2020年上市房企财报收官，这份财报交织着压力与无奈：很多头部房企利润下滑，有的甚至下滑到了个位数，这是个危险的信号。

  中国房地产报记者对已披露2020年业绩报告的TOP50上市房企，从营业收入、归属母公司净利润、“三道红线”指标以及资本使用效率等多方面分析发现，虽受疫情影响，诸多房企依旧在销售端实现了快速复苏，但整体业绩已渐入“降速求稳”轨道，收入增速回落和利润率下降已成行业普遍现象，甚至有几家行业表现出色的“优等生”也站到了“增收不增利”“营利双降”队列。

  TOP50上市房企2020年总营业收入为53500.64亿元，同比增长30.28%；归属母公司股东净利润总额为4894.59亿元，同比增长17.59%；平均净利润率为9.15%，低于去年同期10.13%。从各量级梯队表现来看，整体增长速度变缓，但绝对增量依然可圈可点。

  中国恒大、碧桂园、绿地控股、万科仍是“营收大户”，都维持在4000亿元以上，但同比增速下降明显，多为个位数增长，只有万科营收增幅超过了10%。碧桂园“营利双降”，营收降幅为5%，归母净利降幅超过10%。尽管恒大以5072.5亿元稳坐营收头把交椅，却是典型的“增收不增利”，归母净利降幅超过50%。

  “第二梯队”房企除招商蛇口归母净利同比下降23.58%外，其他几家房企营收净利均实现增长，营收增速多在20%以上。其中保利发展营收、净利增速只有3%。另外，新城控股交出了营收、净利润双增成绩单，但销售额却出现负增长，部分核心财务数据也有所下滑，毛利率为23.5%，同比下降9.14个百分点；净利率为11.32%，下降4.2个百分点。如若不能简单概括成以牺牲利润来获取规模，也说明盈利能力走弱。

  千亿元营收以下房企中，融信中国、时代中国、中交地产、禹洲集团都陷入“营利双降”窘境，其中禹洲集团降幅最大，营收降幅超过50%，归母净利降幅在90%以上；其次是中交地产，营收同比下降12.54%，净利降幅为35.87%，或与疫情影响下竣工结算减少及此前获取项目成本偏高等因素有关。

  在这个新长周期里，房企已然从过去的高速增长迈向低速增长。大家对外都喊着：“我们现在最关注的不是规模而是利润”，但毛利率和净利润率下滑已是行业不争事实。

  TOP50上市房企中，2020年毛利率出现下滑的不少于35家，净利润率低于10%的占比更是达到了50%，大悦城、建业、绿地控股、建发股份净利润率都在5%以下；佳兆业、弘阳地产、绿城中国、阳光城、美的置业、远洋等房企净利润率都在10%以下。

  另有24家房企净利润率在20%以下，有3家超过20%。宝龙地产以24.84%净利润率拔得头筹，成为2020年“利润王”，中海地产以23.6%紧随其后，合景泰富以23.2%净利润率成为季军。

  房企今年遇到的最大挑战莫过于“三道红线”。TOP50房企中“红、橙、黄、绿”档房企数量分别为5家、3家、22家和20家。中国恒大、首开股份、绿地控股、华夏幸福都处在“红档”；中交地产、华发股份和祥生均因净负债率和剔除预收款后的资产负债率未达标而处在“橙档”。

  整体来看，房企压力比较大的指标是剔除预收款后的资产负债率，22家“黄档”企业均为该项指标不合格，其中建业地产剔除预收款后的资产负债率最高，为85.51%；其次是碧桂园，达到了80.53%；中梁、中南、阳光城、美的置业、正荣、中国奥园、时代中国、融创中国、合景泰富该项指标都在75%以上。

  在20家“绿档”企业中，现金短债比最高的龙湖，超过了4倍，其净负债率达近5年低点，为46.5%，剔除预收款后的资产负债率66.93%。旭辉、中海、华润置地、越秀地产的现金短债比也超过了2倍，负债压力相对较低。

  面对行业重大游戏规则改变，所有房企纷纷表态要在一两年内降到“绿档”，是口号也是挑战。正如万科在2020年年报开头的那句话：“对于房地产行业，2020年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启”。

  还是那句老话：祝未来好！