中骏的勾地术

  中期业绩发布次日，中骏集团（1966.HK）涨5.32%，截至收盘，报4.16港元，总市值174.81亿港元。

  资本市场的信心来源于良好的业绩表现。报告期内，中骏收益同比增长45.2%至约人民币151.35亿元；母公司拥有人应占核心溢利同比增加19.2%至约18.41亿元；母公司拥有人应占溢利约21.14亿元，同比增加10.3%。

  在业绩向好之际，中骏也加大了股利分红，董事会建议派发中期股息每股港币11仙，较去年同期增长10%。

  二线城市销售贡献过半，千亿规模可期

  2020年，受疫情影响，中骏集团谨慎将年度目标定在930亿，但其进军千亿的决心没有改变。“今年公司930亿元的目标肯定完成，内部开发计划还是按照1000亿元目标进行控制。”

  据其中期业绩显示，今年上半年，中骏集团共实现累积合同销售金额401亿元，同比增长8.2%，完成了年度目标的43%。

  收益151亿，增幅45%；期内溢利25亿元，同比增15%；应占核心溢利18亿，应占核心溢利率12.2%，上涨19%，增长率维持行业高位。

  从销售的区域分布来看，长三角和海西经济圈是贡献主力，分别占比约39.4%及26.3%，达157.82亿元及105.31亿元，同比增长约15.8%及106.3%。而中西部地区的合同销售金额亦再创半年新高，达67.20亿元，占合同销售金额16.8%。

  从城市分布分析，二线城市中的厦门、南京、重庆及一线城市的北京销售表现最为突出，分别约人民币67.16亿元、人民币25.73亿元、人民币24.34亿元及人民币25.51亿元。整体来看，二线城市销售贡献占比达约60.7%，同比增长约56.6%，达243.26亿元。

  2020年，中骏集团可售货值约1700亿，其中一二线城市占比69%，按照930亿元销售目标计算，对应约54.7%去化率，若去化率达到58.8%（其2019年约62%），即可达成千亿规模。按照其上半年疫情下的销售表现，这个目标有很大概率会在年内实现。

  “一体两翼”成高质量增长基因，过半新增土地是商住用地

  中骏集团，一直将拿地视为开发的生死线。

  报告显示，今年上半年，中骏获取新增地块10幅，分布在8个城市，包括厦门、福州、潍坊及许昌等城市，新增土储332万平方米。其中8幅土地为一体两翼战略下购入的土地，新增6个FUNWORLD世界城购物中心和2个FUNLIVE方隅长租公寓项目。

  至此，中骏总土地储备达3303万平方米，分布于54个城市。其中应占总规划面积为2006万平方米，权益占比不断加大。从城市分布来看，二线城市是重仓所在，其在二线城市的土地储备成本占总土地储备成本68.5%。

  2017年，中骏提出地产千亿级开发及”FUN+幸福生活”生态圈的双轨战略；在此基础上，于2019年，构建以地产开发为主体，以新零售购物中心及长租公寓为两翼的“一体两翼”核心业务发展模式。同年，其新增的46个项目中，商住地块就有29个，占比约63%。

  “未来投资，中骏将重点通过购物中心和长租公寓两个抓手进行勾地。”依托这样的拿地策略，从经营来看，中骏的高质量增长已有了先天基因。

  “目前一体两翼的战略开始起到作用，预计未来中骏大概还是会有20%-30%左右的增速。”

  对于2020年后半程，黄朝阳表示：“中骏集团计划于海峡西岸经济圈、环渤海经济圈及中西部地区推出大量新盘，以改善型住房为主。在充足均衡的可售资源下，中骏集团有信心完成年初订立的930亿元全年合同销售目标。”