陈劲松“混改”陈劲松

张文静2020-08-07 09:44:00来源:乐居财经

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  乐居财经 张文静 发自深圳

  陈劲松说过,世联行是一个没有太多故事的公司。

  “从成立起,我们这帮人一开始就定了这么一个行业,一开始就干轻资产,做交易服务,几十年不动,你说多腻歪人啊,哪有故事。”

  时移世易。陈劲松开始为世联行书写新故事了。

  8月4日晚间,世联行(002285)“官宣”易主,珠海大横琴集团接盘。

  按照双方签订的协议,世联中国拟委托大横琴行使其持有的世联行2.85亿股股份(占世联行股份总数的14%)对应的表决权。本次股份表决权委托生效后,大横琴将成为公司单一拥有表决权比例最高的股东,大横琴唯一的股东珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会将成为世联行实际控制人。

  受此影响,在停牌一周后,8月5日,世联行复牌涨停,涨幅达9.93%。

  在经历转型、尝试“自救”后,世联行董事长陈劲松最终选择“放手”,将自己创立的世联行的控制权拱手送出。一个创始人,不是万不得已,是不会走到这一步的。但在关键节点上,陈劲松深知,这对当前的世联行来说或许是最佳选择。

  官宣当日,陈劲松写了一封致员工的公开信。信的末尾,陈劲松说,“一个时代有一个时代的主题,一个时代有一代人的使命,在城市升级,租赁崛起,产业优化和房住不炒的时代,世联行必须站在时代的潮头,拥抱这个新时代。”

  创业

  陈劲松是一位“92派”企业家,受邓小平南巡讲话感召下海,身上颇有同代企业家共有的气质——知识分子理想和情怀。

  他称自己是“风险规避型”,缺少其他商人身上的冒险因子。相比商人,他更像一个学者,坚持扎实做好基础,谋定而动。他自称对财富不敏感,与经济学家探讨经济问题会更让他兴奋,并坦言,如果有机会做个访问学者或是博士生,他会非常感兴趣。

  身处房地产汹涌的热潮二十多年,陈劲松坚持不拿地不盖房,专注房地产服务业。他在多个场合多次说过“坚决不干开发商”,也数度提及要对标世邦魏理仕,把世联行打造成为地产服务行业的世界级企业,这是他的理想。

  1990-1993年,陈劲松在香港中国海外地产有限公司工作了三年。彼时,香港已经是较为成熟的市场。他注意到香港房地产咨询顾问公司遍地开花,但内地市场这一行业却一片空白。1992年,邓小平南巡让陈劲松看到了在内地发展房地产咨询、顾问及代理的机会。

  1993年,陈劲松和妻子佟捷在深圳注册了世联地产顾问公司,由佟捷全职负责公司的运营,陈劲松则继续留在中海地产。同年7月,该公司取得深圳市为房地产咨询企业颁发的第一张批文,批准经营房地产评估与交易等专营业务。

  但世联地产有些生不逢时。创立第二年,房地产行业遭遇宏观调控,市场一片萧条。世联地产以评估见长,但刚成立不久,业务范围窄,市场影响力弱。到1995年,世联地产的发展举步维艰。为了集中精力,陈劲松正式辞职,与妻子携手经营世联,并开始在评估业务的基础上进行业务扩张。

  彼时受市场影响,深圳出现了许多积压楼,这为世联地产打开了另一扇门。陈劲松决定开拓代理业务,为开发商代理销售房产。

  陈劲松在香港工作三年,见识过房地产行业开发、销售、运营的整套模式,包括预售制度、住房按揭、土地招拍挂制度及卖楼花、顾问、策划等营销手段。

  当时在深圳罗湖的西武百货楼上有二十套左右的现房需急卖,开发商委托给了世联代理。世联接手这批房子时,发现都是大户型不好卖,陈劲松就将其改造成小户型,并把小户型集中起来做成地产展销会,在报纸上登广告,同时线下发传单。

  随着这个代理项目成果初现,世联在业内开始有了一点点知名度。紧接着世联又代理了深圳宝安广场项目,将积压的楼盘在两个月内销售一空,由此在业界一炮而红。

  此后,世联逐渐将自己定位为房地产综合服务提供商,业务范围覆盖房地产代理销售、顾问策划、资产服务、金融服务及经纪业务。

  2009年,世联行上市,成为首家登陆A股的房地产服务商。上市前夕,陈劲松接受媒体采访时透露了自己的“决心”和“私心”:绝不介入房地产开发,他要证明房地产服务业不比房地产开发低一等,服务业也能做大做强。同时,他希望向国际标杆企业,如世邦魏理仕看齐。

