广宇发展扩储中的重组窥探

曾树佳2020-09-24 09:34:46来源:乐居财经

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  今年以来,继宜宾、杭州土拍市场拿地之后,广宇发展(SZ000537)以收购的形式,开启了在福州的扩储行动。

  9月23日,广宇发展发布公告称,其透过子公司福州鲁能,以总价6.58亿元,收购了平潭鼎新房地产发展有限公司(下称“平潭鼎新”)旗下四家公司的100%股权及部分债权。

  这四家标的公司,分别为平潭泰新置业、平潭盛新置业、平潭雄新置业、平潭仁新置业,均注册成立于2020年4月2日,注册资本均为1亿元,企业经营范围为房地产开发经营、物业管理、自有房地产经营活动、建筑装饰业等。

  乐居财经查阅获悉,平潭鼎新法定代表人为甘锐,由平潭综合试验区土地开发集团有限公司100%持股,最终归于平潭综合试验区国有资产管理局麾下。

  此次收购,广宇发展获得了4宗住宅商服用地,总用地面积8.35万平方米,四宗地块均于去年12月竞得,目前尚未开展实质性运营。

  广宇发展于公告中表示,福州鲁能是否能够成功收购标的公司股权及债权,存在不确定性,协议尚未签署。而资产收购的目的,是拓展公司及所属公司房地产业务,进一步完善公司业务布局,提升公司盈利水平。

  目前广宇发展的区域布局,除了重仓的重庆、济南、北京之外,福州的营收占比也不断增加。今年上半年,广宇发展在福州区域的营收为12.8亿元,占总营收的比例为12.69%,已接近北京的营收比例。

广宇发展扩储中的重组窥探

  目前,广宇发展已通过所属子公司在重庆、济南、北京、宜宾、福州、天津、成都、东莞、南京、苏州、张家口、湖州、上海等城市进行开发、建设和销售,逐渐形成鲁能星城、鲁能领秀城、鲁能城、鲁能泰山7号、鲁能公馆等产品系列。

  不过,该公司的房地产业务背后的支撑者,还要归功于控股股东鲁能集团的资产注入。

  广宇发展与鲁能集团的资产重组用时8年,才获实质性进展。早在2009年12月,广宇发展与鲁能集团就重组和整合事项签订附条件生效的框架协议。几番曲折之后,直到2017年8月,两者之间的重组方案才获无条件通过,并于同年 10月份新增股份发行上市。

  自此,鲁能集团将其下属的主要住宅类房地产资产和业务注入广宇发展,广宇发展成为鲁能集团发展房地产业务的主要平台。

  继2017年,广宇发展购入山东鲁能亘富100%股权、北京顺义新城建设100%股权、宜宾鲁能65%股权、重庆鲁能34.5%的股权、重庆鲁能英大置业30%股权之后,隔年它再次收购鲁能集团持有的福州鲁能、以及天津鲁能各100%股权。

  重组的进行,给广宇发展带来销售规模方面的变化,显而易见。2017年,该公司的销售额由2016年的68.2亿元增至271.1亿元,增幅高达297.51%。然而,此后它也呈现出后劲不足的情况。

  2018年广宇发展的销售额就开始出现下滑,当年销售额为222.07亿元,同比下降18.09%;而去年,它的销售额同比几乎腰斩,仅实现104.46亿元的销售备案金额。今年上半年,其47.26亿元的销售金额亦不甚理想,同比下降了8.62%。

  销售的乏力,或许源于广宇发展周转效率的下降。过去三年,该公司的存货周转率分别为0.43、0.31、0.25,呈现不断下探的趋势;而今年上半年,其存货周转率也仅为0.14。

  不过,鲁能集团煞费苦心,一心想提振广宇发展的“士气”,于是少不了给它进行真金白银的输血。

  例如, 2019年11月14日,鲁能集团就向广宇发展东莞公司、南京硅谷公司分别提供10.52亿、1.2亿的财务资助,年利率均为5.5%,期限均为1年。而据乐居财经不完全统计,今年以来,鲁能集团为广宇发展及其子公司一共提供了6项财务资助,涉及金额约74.55亿元。

  在母公司润雨细无声的帮衬下,广宇发展在一定程度上呈现出 “依赖性”。

  年中,广宇发展实现归属于上市公司股东的净利润13.78亿元,其中,从鲁能集团注入的重庆鲁能、北京顺义新城建设、天津鲁能泰山、山东鲁能亘富等实现的净利润,就占有89.4%的净利比例,该比例与此前两三年前相比,差异不大。

  为了改变这种业务贡献比例,扩大拿地的力度和范围,储备更多的“粮草”,或许也是一种可行的方式。

  今年8月,鲁能易主,中国绿发成为它的股东。于此同时,广宇发展成为中国绿发下属上市公司;不过,鲁能集团仍为广宇发展的控股股东,他们之间的重组历程,无疑将继续进行。

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