因A股IPO严格的审核制度，对关联交易有一定的要求，房企分拆物业上市，大多奔赴香港。

  在物企争相进军港股市场的大潮涌动下，A股物业股则显得有些形单影只。截止目前，34家上市物企中，仅有3家A股企业。

  2018年2月1日，南都物业正式登陆资本市场，成为A股物业第一股。2019年12月3日，新大正时隔近2年时间，破冰A股。2019年12月16日，拥有上亿规模的招商积余也正式在深圳证券交易所上市。

  浙江的南都物业、重庆的新大正、深圳的招商积余成为A股仅有的“三朵金花”，他们在A股市场表现如何，和H股物企相比又有哪些不同？物企分化逐渐加剧，谁能打赢下半场？

  奔跑的大象

  随着上周A股上市物企三季报的陆续发布，三家物企截止三季度的业绩表现尘埃落定。

  招商积余以59.74亿元的营收总额拔得头筹。截止2020年9月30日，招商积余净利率达3.27亿元，同比增长136.61%。

  南都物业截止2020年9月30日，实现营业收入10.17亿元；净利润达1.05亿元；净利率为10.32%。

  而新大正营收仅为8.93亿元，净利润为8995.69万元，处于垫底位置。

  相比南都物业和新大正，规模效益在招商积余身上体现的淋漓尽致，作为招商积余控股股东，招商蛇口可以为其输送项目资源。

  2020年招商积余也在不断通过收并购、外拓的方式迅速提升在管面积规模。

  截止2020年6月31日，招商积余物业管理项目为1315个，管理面积达1.72亿平，较2019年底1.5亿平增长12.6%，进驻主要城市70个。住宅项目420个，管理面积达8603万平方米，非住宅项目895个，管理面积达8590万平方米。

  2020年上半年，招商积余净增加管理面积1927万平米，来自控股股东的有703万平米，外拓项目在管面积占比达60%。

  同作为独立第三方物企的新大正和南都物业，由于缺乏母公司的强力支持，只能通过自身招投标以及收并购来进行规模扩张，速度缓慢。

  截止上半年，新大正和南都物业合约面积不足招商积余在管面积的零头。

  在三只A股物业股中，招商积余无论从在管规模，还是营收和净利润增长，都是遥遥领先，如同一头快速奔跑的大象。

  低利润率之忧

  许永军自2019年底接过帅印，成为招商积余的董事长。对于招商积余，他的筹划是，“未来招商蛇口在资产运营平台上的集团军”，未来要把持有型物业成熟一个就要放一个到招商积余。未来5年内，招商蛇口持有型物业的资产会达到1500亿左右，占6000多亿总资产的1/4。

  虽然招商积余取得了营收和净利润的大幅增长，但是，招商积余利润率长期偏低，是摆在其面前的一道难题。

  2016年到2019年，招商积余净利率分别为2.5%、2.56%、12.88%、4.71%。除了2018年毛利率有所提高外，其余年份均低于5%。

  2020年三季报显示，招商积余利润率仅为5.47%。相比半年报的4%净利润率略有增长，但相比物业行业的平均利润率，仍低了不少。据乐居财经统计，2020年上半年，29家上市物企的平均净利率为14.72%。

  A股上市的三家物企成绩表现各异，与其说谁更胜一筹，倒不如说赢过自己才是最大的赢家，毕竟在这场赛道中，参照物太少。对比H股物企表现，或许能找到这三家物企更准确的定位。

  从上半年业绩情况来看，在管面积中，仅招商积余超过均值，新大正和南都物业均位于均值以下；营收情况也是如此，招商积余38.7亿元位居第四位，新大正和南都物业仅位于中位水平，低于均值。

  而三只A股物业股，净利率排名都不高。据半年报数据，在被统计的29家上市物企中，南都物业排名第20位，新大正排名第22位，招商积余则处于这29家上市物企的末位。