融创中国:孙宏斌的利润护城河

李奕和2020-08-31 15:53:23来源:乐居财经

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  2020年是融创上市十周年,其半年报用了一连串数字,讲述10年间融创所取得的成绩。

  “自2010年上市起,本集团实现了合同销售额增长77倍、收入增长35倍、核心净利润增长17倍、土地储备货值增长33倍及净资产增长27倍。”

  经过十年发展,融创早已从一家区域型房企发展成为全国性的综合企业集团,业务也由单一的房地产发展成为以地产业务为核心,并布局服务、文旅、文化、会议会展及医疗康养等板块。

  2019年,其合同销售金额5562.1亿元,排在碧桂园、万科、恒大之后,位列第四,已成为国内房地产企业绝无仅有的几大巨头之一。

  规模上已经成为头部企业,2019年,融创也升级集团战略为“中国家庭美好生活整合服务商”,开启了复合型企业集团的新篇章,企业的关注点也从规模转向了利润等财务指标。

  引用融创中国董事会主席孙宏斌今年3月业绩会上的一句话就是,管理重心一定以利润为核心,当然销售排名也不能往后跑。“利润第一、排名第二”已成为融创今后发展的主要策略,从最新发布的半年来看,融创已为这一目标挖好了所需的护城河。

 “三升三降”业绩亮眼

  在融创半年报中,六大指标“三升三降”成为其一大亮点,该公司在营收、利润、资产三大方面均实现增长。与之对应的是,通过积极优化资金债务结构,融创实现了土地投资、总负债及融资成本的“三降”。

  据了解,今年上半年,融创中国收入总额773.4亿元,同比增加0.7%。

  半年报显示,其经营溢利由2019年同期的157亿元增加23.3亿元至上半年的180.3亿元。该公司拥有人应占溢利达约109.6亿元,同比增长约6.5%;公司拥有人应占净利润率达约14.2%,同比增加0.8个百分点;核心净利润达约130.4亿元,同比增长约3%。

  截至2020年六月末,融创中国总资产9964.01亿元较2019年末上升3.72%。报告期内,该集团权益总额达约1338.8亿元,较2019年末增长约17.3%。

  在各项盈利及资产权益指标实现增长的同时,融创中国控负债的效果显著。一个原因是,其通过控制拿地节奏,借贷总额得到了很好的控制。据了解,2020上半年,该集团新增土地同比大幅下降约64%。

  土地投资减少,导致的资金及借贷需求减弱,该集团净负债率%相较于2019年12月31日大幅下降23.3个百分点。

  此外,积极主动优化债务结构,推动该集团融资成本显着下降。今年上半年,融创中国新增有息负债加权平均成本较于2019年末新增有息负债加权平均成本显着下降1.9个百分点。

 “三道红线”与融创的净负债率下降

  值得注意的是,近两年房企融资政策收紧,融资成本上升,加上各地调控政策不断,地产开发商的利润被摊薄。这样的市场环境中,房企要实现营收、利润等指标的增长并不容易。

  而一直以来,在资本市场,盈利能力又是投资者评判一家上市公司好坏的直观指标。盈利能力强,意味着这家公司能给投资者带来更好的利润及投资回报。从半年报来看,融创在复杂的市场环境中,依然实现各项指标的增长,也说明其业绩具有较好的抗风险和抗行业周期能力。

  另一方面,在“房住不炒”以及“稳地价、稳房价、稳预期”等政策之下,监管层面越来越重视房地产行业的健康稳定发展。特别是今年疫情的爆发给经济造成压力,作为国内经济增长压舱石的房地产行业,在稳就业、稳经济等方面更有着重要意义。

  今年8月,监管部门召开重点房地产企业座谈会,给地产开发商划定“三道红线”,对负债高的房企在今后负债增长方面做出限制,促进房地产企业的健康稳定发展。简单来说,一部分高负债房企在今后发债融资方面将备受掣肘。

  这个层面上讲,融创中国主动降杠杆,与当前的融资、监管环境高度一致,并展现出其先于同行的眼光。

  2020年上半年,融创中国在境内发行了2+2年期债券,利率仅4.78%,较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%。在境外债券市场发债期限得到延长的同时,其融资利率亦整体下降约1.5%。

  资料显示,该集团目前持续保持着充裕的流动性,截至六月底账面现金约1208.6亿元,其非受限制现金为852.3亿元,相较于2019年同期增长了9.35%。

  “三升三降”背后的内在逻辑

  仔细查阅其半年报便可以发现,融创中国之所以能在上半年实现关键指标的“三升三降”,原因也是多方面的。一方面,融创一直以来保持着高于行业营销去化能力,高转化率为其营收的增长提供了上升的空间。

  据了解,2020年一季度,融创中国供货安排受新冠疫情影响有所放缓,销售受到一定影响。但随着二季度开始疫情得到有效控制,销售强势反弹,在5月份开始实现销售额同比增长。2020年上半年,融创连同其合营公司及联营公司实现合同销售金额1952.7亿元,稳居行业前五。

  产品的高溢价方面,今年1-7月,融创合同销售金额2475.2亿元,累计合同销售面积约1776.2万平方米,销售均价约1.4万元/平方米,高于大部分同行房企。8月20日,融创长乐雅颂在重庆正式亮相,这是其全国首个宋风作品,意味着融创在中式产品领域以“宋”为IP,在产品美学和创新方面继续引领行业。

  另一方面,该公司利润的增长还得益于其产品高于同行的产品溢价以及手中持有的大量优质低成本土地。事实上,融创在拿地方面一直有一套自身的方法,奉行在对的时间拿对的地。通过踏准拿地节奏以及众多行业的收并购,近几年,融创累积了大量优质、成本合理的土地储备。

  据半年报披露,截至2020年六月末,融创连同其合营公司及联营公司的土地储备约2.48亿平方米,土地储备货值预计超3.0万亿,其中约80%位于一二线城市,而平均土地成本仅为4312元/平方米。充足高质量、低成本的土地储备为融创的高利润提供了可能。

  也正因为手中持有的大量优质土地,融创在土地市场可以游刃有余地根据自身需求进行取舍。今年上半年个别土地市场出现热潮,融创减缓了拿地的节奏,为其经营现金流快速释放、保持充裕流动性及负债率稳步下降提供了有力的支持。

  “三升三降”财务数据展示了融创已从关注规模到聚焦利润的可持续发展模式当中。融创在年报中表示,2020年下半年,该集团充足的可售资源将有力保障销售。预计下半年的可售资源将在6213亿元左右,其中约76%位于一二线城市。

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