合生的岔道口

展浩博2020-09-02 09:20:07来源:乐居财经

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  黄光裕出来两个多月,国美依旧平静,不曾如外界所企盼,再掀波澜。

  与这位昔日中国首富一道保持沉寂的,除了国美,还有黄光裕所在的潮汕商帮。地产巨鳄朱孟依就是其中一员。

  今年初正式将合生创展交棒女儿朱桔榕之后,年逾花甲的朱孟依似乎完全从合生淡去,但沉寂之中,合生创展又隐隐在掀起一场大变局。

  2020年8月21日,合生创展披露2020年中期报告,中报里一个吸睛之处是,今年上半年,合生创展股权投资总收益高达28.36亿港元,主要为股票投资收入以及股息收入,而2019年同期,这一数值还为0。

  8月28日,合生创展官微头条宣告,公司转型综合性投资控股平台卓有成效,净利大增。地产新规在即,从地产开发商转型综合投资平台,合生再逢变数。回溯过往,伴随地产开发潮水起落,历次合生之变亦颇具传奇色彩。

  朱氏三杰往事

  2008年,朱孟依事涉黄光裕案,协助调查消失9个月之久。其名下地产巨舰合生创展,骤遭搁浅,恰逢金融危机推波助澜,一时迎来至暗时刻。

  时至今日,外界普遍认为,彼次失联事件是合生掉队头部房企,以致错过地产黄金十年的重要原因。而在此之前,朱孟依以及他的合生创展一向是地产界的旗舰标杆,万科创始人王石在其面前也不过尔尔。

  “合生创展才是地产界真正的航空母舰”,面对合生,王石彼时亦曾望洋兴叹。此番盛赞,足见朱孟依在地产界的江湖地位。

  朱孟依,江湖人称朱老农,一说是他出身贫寒,另外则是说他手握田产无数,还有一种说法就是他如农民般面朝黄土,鲜少公开露面。

  这三种说法中,后两种解释已无可非议。不过关于朱孟依出身贫寒的说法,局外人却长期存有误解。

  多年来,梅州朱氏三杰的故事风靡地产界,其开创出的“珠联璧合”式打法更被誉为行业佳话。朱氏三杰,即朱孟依所在的朱氏家族三兄弟,而珠联璧合,则是指紧紧围绕三兄弟展开的巨幅事业版图:珠江系与合生系。

  朱氏三兄弟中,朱孟依排行老二,执掌合生创展;大哥朱拉伊,名下有新南方集团;三弟朱庆伊,在珠江实业和珠江投资中都有持股或任职。

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  根据梅州朱氏家谱,朱孟依三兄弟均为梅州著名慈善家朱的之子。改革开放后,朱的创建韩江建筑队,带领家族涉足建筑、电力多个领域,积累起不菲身家。

  因其乐善好施,在梅州丰顺乡里,朱家颇受美誉。朱孟依三兄弟事业展开,亦是在父辈基础上,而并非外界普遍流传的白手起家。

  巨鳄潜行 巨舰启航

  “没人知道朱家到底有多少家产”,一位梅州丰顺县当地人士表示。在梅州当地,叶.家是权力的象征,而朱家则是财富的代名词,两家之间亦诸多交集。追溯工商登记信息会发现,珠江投资最早为前者基金会名下的集体企业。

  在不少梅州土著看来,朱孟依向来是个手眼通天的人物,所交际的政商圈子常人难以企及。而在地产圈,朱孟依及合生系走“高层路线”已是公开秘密。

  “不然当年怎么可能在政府规划前拿到天河那么多地”,一位地产业内人士这样说道。其中所指拿地事件,即1993年,朱孟依的珠江投资以低廉价格,拿下广州天河区大片农田土地。

  彼时,越秀区作为开发商竞逐的主战场,朱孟依于天河拿地一反常人。不过时隔不久,天河区即被规划为广州新商业中心区。珠江投资在该地块上兴建的华景新城项目,让朱孟依赚得盆满钵满。

  基于对政府规划与商业发展超强的洞察力,朱孟依屡屡低价购入大量偏僻地块,坐等开发升值,而此招数可谓屡试不爽。暨南花园、愉景雅苑、骏景花园、珠江帝景等项目无不如此。

  1998~1999年间,合生创展在广州单座城市的开发规模相当于万科在国内五大城市的总规模,单城利润超过万科五城利润总和。

  通过学习潮汕同乡李嘉诚拿地捂地的开发妙诀,合生创展巅峰时期在一二线核心城市储地近4000万平,一举成为国内最大地产开发商。

  2004年,合生创展率先成为“华南五虎”中首家销售突破百亿者。彼时,恒大仅有14.4亿,碧桂园32.4亿,雅居乐45亿,最高的富力也不过64亿。五虎中,合生创展一骑绝尘。