  上市后,世联行迎来发展的高光时刻。乘着行业发展的东风,世联行的发展也稳步提升。到2017年,世联行的营收规模及净利润已经从2009年的个位数增长至82.53亿元及10.03亿元,这也是世联行到目前为止业绩数据的最高点。

  转型

  经过三十多年的发展,房地产行业开始进入“下半场”。陈劲松认为,游戏规则已改变,存量市场将大有可为。而下半场最关键在于服务红利、“大都市圈”等。

  2014年,世联地产更名“世联行”,并启动“祥云战略”,核心是由产品导向转向以客户为中心的集成服务。金融、资产管理和电商是该战略的“三驾马车”。

  之后世联行逐步加大了对新业务的探索和布局,包括世联红璞的公寓管理、以世联空间为主的共享办公业务、小样社区的运营管理、社区管家和世联养老等。

  尤其在长租公寓领域,世联行下了重本。世联行披露的数据显示,2017年长租公寓签约突破10万间,在管运营约3.5万间。世联行的目标是要达到100万间,这就需要更大的持续投入。

  彼时陈劲松对业务投入很有信心,2017年初的年度业绩发布会上,他指出,“长租公寓和写字楼都可以变成金融产品,资金不是问题。”在他的规划中,未来来自公寓、写字楼等存量资产运营的稳定收入是营收的重要组成部分。

  他也预料到转型会带来短期内的亏损,做好了“以退为进”的准备,相信“未来很多年后,我们会享受到这个布局带来的好处”。

  事态发展却不尽如人意。

  随着国内房地产行业调控趋严,行业整体进入“寒冬”,世联行传统代理业务进入“瓶颈期”,而持续投入的新业务发展受限,世联行陷入困境。

  艰难始于2018年。这一年,国内房地产行业开始新一轮调控,楼市低迷。各大房企销售规模放缓,世联行作为下游服务商,也受到了明显影响。

  当年世联行营业收入为75.33亿元,同比下降8.26%;归属于上市公司股东的净利润为4.16亿元,同比下降58.59%,自2009年以来营收、利润首次双双下降。

  2019年全年,世联行共实现营业收入66.5亿元,同比下降11.73%;归属于上市公司股东的净利润为0.82亿元,同比下降80.29%,营收、利润进一步下滑。

  2020年上半年,受疫情冲击,加上行业下行的双重影响,世联行直接由盈转亏。半年度业绩预告显示,业绩预计为亏损,亏损额为6500万元~8400万元。

  近年渠道的崛起,开发商自销团队的建设,也在进一步挤压世联行的生存空间。近两年来,世联行代理销售业务收入不断下滑。2017年世联行代理销售业务收入为37.79亿元;2018年,这一数字变成了33.16万元,同比降了12.26%;2019年上半年,代理销售业务收入仅为13.08亿元,同比下降7.49%。

  传统业务不断式微,另一方面,新业务还处在爬坡阶段,盈利点不突出,有些甚至尚未盈利,不断蚕食传统业务的利润。

  在世联行目前四大业务板块中,传统的交易服务业务的营业收入仍占总收入的大半。世联行2020年一季报显示,交易服务业务收入占世联行总收入的60.94%,,交易后服务占6.21%,资产运营服务占20.04%,资产管理服务占12.81%。

  除资产运营服务收入同比增长15.96%外,其他板块业务均同比下滑。世联行称,资产运营服务收入增长主要是由于公司工商资产运营和公寓管理业务运营效率持续提升。

  但是,公寓管理业务前期暂时性亏损并未得到解决。世联行在2019年的4月的发布会上曾提到,长租公寓业务还尚未盈利,属于公司业务发展的战略型亏损;在公寓业务立项时,公寓的平均租期是12年,预计需要5年的回收期。

  业绩不理想直接影响世联行的现金流。今年1-3月,世联行经营活动产生的现金流量净额同比大减309.5%至-2.67亿元。

  自救

  面对转型和业绩压力,早在去年,世联行就开始寻求自救。

  2019年8月,世联行联合58同城、同策共建新房联卖平台“58爱房”,共同规划在新房及二手房分销渠道服务上的合作。有业内人士表示:“世联行此举旨在进入新房渠道分销市场,将纯代理改为销渠一体,提振业绩。”

