“在房住不炒的政 策背景下，无论是针对房地产企业的’三条红线’金融监管政策，还是针对商业银行房地产贷款的‘两道红线’，都将给房地产市场平稳健康发展带来机遇。同时，调控政策也将对房地产行业带来重大的挑战。”

  3月29日下午，中国海外发展召开2020年全年业绩发布会，中国海外发展有限公司行政总裁张智超先生；主席颜建国先生；副主席、执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮先生，副总裁郭光辉先生出席了发布会，就其全年业绩等相关问题与媒体进行交流。

  经营数据全线飘红

  披露的数据显示，中海地产在2020年各项数据都实现了逆势增长，而且处于行业领先水品。

  董事局主席颜建国表示，2020 年中国海外发展的销售合约额、营业收入、扣估核心净利润都实现了两位数以上增长。公司在一二线主流城市的销售额、投资额再创新高，全年新增土地储备金额位居行业前列。

  据中海地产数据披露，报告期内中海地产营业额为1857.9亿港元，同比增长13.5%；净利润652.1亿港元，同比增长4.6%；毛利率为30.05%，净利润率达23.6%；归属公司股东溢利约439.0亿元，同比增5.5%，扣除税后投资物业公允值变动58.7亿元后的股东应占溢利为380.3亿元，同比上升10.9%。2020年底每股资产净值人民币28.68元，股本回报率 14.8%。计划派发每股末期股息73 港仙，连同中期派发之股息，全年合共每股派息118港仙，派息率30.23%，派息较上一年度增长15.7%。

  业务全面发力

  具体来看，地产业务方面，2020年中海地产全年实现合约销售额(含合营项目和联营公司销售)人民币3607.2亿元，同比增长12.5%，超额完成4000亿港元目标，疫情复苏后的下半年，中海地产更是全面发力表现优异，2020年6月单月，实现销售合约额575.6亿元，同比增长32.3%，创下集团单月销售新纪录；11月份实现销售金额348.28亿元，同比增长高达65.20%。

  而对应销售楼面面积全年销售为1917万平方米，同比上升6.8%。其中，主流城市的销售份额持续提升，2020年一线城市北上广深和香港的合约销售额达人民币1126亿元，共有6个项目进入全国单盘销售前15名，在18个城市的市场占有率位居当地前三名。另外不可忽视的是，在售价方面，2020年合约销售均价达1.88万元/米，同比增长5.3%，剔除中海宏洋之后，合约销售均价为2.131.88万元/米，在头部房企中排名前列。销售回款方面，通过强化银行合作，提高销售放款的效率，集团系列公司实现销售回款3425.5亿元，同比上升14.5%，回款率保持95%的高水平。

  在物业发展方面，报告期内，中海地产物业发展收入为人民币1807.9亿元，同比上升

  13.6%，毛利率保持行业一流水平。其中联营与合营项目贡献净利润达人民币48.6亿元，年内，中海宏洋单独录得16.8亿元，中海地产（不含中海宏洋）在中国内地28个城市及香港竣工总面积达1786万平方米。

  副总裁郭光辉表示，在商业资产方面，中海地产也实现高质量增长,如期实现收入目标，2020年商业收入上升至人民币44.0亿元,达成收入目标。作为中国内地最大的单一业权写字楼发展运营商，2020年中海地产集团系列公司持有并运营管理 49 栋写字楼，自有渠道成交面积比例达 70%，写字楼收入逆势增长9.5%至人民币31.7亿元；同时，作为中海地产重要的成长性业务，包括环宇城、环宇荟及环宇坊在内的商业购物中心的收入上升至人民币8.7亿元，同比上升3.1%，2020年中海地产还完成了首单 12.7 万平方米的购物中心项目收购，并以佛山中海映月湖环宇城重装运营。据悉，未来持续并购优质购物中心项目，将是集团做大商业收入的重要途径之一。

  报告期内运营管理总规模522万平米,保持快速、稳定和高质量增长，在28个城市，自持商业物业81个，总建筑面积484万，轻资产管理项目7个，总建筑面积38万平米，商业资产布局聚焦的核心城市，一线及核心二线城市占比达86%，整体的毛利率水平达65.5%。新增绿色认证项目64个，认证面积1095万平米。

  财务稳健“零踩线”

