站在历史潮头十年:孙宏斌一手执矛一手握盾

何欣2020-09-23 09:30:53来源:中房报

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  编者按

  房地产是中国市场经济发展历程中,最跌宕的一个行业,也是最受争议又一路昂扬向上的一个行业。很多时候,人们都同意,房地产和房地产企业能有今日之成就,都是“因势成人”,拜国家和时代所赐。

  “因势成人”这话肯定没有错。但,还需补上一句:“因人成势”。没有那些敢于吃螃蟹和具有企业家精神的房地产企业领袖,行业和企业的发展就会成色有变。2020年是一个不平常的年份,再有一个季度,企业都要交上年度业绩,值此历史档口,中国房地产报推出“地产企业家”系列,剖析系列标的,共寻行业前路,分享发展思想。

  是为本系列第一篇,关于孙宏斌,关于巨头长成。

  何欣/发自北京

  “只有两个企业家摔倒后,可以爬起来,孙宏斌就是其中一个。”这是一位网友在社交平台上发表的对融创董事局主席孙宏斌的看法。

  今年是融创中国控股有限公司(以下简称“融创”)上市十周年。这十年里,融创实现了合同销售额增长77倍的跨越式发展,排在碧桂园、恒大和万科之后。上市第一年,融创在年报中写下了理想——立志成为对高端品质不懈追求的房地产行业领跑者。

  在最新一年的年报中,这句话已经消失不见了,融创用了另一种方式将这句话体现在了2020年中期报告的数字中——自2010年上市起,融创实现了合同销售额增长77倍、收入增长35倍、核心净利润增长17倍、土地储备货值增长33倍及净资产增长27倍的跨越式发展。

  对上市十年所取得的成绩,孙宏斌用了一个词“特别满意”。

  融创是孙宏斌在而立之年创办的公司,十年前在港交所上市。之前融创只是一家区域小型房地产开发商,如今成为了一家全国化的大型综合企业集团,排名行业第四。

  孙宏斌今年57岁,早过了知天命的年纪,戴起了眼镜,头发也不再像以前那么乌黑,两鬓旁有了明显的白发。

  这一生他都在冲破社会各界对房地产企业家的固有印象,向更高更大的目标继续进发。对于融创的未来,孙宏斌已经布好了局。

  知来路,明去处

  从融创的发展步伐上,可以看见顺驰中国控股有限公司(以下简称“顺驰”)的影子。都是从天津起步,然后拿地扩张布局全国,并都由孙宏斌一手创办。但融创与顺驰的结局不同,融创活得好,在港交所成功上市,并在业内有了自己的一席之地。

  2003年,无论对顺驰,还是对融创,都是一个重要的历史年份。

  这一年,在天津房地产开发市场,顺驰已经占领了15%的市场份额,并且还拥有近百家直营连锁店和二百多家社区协作店。在天津房地产市场站稳脚后,孙宏斌开始扩大顺驰的版图,在全国各地买地。截止到2004年3月,顺驰进入了北京、石家庄、上海、南京、无锡、苏州、成都、长春、保定、武汉等城市,获得的土地项目超过10个,面积超过5000亩。

  2003年,顺驰向外的口号提得再多的一句就是“做房地产NO.1”。当年7月,中城联盟在重庆召开例会。孙宏斌在会上发言时傲气地说:“顺驰的目标就是全国第一,也就是要超过在座诸位,包括王总(王石)。”

  台下的王石闻言,很不悦回答道:“不可能”。

  以当时顺驰的财力和拿地速度比较,确实风险大。当时有媒体算账称,2003年顺驰的自有资金不足10亿元,但顺驰年底前应该缴纳的土地出让金就已经超过70亿元,典型的“锅多盖少”。

  王石也替孙宏斌算过一笔账:顺驰通过高地价的投标策略攻城略地,2003年年底,顺驰预缴的地价款在70亿元以上,2004年一季度预付资金规模100亿元。从资金看,除非有强大的财团或者银行做后盾,否则孙宏斌按预期交地价款是不可能的事。

