走进房企

  年初房企发债利率分化显著

  地产股批量破净沦为地摊价

  绿城1月在杭州拿下7宗地

  开年以来嘉凯城迎6个涨停板

  【1】据Wind统计，截至1月26日，房企发行包含一般公司债、私募债在内的公司债31只，录得总发行额278.55亿元。去年同期，房企发行对应公司债只数和金额分别录得12只、121亿元。海外债也迎来新一轮的发债高潮。年初集中发债属于历年传统，房企抢跑发债，一方面年初融资成本较低，另外，也是防止后期融资环境难测所带来的融资困难。具体到发债结构来看，阳光城、蓝光发展、正荣地产、新力控股、中梁控股、中国奥园等十家房企今年1月发行了共计10笔364天到期的离岸债，规模为20.53亿美元，平均息票率8.385%。其中，碧桂园1月拟发行5亿美元五年期票据及7亿美元十年期票据，利率分别录得2.7%、3.3%，这已经属于近年低位。但是也有富力地产发行5亿美元一年期优先票据利率高至11.75%；明发集团一年期境外优先票据利率高至15%，融资利率分化之势仍显著。

  【2】从1月25日的股市表现来看，地产股呈现出整体“飘绿”的状态。根据wind数据，申万房地产板块中1月25日下跌的公司为107家，上涨的公司仅20家，整体下跌幅度为0.93%。1月26日开盘后，不少房企则维持了连续多日的下跌走势，继续“飘绿”。而从更长的时间跨度来看，地产股目前的估值正处于历史最低位。根据Wind数据，申万房地产板块的整体市净率已落至历史最低值，和14年前的市净率峰值相比，当下的地产股市净率仅是当年的十分之一。市场上从头部至小微，无论A股还是港股，无论何等规模，地产公司跌破净值打折甩卖比比皆是。

  【3】开年以来，杭城土地市场火爆，大多数宅地最终皆以顶价及一定自持比例成交。相比去年而言，绿城在杭州拿地也变得更加激进。2020年，绿城在杭州全年拿地金额为236亿元。1月还未结束，绿城今年已经在杭州拿下7宗宅地，全部以顶价成交，金额达97.1亿元。据绿城方面披露，2020年绿城中国浙江区域公司总销售额超过850亿元。一位市场人士称，今年绿城在浙江的销售目标是冲击千亿，或为达成这一目标，绿城在上半年将积极在浙江大本营扩充土储。

  【4】1月26日，嘉凯城迎来了2021年以来的第6个涨停板。前一天晚上新鲜出炉的董事长人选也为嘉凯城的未来走向增添了未知的想象空间。1月25日晚，嘉凯城发布董事会决议和股东大会决议，选举时守明为公司董事长，时守明同步成为嘉凯城战略委员会，提名、薪酬与考核委员会和审计委员会的成员。截至1月26日，嘉凯城的股价在最近20日内已累计上涨51.65%。目前，嘉凯城的市净率为3.55，这在普遍破净的地产股中实属罕见。期待源自于市场对嘉凯城关乎恒大系的联想。自2016年成为恒大的控股子公司后，嘉凯城的一举一动都难免与恒大发生一定的共振。被恒大入主之初，嘉凯城的董事长甄立涛、总经理杨松涛均为恒大集团管理层，曾主管恒大相关地区公司。两年后，时任嘉凯城常务副总经理的黄涛先后接任了总经理和董事长职务。此前，黄涛曾在恒大集团担任过总经理助理、兰州公司董事长、集团副总裁、恒大文化产业集团董事长等职。2019年10月，时任嘉凯城董事、总经理的钱永华被选举为董事长。此前，钱永华已在恒大任职十余年，同时，通过聘用多名恒大出身的副总经理，嘉凯城已基本实现管理层的恒大化。而此次新上任的董事长时守明同样是颇为资深的恒大高管，目前，时守明为恒大集团副总裁，公司董事。自恒大终止借壳深深房后，嘉凯城能否成为恒大回A载体的猜测再度回归市场，频繁变更的恒大系高管也催生出嘉凯城会置入恒大文旅或汽车资产的想象。