  过往数据飘红，未来资金充裕的中海地产同样保持将稳健增长。同时利用境内外双平台融资，降低成本融资，中海拥有更大把握市场机会的空间。

  根据央行“三条红线”监管政策，中海此函未触及任何一条红线，属于“绿 档”企业。2020年末，集团的资产负债率60.1%，净借贷比率32.6%，加权平均融资成本3.8%，在手现金人民币1104.7亿元，（其中港币占4.7%、美元占 2.6%、人民币占92.2%、英镑占0.2%及少量其他货币），加上未动用银行受信额度人民币 633.8亿元，可动用资金达人民币1738.5亿元。

  在目前房地产行业金融监管持续收紧的情况下，中海地产2020年发行3宗合计10亿美元票据，其中3亿美元票据年利率2.375%，将于2025年到期；5亿美元票据年利率2.750%，将于2030年到期；2亿美元票据年利率3.125%，将于2035年到期。据了解，5年期和10年期美元债，均创下行业历史同期的最低水平。另外在境内中海地产合计发行债券126亿元，其中绿色资产支持专项计划证券人民币37亿元，为国内首单，发行规模最大，发行利率最低的绿色CMBS项目，并获得绿色认证和第5届中国不动产证券化合作发展峰会之“前沿讲”和年度最佳人民币的发展。

  推行“蓝海战略”

  业绩会提及，适应房地产下半场优质土地日益稀缺，中海将推进土地投资的“蓝海战略”，多渠道获取大宗优质土地。去年成功获取上海红旗村项目、武汉汉阳建桥项目、太原综改区项目、上海建国东路项目等一批超大型项目，每个项目的开发建筑面积均超百万平方米。

  据披露，2020年，中海地产新增土地储备 64 宗，新增总楼面面积为1349万平方米，累计应付的土地出让金约1318.41亿元，对应新增货值约人民币 2741.7亿元，新增货值居行业前列。净利润282.1亿港元，同比增长21.7%；股东应占溢利276.8亿港元，同比增长20.1%；核心利润(撇除投资物业公允价值变动税后净收益及非经常性收益后的净利润)达238.3亿港元，同比增长25.6%。

  关于买地，颜建国曾提出公开市场里面中海要更加勤奋，用更多的机会拿到符合投资标准的土地，而非公市场方面要做很多工作，还专门成立了非公市场合作部，跟同行、政府合作，来进行勾地。据统计，中海2020年还刷新了珠海、东莞松山湖、哈尔滨、呼和浩特等地区的地价纪录，甚至拿下了北京2020年内总价最高的地块。

  公开资料显示，中海在2020年拿地积极。例如2020年12月2日，中海以42.728亿港元投得九龙东启德第4E区1号住宅用地，每方呎楼面地价约13009港元；12月17日，昆明市西南林大旧址的79亩宅地引起了14家房企激烈抢拍，最终中海以22亿元拿下。同样的12月，中海海在香港、大连、石家庄、沈阳、昆明、南昌和济南收购了7幅地块，应占楼面面积合共约113.03万平方米，应付的土地出让金约104.53亿元。

  另外，中海地产还积极参与到核心城市的旧改、棚改以及产业带动的资源型的一些投资中，包括总投资额590亿的上海建国东路项目，总投资额超250亿的北京中信城的项目……

  公告显示，透过“蓝海战略”新增土地储备权益购地金额达人民币 327 亿元，占年度新增土地储备权益购地金额的24.8%。2020年底，中海地产系列公司土地储备合计9190万平方米。

  坚守长期主义

  房地产市场的竞争发展是一个长跑，下半场竞赛刚刚开始。“分化”将是房地产下半场最重要的特征，应对接下来“市场分化、企业分化、投资分化、管理分化、产品力分化”的市场，中海地产也已经做足了准备。

  行政总裁张智超表示，在地产的下半场里面，中海地产另外一个突出的优势就是其专业化和精细化的管控。从专业化和精细化的管控的成果来看，在盈利能力上面，中海地产是在行业内处于一个领先的一个水平，无论是费用的管理和控制，融资成本以及过程的全数字化的管控，应该在行业里面在走在前面。

  第二个，中海将继续围绕房地产开发这个主业做好相关的一个多元化，包括在商业地产，在供应链管理以及物流园产业园等方向都做好充分的一个布局和提前的介入。

  告别“十三五”，迎来国民经济新的五年计划，中海地产也将开启新的征程，面向未来，在不确定的形势下，以优势资源、能力有效匹配“五大分化”趋势，在不确定世界中致力于确定性增长的基石，继续坚守长期主义，在不确定的世界中致力于确定的增长。