  对王石和外界的质疑,孙宏斌的回答很简单:靠销售回笼资金。

  天有不测风云。孙宏斌和顺驰不计代价争夺地王,维持现金流靠的是房子尽快预售,付款尽量延后。对于资金需求庞大的房地产行业,资金链条如果紧绷,只要一个项目不能按计划推进就会影响全局。随后的宏观调控,把顺驰的资金链打断了, 2006年9月,孙宏斌与香港路劲集团签署股权转让协议。

  有了“顺驰之鉴”,融创在发展的时候,孙宏斌把公司安全放在了首位,以现金流安全为纲。

  几乎在每年的年报中,融创都会强调 “在保证现金流安全的情况下拿地”。按孙宏斌的说法,“不会被同一块石头绊倒两次”。

  “我们对市场判断比同行快半年”

  2019年12月5日,融创发布了医疗康养品牌“融爱家”。被媒体问到1至11月销售额超越万科有没有庆祝一下时,孙宏斌回答:“那是个意外……我们明年还会保持第四。”

  2013年,融创成立10周年,以547亿元的合约销售金额位列全国房企第11名。孙宏斌当时表示,“对于融创来说,实现千亿元销售额只是时间问题,我不会考虑这个事,我现在想的就是做好具体的一个个项目,继续学习和提高融创的产品品质。”

  融创打造的高端精品产品在业内获得了好评。以北京西山壹号院项目为例。北京西山壹号院是融创打造的高端精品产品,于2011年下半年入市,入市之后以30.5亿元网签额获得北京下半年销冠以及年度前三名。2012年,以50亿元的销售额名列北京住宅销售亚军,全国前三。2013年,西山壹号院网签突破60亿元,夺当年北京商品房、商品住宅双冠,单盘业绩位列全国前三。

  孙宏斌多次公开表示,任何一个企业要发展,产品一定是第一位。在孙宏斌看来,产品、现金流、企业发展三者之间的关系是:产品做得好,(现金流)又很安全的话,发展就变成必然了。

  产品观之外,2016年是融创攻城略地的一年。1月至9月融创在全国招拍挂土地市场拿下了42宗土地,有20宗被冠以“地王”称号。

  对外界又提起的顺驰联想,孙宏斌表示,“融创从来没有高价抢地,我看好它,是因为我觉得它不贵。我认为它贵的时候,我们就不会买了”。

  对拿地扩张布局全国,孙宏斌有自己的市场判断。2016年在接受媒体记者采访时,孙宏斌表示,“这些年来,我们的节奏把握得还不错,过去别人一直在三四线城市布局的时候,我们一直坚守一线城市。但当大家在一线城市抢地的时候,我们布局了一些强二线城市。”

  “融创对市场的判断,一般比其他开发商快了半年,这就是融创安全的地方。”孙宏斌说。

  与土地储备面积一起增加的还有融创的净负债率。2016年融创的净负债率由2015年的75.59%上升至121.5%。

  对外界的资金担忧,融创表示,净负债率的上升乃是由于截至2016年12月31日止年度,为抓住市场机遇迅速完成一线、环一线及核心城市的全国化佈局而使得借贷规模有所增加。

  这次大规模扩张拿地、全国化布局,融创和顺驰不同的是,融创有了充足的现金流作“盾牌”。

  也是这一年,融创的销售额突破了千亿大关。2016年,融创实现合同销售金额约人民币1506亿元,同比增长约120.8%,行业排名上升至第七位。

  2017年,包括旧改等协议状态的土地,融创土地储备共计约2.18亿平方米,整体货值约人民币3万亿元,并且超过96%的货值位于一线、二线及环一线城市。

  充足高质量的土地储备成为了融创发展的“矛”。

  在接下来的几年,融创的销售额都取得了亮眼的成绩。2017年至2019年,融创的销售额分别为3620亿元、4608亿元、5562亿元,并且稳居行业第四。

  “没有失败就没有成功”

  在房地产业内,孙宏斌有“白武士”和“并购王”之称。在外界看来,孙宏斌就是一直“买买买”。但孙宏斌认为,自己买的东西并不多。

  2019年,孙宏斌向外界用数据统计了融创这8年来并购所花的钱。“我们买的东西挺少的,8年加起来(并购)花了2000亿元,但卖了2万亿元的货值。”