  同年12月,世联行宣布以发行股份及支付现金方式购买同策咨询81%股权。此次合作被陈劲松给予厚望,称“强强联手成为中国代理业主导企业,是未来‘消渠一体’(销售渠道一体化)实质推动的核心力量。”

  不过,“强强联手”的美好愿望最终落空,这一合作计划于6月28日宣告终止。

  对于终止的原因,世联行在公告中表示,鉴于同策历史沿革较长,涉及本次交易的资产边界尚未最终确定,本次交易的交易方案较为复杂,部分条件尚不成熟,交易各方对相关合作条款和交易方案未达成完全一致意见。

  此前业界并不看好世联行与同策的“联姻”。两者重心都是一手市场的新房业务,业务上存在同质性。而当前国内房地产存量市场加速来临的背景下,双方在盘活存量房源的二手房业务上不具备优势。业务不能互补,这场并购很大程度上无法带来实质上的双赢。

  仅仅半年,这场合作告吹。陈劲松转身就抱上了国企大横琴的大腿。

  7月1日,世联中国首次向珠海大横琴转让2.01亿世联行股份,占世联行总股本的9.90%,交易共涉资5.65亿元。珠海大横琴一跃成为世联行第二大股东。

  7月20日,珠海大横琴再度出手。世联行股东北京华居天下网络技术有限公司向珠海大横琴转让1.2亿股世联行股份,转让价款为人民币3.79亿元,占公司总股本比例6%。

  到7月29日,世联行公告称,控股股东世联中国正在筹划表决权委托事项,拟委托珠海大横琴集团有限公司行使其持有的世联行部分股份对应的表决权。该事项可能涉及公司控制权的转移和实际控制人的变更。此时,距离世联行首次引入“国资”大横琴还不到一个月。这一举动出乎预料,陈劲松放手世联行的决心也被外界知晓。

  放手

  陈劲松和世联行为何引入大横琴?大横琴能为世联行带来什么?

  8月4日,陈劲松给世联行同事的公开信中,陈劲松说出了自己的想法。

  陈劲松将引资大横琴视为“自创立以来与IPO同等重要的大事”,“无论在发展融资,还是业务标杆树立上,都具有里程碑意义:通过制度安排,实现国企背景,民营机制,专业团队的愿景。”

  陈劲松重提世联行最初的理想,对标世邦魏理仕,成为房地产服务行业世界级企业。

  过去三年,世联行大规模进行业务探索和布局。但转型阵痛来得太快,在新业务尚未有明显起色的当口,又遭遇行业下行和疫情的双重影响,世联行发展遭遇波折。当理想遭遇现实,陈劲松意识到,“世联行本身的资源是远不足够的。”这也是他引入大横琴的考量所在。

  一直以来,上市企业引资国企,一方面突出了资本对其价值认可,利于后续资金扩展打开渠道;另一方面,也促进了资源共享,促进双方更多合作。

  资料显示,珠海大横琴成立于2009年,由广东省珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会100%持股,经营范围涉及项目投资及投资管理;基础设施项目投资、建设;房地产开发(凭资质证经营)等。

  国资背景的大横琴总资产811.28亿,净资产397.58亿,项目总投资约2759亿,拥有11家全资子公司,3家控股公司、6家参股公司及29家成员企业。

  从长远发展战略上来看,陈劲松将此看作是,为实施“粤澳深度合作区”拉开大幕。

  世联行曾表示,大横琴是珠海国资委下属企业,粤港澳大湾区目前是国家重要发展战略,世联行与珠海大横琴合作,具有战略协同意义。“大横琴作为横琴新区的国有企业,拥有一系列的高水平的产业园,有良好的信用主体。世联行主要是服务不动产的轻资产企业,公司此举(引入并转移控制权给珠海大横琴)是基于对公司发展的考虑。”世联行称。

  业内人士分析,大横琴入股世联行,主要是考虑世联行在不动产交易、运营、管理领域的丰富经验可以与其业务板块形成有效协同效应。而未来随着双方合作的深入,世联行有望与大横琴携手共同参与粤港澳大湾区大量国有存量资源的盘活利用。

  不过撇开更长远的战略上的意义,大横琴入股眼下更是一场“及时雨”。根据《股份表决权委托协议》,珠海大横琴承诺向世联行提供不低于5亿元人民币的借款。这可缓解世联当前更为急迫的资金问题。

  为了这一理想,陈劲松忍痛“放手”,也许是为了让世联行换取更广阔的发展空间。

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