  2006年,朱孟依北上京城,旋即拿下6大项目。合生霄云路8号、合生滨江帝景正在此列,豪宅大玩家合生创展由此名动京城。不同于碧万恒采取的高周转模式,合生采取慢周转、高品质、高利润的慢节奏开发模式。

  这也为其后续掉队及资金危机埋下伏笔。2008年,受黄光裕影响,同为潮汕商帮一员的朱孟依协助调查,失联近9月。企业创始人被查加上金融危机,银行随即停止对合生放贷,合生面临资金断裂危机。

  所幸时任合生创展总裁陈长缨力挽狂澜,合生得以从资金泥沼艰难逃生。不过受此重创后的合生创展随即开始了失落十年。

  2009年合生最高销售突破150亿后,此后长年徘徊不前,在百强房企榜排名逐年下滑。据克而瑞榜单,2019年合生创展以204亿销售,排在百强榜第96位,距当初行业头名之位已相去甚远。

 宗族与利益

  “资本嗜血永不眠”,这句适用于华尔街野心家的名言,在朱孟依身上同样适用。对利润的极致追逐,是潮汕商帮的一大特色。这一点,在出身此间的朱孟依身上尤其鲜明。

  一位接近合生人士表示,“合生对利润的追求是一以贯之的,不以资本市场喜好为转移,甚至有时与资本市场背道而驰”。在该人士看来,资本市场偏好业绩持续增长型企业,而合生并不在乎业绩增长持续性,只在乎利润。

  这也形成了合生独特的捂地开发、高品质、慢节奏的开发风格。2020年3月,合生创展处置名下合生国际大厦,时隔近两年后该笔卖楼交易才正式成交。单栋卖楼生意,合生获利19.5亿元。合生捂盘开发,低买高卖的暴利程度可见一斑。

  宗族意识是潮汕商帮的另一大特色。朱孟依同样不例外。接近朱孟依的前合生管理层表示,朱孟依是个掌控欲极强的企业老板,接近一言堂的行事风格,留给职业经理人的做事空间相当有限。

  2009年后,合生历经人事动荡,八年间总裁更换四任,任期都未超过三年。2012年,朱孟依将女儿朱桔榕推上台前,担任合生创展常务副总裁,此后一路擢升。直到2020年1月,朱孟依正式宣告退休,朱桔榕接管合生,出任董事会主席一职。

  时至今日,合生依然难脱家族色彩浓厚标签。很重要一个原因,就是无论合生系还是珠江系,其中关键要职悉数为朱家人把控,外人很难插手。

  除去合生创展交班女儿朱桔榕外,朱孟依对两个儿子均有指定安排。朱氏企业版图中媲美合生系的另一重要分支——珠江系,朱孟依几乎尽数交予次子朱伟航。

  珠江系核心平台珠江投资法定代表人及实控人均为朱伟航。金融平台珠江人寿最终控制人,亦为这个被钟爱的小儿子,朱伟航。相较次子,朱孟依分到大儿子朱一航名下的产业,则略显单薄,仅有文娱电竞类几家边缘企业,以及在珠江投资任职的董事职位。

  行至岔路口

  交班二代后,合生创展正展现出别样冲劲。2020年5月,合生创展10天斥资180亿于京南分钟寺一带接连拿地,出手阔绰震撼业界。据了解,相关地块将联合世茂、金茂打造又一豪宅大盘。

  积极拿地之余,合生亦在寻求主营业务转型与突破。2020年8月21日,合生创展披露2020年中期报告,中报显示,期内营收同比增53.2%,达97.13亿元;净利润同比增92.17%,达51.02亿港元。

  严格来讲,这是朱桔榕自今年1月正式接掌合生后,合生在其手下经营的第一份财报。业绩堪称靓丽,但财报中更吸睛的店则在于半年拿地230亿的数额,以及收入不菲的股权投资收益。

  今年上半年,合生创展股权投资总收益高达28.36亿港元,主要为股票投资收入以及股息收入,而2019年同期,这一数值还为0。借助股权投资收益,合生上半年将毛利率提高到了罕见的67%,同比增15个点。

  显然,股权投资有望成为合生创展未来重要营收组成,而这正是合生的发展构想。据合生管理层表示,未来合生将变双轮驱动为三足鼎立,希望住宅、商业、股权投资业务能实现各占三分之一。

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  股权投资业务异军突起,对合生并非全无弊害。中报显示,上半年合生负债总额较去年底增31.7%,达到1700亿港元。股权投资带来的大量资金占用,亦将对合生财务带来压力。

  行至企业发展三岔路口,合生创展,这艘昔日的地产巨舰,何去何从尚待观瞻。不过,地产公司转型股权投资平台已有先例,上一家这样操作的亦是一位潮商大佬,那个人就是华人置业的刘銮雄。

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