  说这句话的那天,融创完成了一笔152.6亿元的并购:2019年11月27日,融创发布公告称,融创西南集团将收购云南城投集团持有的环球世纪(成都环球世纪会展旅游有限公司)51%的股权与时代环球(成都时代环球实业有限公司)51%的股权,两个项目的交易对价共计152.69亿元。

  这笔152.69亿元的交易,孙宏斌只用了1个小时。

  在并购方面,孙宏斌有一套自己的打法:知进退。

  2017年7月23日,孙宏斌在社交平台发了一段话,其中谈到“我们知进退,在放弃上没有人比我们更决绝,比如放弃绿城、佳兆业、雨润”。

  2015年,融创准备收购雨润、佳兆业、绿城,最后因一些原因都放弃了收购,但孙宏斌并没有停止并购的脚步。

  截至2017年年底,融创收购或认购了北京链家、乐视网、乐视影业、金科地产、大连万达商业等公司的股份。

  有细心的记者统计,2017年以来,孙宏斌用于收购土地和投资的钱,已达1000亿元。

  在孙宏斌的并购战中,并非没有失手的时刻。最不成功的并购要数乐视,他在这一次并购中摔了一个大跟头,投资的165亿元全部亏损,计提为零。

  2017年9月1日的融创业绩发布会上,孙宏斌被问及乐视的问题时,掩面而泣,乐视带给他的是一份“不可承受之重”。但孙宏斌称对这笔投资并不后悔,“没有失败就没有成功,投资乐视不后悔。但投资乐视的逻辑是对的,是投资消费升级板块。这是一个成长的经历。”

  诗和远方

  2020年,这是一个“意外”不断的年份,房地产不仅必须接受新冠疫情突如其来的冲击,还要承受宏观调控以及来自融资“三条红线”的阻击。

  即使这样,孙宏斌说,“今年我们是最从容的一年,我们对市场的判断一直是对的。”“融创上半年抓住了市场的窗口,不断降低负债,调整了融资结构和融资成本。”

  十年时光一瞬,房地产经济周期多轮起伏,融创新势力陡然崛起。如果从融创收购的项目来看,也会发现类似的判断。在积极布局土地之外,融创还在开发新业务。

  目前,除了地产主业外,还布局了融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展、融创医疗康养等战略板块。业务覆盖地产开发、物业服务、会议会展、旅游度假、主题乐园、商业运营、酒店运营、医疗康养、IP开发运营、影视内容制作发行等范围。

  关于融创未来的增长点,在之前的一次采访中,融创执行董事兼行政总裁汪孟德表示,文旅集团和地产业务是分开管理的独立集团,更加专业,也更加体系化,能够提升融创的运营和盈利能力,提升行业的竞争力。从长远规划上,融创希望这个板块是中国在文旅地产上最具行业竞争力的,是我们未来一个新的业务增长点。

  2017年,融创与万达形成战略合作,收购了万达旗下文旅项目91%股权,完成了对文旅板块的布局;2018年,融创成立了融创文旅集团,并通过此前与万达的交易,收获了一支架构完整、经验丰富的文旅团队,成立了融创文旅设计院、文旅建设事业部,实现了对文旅城从产品设计、建设到运营的一体化管理;2019年,融创成立了环球融创会展文旅集团。

  数据显示,2019年融创文旅全年收入增长约41%,达人民币28.5亿元。

  此前,孙宏斌表示,“文旅板块是诗和远方,我们投资的就是诗和远方。”

  而对于降低杠杆率,今年3月份的时候,孙宏斌提出2020年融创要做三件事情:一是降融资成本,二是优化资产结构,三是谨慎拿地、拿对地方、拿对时间。

  融创这样的“好学生”,开始显露出“做难题”的本领——包括融资、负债和拿地。往后看,2020年已经只剩余三个月,融创的降低融资成本和拿对土地的成绩,已经显现。

  记者注意到,今日上午9点48分,融创中国(01918)出现大手买入,成交量为29.1万股,成交价为30.9港元,涉资899.19万港元。而截至今日下午3点,融创中国每股报价31.3港元,市盈率4.97,市值为1458.95亿港元。

  在波云诡谲的房地产世界,融创这辆战车,以及孙宏斌的打法,还在向前、向好继续开进。

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