保利发展:城市深耕的逻辑

李奕和2020-08-28 08:57:25来源:乐居财经

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  今年上半年即将结束的前一天,保利一改外界对它保守的印象,在一天之内砸下近百亿,先后拿下广州天河宅地和一宗东莞虎门TOD地块。

  而就在几天前,保利华南当时刚在深圳拿下大鹏新区青谷城市更新项目。这个名为“青谷CYAN VALLEY”的综合体项目,总建面约达21.6万平方米。

  在大本营华南,这仅是保利发展(600048.SH)今年上半年众多的投资动作之一。

  根据其8月24日最新披露的半年报,2020年上半年,保利发展新拓展项目44个,新增容积率面积984万平方米,拓展成本820亿元,拓展面积及金额同比分别增长了19%和54%。这些新增项目也多分布在保利深耕的珠三角、长三角等地带。

  值得一提的是,早在2002年就开始了向外扩张的央企保利,其近两年的年报、半年报中,“深耕”一词开始被广泛地提及。一个重要的原因是,在头部房企都已实现全国化布局的情况下,城市深耕成为了规模房企未来增量发展的核心策略。

  保利发展的全国化布局在2015年已基本完成,并布局进入悉尼、墨尔本、伦敦等海外地区,其目前国内重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等区域,当中又以一二线中心城市为主。

  而从其半年报来看,深耕的发展策略,一如既往推动着保利发展业绩的增长。特别在今年突如其来的新冠疫情的影响下,对区域城市的深耕,更成为保利发展业绩逆市增长的重要保证。

  城市深耕带动业绩走高

  根据半年报显示,受新冠疫情爆发的影响,保利发展在上半年的销售业绩方面无疑还是受到了一定的影响。其在2020年上半年,实现签约销售2245.36亿元,同比上年有一定程度的下降,但仍位列行业前四、央企第一。

  但得益于对区域和城市的深耕,保利发展在上半年表现出了优于同行的韧性。自国内新冠疫情得到有效控制后,二季度以来,保利发展的销售得以迅速恢复。

  据了解,该公司签约金额自4月份开始同比转增,5-6月签约金额同比增加10%,其中6月实现签约金额688.53亿元,更是创历史单月销售新高。

  而根据最新销售业绩公告,其7月单月签约金额为486.15亿元,同比增加达到79.81%;至今年1-7月,保利发展实现签约金额2731.51亿元,同比下降2.33%;实现签约面积1814.47万平方米,同比下降0.52%,下降幅度已进一步减少。

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  半年报显示,其销售业绩绝大部分来自于保利发展深耕的城市。该公司聚焦的38个核心城市的销售贡献就达到76%。数据显示,其珠三角、长三角签约销售均超过550亿元,销售占比分别提升至28%和25%。

  而保利发展仅位于粤港澳大湾区的广州更实现销售金额超260亿元,佛山超150亿元;此外,杭州、南京、成都超100亿元,北京、上海、青岛、厦门等11城超50亿元,其城市深耕效果显著。

  资料显示,与销售同比稍有下降不同,保利发展2020年上半年在营收及利润方面还是实现了一定的增长。其报告期内实现营业总收入737.06亿元,同比增长3.6%;净利润133.22亿元,同比增长2.8%;归母净利润101.24亿元,同比增长1.7%。

  而在其总营业总收入中,房地产销售收入673亿元,占比91.3%。

  根据半年报,珠三角地区的广东、海西区域的福建、成渝区域的四川以及长三角的上海分别占该公司主营业务营收的前四位,而这些地区的营收占比均有一定的增长。

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  当中,广东、福建、四川、上海四个区域主营业务收入分别为274.08亿元、77.1亿元、70.24亿元以及67.14亿元,分别占其主营业务收入37.27%、10.48%、9.55%、9.13%,占比同比上一年分别增长了2.88个百分点、2.41个百分点、6.94个百分点以及6.76个百分点。

  另一方面,深耕区域和城市的策略,也为保利发展强劲的销售回笼提供了保障。据了解,保利发展报告期内实现销售回笼2023亿元,回笼率为90.1%。而在2015年,其销售回笼率一度达到99%;2019年也达到了93%,今年上半年相较于上年低有所下降,但仍超过90%。


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  资源结构持续优化

  根据半年报,该公司坚持“一主两翼”战略,已形成以“不动产投资开发为主,综合服务与不动产金融为翼”的业务板块布局。而在区域布局上,保利发展坚持以核心城市及重点城市群为主的布局策略,重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等国家重点发展区域。

  从上半年的动作来看,保利发展仍不断在其深耕的区域和城市布局。半年报显示,其上半年实现拓展项目44个,新增容积率面积984万平方米,拓展成本820亿元,拓展面积及金额较去年同期分别提升19%、54%。

  新增资源结构中,保利发展38个核心城市拓展金额占比达到86%,较去年提升7个百分点。而受此影响,该公司拓展项目的平均楼面地价为每平方米8328元。

  今年6月29日,保利、侨鑫联合体以底价33.49亿元拿下广州天河区科韵路西侧汇景新城E3地块,楼面价达41329元/平方米;当天,保利发展还以66亿元拿下东莞虎门高铁站TOD地块。一天之内,该公司斥资仅百亿元投入土地市场。

  到8月10日,保利还在广州斥资32.89亿元,竞得广州白云一宗商住用地。

  事实上,回顾保利发展近几年的土地投资可以看出,一二线核心城市仍是其重点布局的所在地。数据显示,该公司在2015、2016年新增土地的成本中,一二线核心城市甚至超过90%。而在2018年最低的时候,也超过70%。

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  资料显示,其上半年新增货量中住宅货量占比86%,资源结构持续优化;拓展金额权益比例提升2个百分点至73%。

  据了解,保利发展上半年实现新开工面积2866万平方米,竣工面积1213万平方米。截至报告期末,该公司拥有在建面积13048万平方米、待开发面积6727万平方米,其中38个核心城市占比达58%。

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