.1百万平方米,乐生活相当于奥园健康的1.4倍体量。吞并一家体量比自身还大的公司,对于奥园健康来讲并不是一件易事。再加上收购宁波宏建物业65%股权,不管是资金上,还是项目整合上,对于奥园健康来讲都是一个挑战。

  虽然奥园健康表示,收购的代价将由公司2019年上市所得款项拨付资金。但截至2019年底,奥园健康的净资产约为8.46亿元,货币资金约为8.23亿元,两桩收购总对价耗费2.85亿元现金,将使奥园健康的手持现金骤降。

  此外,奥园健康早在招股书中表示,公司选择收购目标的标准之一是财务状况及盈利能力。具体而言,最近财政年度净利润不低于200万元,且净利率不低于10%的物管企业。而乐生活2019财年的净利润仅约4.91%,远低于奥园健康不低于10%净利率的目标。2019年,奥园健康的净利率约为18.1%,位于上市房企的净利率水平高位。但随着乐生活并表入奥园健康,势必拉低奥园健康整体的利润率水平。

  如何整合乐生活,提高乐生活的盈利能力,将是奥园健康接下来的重要挑战。

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