住宅物业赛道拥挤，物企开始将目光投向非住宅领域。

  恒大物业（06666..HK）并购亚太酒店的热度还未消散，银城生活服务（01922.HK）也有意在非住宅领域分一杯羹。

  上市一年多，银城生活服务并购“温吞”，这在众多物企“狂飙突进”式的扩张下，显得有些格格不入。不过刚进入2021年，并购动作连连。继1月31日，其附属公司南京银城物业服务有限公司（简称“银城物业”）收购银城环球物业51%股权后，一天后又将两家公司转入袋中。

  2月1日，银城生活服务旗下新增两家控股公司，分别是银城物业与银城商管共同出资成立的南京银城商业物业服务有限公司（简称“银城商业物业”）和南京银城惠科技网络有限公司（简称“银城惠科技”）。

  不同于外拓圈地，银城生活服务这两次增拓，可以说是自家资产的倒换。

  商业物业并表

  同一天的投资，银城生活服务兵分两路，一路往商管方向赶去，一路往科技增值服务追逐。

  不过，其在两家公司之间的持股比例却各不相同，这其中也透露出银城生活服务的“小心思”。

  两家新成立的公司，注册资本均为500万元，但银城物业、银城商管在两家的资金投入却不相同，持股比例也有差异。

  在银城商业物业，银城物业出资300万，持股60%，银城商管为第二股东，出资200万，持股40%。而在银城惠科技，银城物业则委身二股东，出资200万，持股40%，而银城商管以60%的持股量居于大股东之位。

  银城物业为银城生活服务全资附属公司，而银城商管隶属于银城地产，主席黄清平间接持有银城商管的53.11%股权，所以这两笔投资构成关联交易。

  两家公司虽持股股东相同，注册资本也相同，但“命运”却不相同，一个并表，一个表外。

  于银城生活服务而言，银城商业物业是非全资附属公司，而银城惠科技则是合资企业，就连这次银城物业出资的500万，银城生活服务也将提供资金帮助。

  收拢商业物业的意图很明显，银城生活服务在公告之中，也毫不掩饰其对商管领域的看好和进军野心。“银城商业物业主要专注商业物业管理，出资成立该公司，有助于本集团进军大型商业物业管理领域。”

  母公司输送住宅物业仅20%

  切入商管赛道，背后透露的是，银城生活服务住宅物业的“弱”，以及想要扩充非住宅领域的打算。

  去年上半年，银城生活服务非住宅管理面积约为760万平方米，其贡献收入与住宅物业的收入几近“平分秋色”。数据显示，物业管理服务共计收入3.36亿元，而非住宅物业收入约1.55亿，占物业管理服务总收入近一半。

  在众多细分领域中，商管赛道尤为引人注目。前有“纯商业服务第一股”星盛商业抢占商管赛道，后有欲上市的中骏物业要讲一个“商业故事”，如今银城生活服务也要来分一杯羹。

  其实，与其他以住宅物业为主的物企而言，银城生活服务在非住宅物业算是“占有先机”，其当前的业务范围已涵盖10中非住宅领域，分别为政府设施、金融机构、物业销售场地、医院、公园、高速公路服务区、产业园区、混合用途物业、学校及办公大楼等。

  当下，不少物企选择将“物管+商管”打包，一起装入上市公司。银城生活服务对商管的加码，也能看出对该领域的“看好”。不过，在最初上市时，并没有这般预见。

  银城生活服务在2019年11月上市时，只将“物管”装入其中，“商管”仍留在银城地产旗下。如今共同成立银城商业物业，倾向“商管”之心初显。在此之前，银城物业控股的30个企业中，仅去年11月成立的徐州银城商业管理有限公司一家为商业物业公司。

  2020年，众多物企涌入商业管理领域。第一支在港上市的物企——彩生活，在去年上半年就已经开始阵痛转型，2020年新增投资的17家企业，5家为物管企业，12家为商管企业。11月才开始新增第一家商管公司的银城生活服务，显得有些后知后觉。

  自主外拓不显，母公司的输送也发生“错位”。2019年银城生活服务从母公司承接项目在20%左右，且多以住宅物业为主，对银城生活服务进击商管帮助较小。

  毛利率19.54%，低于同业

  “与住宅及其他非住宅物业管理相比，商业物业管理整体的毛利率及盈利水平一般预期较高。”对于出资成立的原因，银城生活服务如此解释。

  低毛利率是银城生活服务的“硬伤”。对此，总裁李春玲也颇为无奈，“我不能解释银城生活的毛利为何这么低，更不能解释人家的毛利为何那么高。”

  2017年和2018年，毛利率分别为16.7%和14.52%，出现倒挂现象。2019年毛利率逐渐回暖，为16.08%。2020年前两个季度为19.45%，低于当时上市物企29.27%的平均值。

  虽然李春玲一直强调自己是区域物企，无法和头部物企竞争，但银城生活服务的规模成长性颇为可观。截至2020年6月30日，银城生活服务在管面积约为3370万平方米，较2019年同期增长约65.2%。

  随着管理面积的扩张，带来的营收也颇为可观。2020年上半年总收入4.17亿元，同比上涨39.1%。其两大业务板块，物业管理服务收入3.36亿，生活社区增值服务营收0.81亿。

  而在银城生活服务的营收之中，非住宅业务的管理面积和营收存在着不小的剪刀差，这也许是决心拓宽非住宅领域的另一个原因。

  数据显示，非住宅管理面积占物业管理服务面积的22%，却提供了47%的营收。在住宅业务的利润不断被擀薄的情况下，银城生活服务或许也想从非住宅业务中攫取更多收益。

  银城生活服务非住宅业务的共有10条业务线，虽然没有明显短板，但分到每一个板块就稍显逊色，毛利率被不断分摊，平均毛利率约为20%。