“中国第一地区公司”的千亿征途

曾冬梅2020-08-13 09:21:23来源:中房报

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  8月7日,世茂海峡公布了前7月的销售业绩——约500亿元,其中6月、7月连续两个月破百亿元,若能保持每月百亿元的节奏,全年有望触及千亿元的销售额。

  千亿是世茂海峡在“中国第一地区公司”这个称号之上的新目标,实现的主要助力包括代管福晟集团、深耕大湾区等。为了迅速抢占大湾区市场,该公司6月份在深圳设立了湾区运营中心总部(以下简称“湾区总部”),仅上半年在湾区新增货值就超200亿元。据世茂海峡相关人士透露,这些新增项目将争取在下半年陆续推出市场,成为业绩支撑。

  盘活世茂福晟平台的存货也是世茂海峡今年的工作重点,按照计划,这个平台预计每年可有250亿元-300亿元的销售贡献。今年上半年,世茂海峡做了不少工作,将世茂福晟的绝大部分项目推入正常销售环节,交出半年上百亿元的销售成绩,下半年预计还有近200亿元的货值可盘活。

  值得一提的是,在项目盘活的同时,福晟集团的债务纠纷也陆续浮出水面。例如,世茂福晟中山项目近日便有施工方在追讨欠款,而福晟系的一只私募基金也被曝无法如期兑付。对于世茂海峡而言,如何处理好货值盘活与福晟集团原有债务清偿之间的平衡,是千亿征途中难度系数颇高的一项挑战。

  发力大湾区 新增货值超200亿元

  受疫情影响,今年房地产行业的开局颇为艰难,抢工期、抢销售成为了开发商们的指定动作。据世茂海峡方面介绍,该公司自2月3日起稳步推动各地项目复工复产,并在4月初实现跨越粤港澳大湾区、海西经济区、海南自由贸易岛的221个在建标段100%复工。

  从销售数据来看,该公司自6月份开始恢复正常节奏,单月销售额突破百亿元。在其前7月近500亿元的销售额中,广东也即是大湾区贡献了超过110亿元,仅次于福建。上半年,世茂海峡的大湾区项目有不少表现出色,例如,从粤泰集团并购来的广州世茂珠江天鹅湾项目从合作到开放只花了4个月时间,4月开售以来已销售了约12亿元。深圳的世茂深港国际中心,前7月也完成了超过20亿元的销售。

  大湾区是世茂海峡的新战场,也是一个新起点。为了昭显这个区域的战略地位以及深耕决心,6月28日,世茂海峡宣布其湾区总部正式入驻深圳前海第一高楼——深圳前海世茂大厦。

  跟管理重心倾斜相匹配的是进取的土地获取策略。世茂集团2019年年报显示,截至2019年底,其在大湾区的土地储备货值达到3800亿元,位居集团总土储的首位,也是大湾区外来房企中货值最高的一家。2020年,世茂海峡更是加足了马力,首度进入东莞便连下三子,在公开市场竞得三幅土地,新增货值超120亿元。在佛山,该公司于顺德、禅城两地增加了土储,同时在江门及茂名等地也新签了代建项目。经过此番动作,世茂海峡以超40盘的格局形成了大湾区城市全覆盖。

  世茂海峡相关人士表示,下半年大湾区还有不少新货将推出销售,包括位于广州金融城的汇金中心、广州世茂珠江天鹅湾的6号楼、广州世茂天越的新组团,以及珠海世茂港珠澳口岸城和江门世茂碧海银湖。而根据该公司要求新项目年内转化的周转标准,上半年新增的土储下半年也将冲刺供货。由此看来,今年大湾区对世茂海峡的全年业绩贡献将有明显提升。

  世茂福晟全年将盘活超260亿元货值

  头顶“中国第一地区公司”光环,世茂海峡在过去三年跑出了一般地区公司难以企及的速度,2016年-2018年,销售额年复合增长率超过100%,2019年,销售额突破900亿元,同比增速达到了80%。世茂集团董事局副主席许世坛对世茂海峡期望颇高,认为其2020年的销售额可达1200亿元,成为中国最大的地区公司。

  这1200亿元里是算上了来自世茂福晟的300亿元。根据2020年初那场世纪交易里披露的信息,福晟集团有1000多亿元的可售货值,以及大湾区内3000亿元-4000亿元的旧改货值。当时双方确定的合作思路是,世茂集团先帮助福晟集团的项目恢复生产,以此为前提,协助他们做债务重组。

  上半年,世茂海峡的主要精力放在恢复生产上。按照世茂海峡的说法,在世茂福晟这个平台成立后,该公司派出了不少精锐,为平台注入战略供应商、合作方资源等资源,投入大量精力解决诸多遗留问题,确保项目顺利取得预售许可证,推进各项目销售进度,盘活可售期货值。据了解,仅仅是今年前5个月,世茂福晟就已取得25张预售证,可售货值超60亿元;在售项目由2019年第四季度的36个项目增至51个。世茂福晟还制订了详细的计划,计划进一步加快项目取证速度,预计下半年还将推进超过30个项目取证,有望盘活百余万平方米可售面积、近200亿元货值。

  生产的恢复容易推进,债务重组却并不好做。在合作之初,世茂集团规划的路径是先解决福晟集团的短期流动性问题,用长债置换短债,低息置换高息。世茂集团财务管理中心负责人汤沸在3月底透露,已经跟福晟集团的上下游供应商、债权人等进行过多轮谈判,在债务重组中获得了支持。但要厘清、理顺这些盘根错节的历史遗留问题并不容易,今年6月份,中信资本旗下一只私募基金的投资者便跑到了福州向世茂福晟讨说法,要求偿付逾期的投资款。钜福上海前滩并购私募基金一期的投资人也没有等到本金兑付的具体方案和日期,他们在8月4日去了世茂集团的总部维权。而世茂福晟的中山项目,也有施工方在追索工程欠款。

  “其实福晟在大湾区拿的项目有些还是挺优质的,比如中山的3个项目,有了外部力量的支持,盘活不成问题。但是员工的高回报跟投、过往的债务也是很大隐患。”一位接近福晟集团的知情人士表示,世茂海峡的考验才刚刚开始,福晟集团在大湾区货值三四千亿元的旧改项目大部分还处于非常前期的阶段,最终能否成为世茂海峡在千亿之上的有力支撑,还存在很大变数。

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