泰山会“兄弟抱团”渡难关​

2020-08-13 09:28:49来源:中国房地产网

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  1993年,中国民营科技实业家协会的主要会员在山东开了一次会,成立了一个名为泰山产业研究院的机构。12年后,这个组织改名为“泰山会”,之所以取名“泰山”有两重意思,一是因为成立大会在山东召开,二是泰山乃“五岳至尊”,可衬托这些民营企业家的高度。

  因为行事低调、组织严密、门槛极高,“泰山会”成为了中国最神秘的民间组织之一。16名固定会员来自科技、地产、影视界等行业,在各自的行业都拥有绝对影响力,他们每年交100万元会费,参加两次内部活动,讨论经济形势、打球喝茶、互通有无。

  泰山产业研究院成立当年做东的是卢志强,2年后,在会长柳传志的引荐下,他成功加入了组织。打那之后,他的事业、命运就与“泰山会”的兄弟们交织在一起。

  上个月月底,万达酒店透露以2.7亿美元出售芝加哥物业项目90%权益,这意味着曾经的首富王健林已出清所有海外地产项目。王首富是“泰山会”的非正式成员,与卢老板私交甚笃,两人当年曾一同在海外市场叱咤风云,如今又一拨铩羽而归。

  王首富的5个海外项目套现了接近160亿港币,而卢老板刚刚接过交接棒,他有账面价值36.69亿美元(约为255亿元人民币)的海外地产项目需要处置。

  从当年买买买的意气风发,到如今断臂求生的落魄无奈,说尽这些年的沧桑变化、辛酸苦辣。

  好在“泰山会”是一个有福同享、有难同当的朋友圈,第一个向卢老板伸出援助之手的便是当年带他入会的柳传志。

  壹

  1985年,潍坊市技术开发中心办公室副主任卢志强因为在干部提拔时没被选上,愤然下海,先是担任了山东通达经济技术集团公司的董事长兼总裁,随后以7.3亿元注册资本创立了山东泛海集团公司,投身房地产行业。1988年,卢志强选择北上,在北京创办中国泛海控股集团。

  算起来,卢老板应该是最早出海的中国房企之一。1989年就在美国设立了“泛海国际有限责任公司”。据闻,当时是为了享受外资的税收等优惠政策。

  到了2008年,泛海国际资源投资有限公司成立,正式开启海外的实业投资。4年后,卢老板将目光瞄向了海外地产项目。

  2012年,卢老板与王首富在北京会见了俄罗斯北高加索度假村公司董事会主席阿尔迈德•彼拉罗夫,签了一份高达30亿美元的意向协议书,计划在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄罗斯其他地区建设大型文旅综合体。

  这笔买卖最后没谈成,但两位好兄弟发展海外地产的决心并未因此削弱。2013年6月,万达花9000万英镑从一家爱尔兰开发商手里收购了伦敦ONE项目。

  半年后,泛海也宣布实现了海外地产项目零的突破,以2亿美元收购美国洛杉矶Fig Central项目。自此后,两家公司便你追我赶,在全世界开始寻找地产项目“买买买”。

  在两年时间里,万达相继在英国、西班牙、澳洲、芝加哥落地了5个项目。泛海则花了4年时间集中精力攻下美国市场,收购了位于洛杉矶、旧金山、纽约、夏威夷等地的7个地产项目。

  贰

  接下来的事大家想必都很清楚,出海迅速成为了一股热潮,中国企业争先恐后在国外布局地产项目,吹大了不少地区的资产泡沫,让人爱恨交织,最终导致了国家禁令的出台。2017年,《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》出台,房地产、酒店等被列为限制开展的境外投资。

  海外投资风向的陡变,让开发商们视若珍宝的海外资产瞬间变为烫手山芋。万达出清海外地产项目具有风向标意义。

  有位从事海外大宗资产交易的朋友说,平心而论,万达的大部分海外项目还是不错的,只是仓促间出售,很难卖到合理的价格,从公布的销售价格来看,基本都是折价卖的。

  比如,当初万达收购伦敦ONE项目时,光收购款就给了9000万英镑,加上2500万英镑的其他支出,总成本达到了1.15亿英镑,转手卖出时只卖了5934.8万英镑,几乎打了五折。

  现在看来,泛海做的注定也是亏本生意。截至2019年底,7个美国的地产项目账面价值36.69亿美元,计提资产损失15.3亿元,而2019年泛海的归母净利润也才11亿元。

  海外项目的周转速度比国内慢多了,卢老板因此沉淀了大量资金。7个项目里只有2个在建,洛杉矶泛海广场2014年就开工了,计划投资总额22亿美元,到去年年底已经投了106亿元,但还没能看到产出。旧金山泛海中心项目预计投资总额达29亿美元,2016年开工,累计投资了79.5亿元,部分物业签了租约。

  朋友说,泛海的海外项目不少都买贵了,目前都悄悄都摆上了货架,但成交难度很高。比如2015年买的纽约南街80号项目,收购价3.9亿美元,泛海计划开发成豪宅出售,但纽约这几年豪宅供应量太大,去化很成问题。目前这个项目的估值只有2亿美元。听说去年有买家开价2.9亿美元,但卢老板没舍得卖。

  泛海也承认,近年来国际经济形势、国家关于境外投资的政策、市场情况等发生较大变化,使得项目的开发建设运营成本及难度大幅上升,对公司整体稳健运营造成了一定的压力和影响。

  叁

  卢老板狠下心卖的第一个项目是旧金山项目,今年1月份的时候曾透露,计划以10.06亿美元的价格出售,预计产生19.1亿元的损失。即便亏了这么多,买家还是打了退堂鼓,在3月25日这个尽职调查的截止日期宣布终止交易。

  紧急时刻,另外一位买家——弘毅投资迅速上线。

  这是联想旗下的子公司,在卢老板被买家放鸽子的第3天就跟泛海签了一份框架协议,约定以12亿美元收购旧金山项目。

  短短3天时间,卢老板就挽回了1.94亿美元(约13.5亿元)损失,虽然还是亏,但至少没那么肉疼了。

  如此识大体又慷慨的买家真是可遇不可求。要知道,泛海正面临偿债高峰,有超过200亿元的债务要在2020年偿还,境外项目出售是偿债资金主要来源之一。

  作为泰山会的领军者,柳传志救卢老板于水火并不难理解,毕竟两人在过去的岁月里已有多次同甘共苦的经历。比如,2005年卢老板拿地太多急需资金周转,柳传志曾出手相助。2009年联想进行股份改造,卢老板也毫不犹豫的减持民生银行股票,套现27.55亿元入股联想,成为第三大股东。

  在风光的时候,会员们合伙做生意、指点江湖,一起投资王首富的长白山国际旅游度假区、西双版纳国际度假区,甚至还投过贾跃亭。失意的时候,相互搀扶。非正式会员孙宏斌买了王首富的13个文旅项目,也接手了卢老板的北京和上海项目,都是上百亿的大买卖。

  话说回来,尽管柳传志已接了一个项目,但泛海还有6个海外项目待售,不知是否还有会员挺身而出?

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