治理地产违约,中信信托“有一套”

严明会2021-05-31 15:08:05来源:乐居财经

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  面对汹涌而来的房地产爆雷,“信托一哥”中信信托的态度可谓干脆利落,不拖泥带水。

  近日,深圳商业地标皇庭广场被查封的消息不胫而走。皇庭国际披露,因涉及27.5亿元的借款合同纠纷,中信信托向法院提起诉讼,申请查封皇庭广场的不动产,查封期限为36个月。

  皇庭广场为皇庭国际核心资产,由深圳市皇庭地产集团有限公司和皇庭国际共同投资,深圳融发投资有限公司(下称“融发投资”)开发。

  外地人可能未必知晓,但在深圳本地,皇庭广场颇具分量。

  它是深圳人心中的“世界级购物中心”,位于深圳市福田区CBD中心位置,总占地面积4.23万平方米,总建筑面积13.8万平方米,集餐饮、购物、娱乐、休闲、旅游为一体。

  消息一出,外界愕然。皇庭国际次日火速澄清,“被查封”仅意味着皇庭广场的不动产登记信息显示为抵押查封状态,不影响商场和商户日常经营。

  皇庭广场“查封”事件,最早起源于2016年中信信托为皇庭国际等企业提供的一笔贷款。当年,皇庭国际子公司融发投资与中信信托签订了《信托贷款合同》,借款30亿元,皇庭广场为抵押物。

  今年3月31日,这笔贷款到期,皇庭国际仍有27.5亿元未还。因贷款无法续期,中信信托将皇庭国际等企业告上了法庭,并申请诉前保全,皇庭广场因此被查封。

  面对地产踩雷,各家信托处理方式迥异,有的属于隐忍派、自己“吞苦果”,有的属于强硬派、正面硬杠,中信信托显然属于后者。起诉、申请冻结股份、查封资产,一连串动作,中信信托已经相当熟稔。

  “踩雷”地产

  除了今年的皇庭国际,大约一年前,中信信托同样通过司法途径,向另一家房企催债。

  2020年4月,因与天津房地产集团有限公司(下称“天房集团”)的金融借款合同纠纷,中信信托向法院申请1.99亿元范围内的财产质押保全,天房集团所持有的天津市房地产发展(集团)股份有限公司(下称“天房发展”)的股份全部被司法冻结。

  天房集团的违约风险早在2018年就已显现。当年5月,中信信托发布了一则报告,关于中信·天房2号贷款集合资金信托计划(天房2号)违约风险的提示报告。

  报告称,天房集团应于5月18日偿还的2亿本金及利息可能发生违约风险。

  尽管数日后,中信信托称已足额收到天房集团的贷款本息,看似有惊无险,但这次报告揭开了这个曾令人信服的国字号房企的债务危机。

  之后,天房集团风波不断,董事长、高管被查,人事变动,债务违约,各类消息频频见诸报道。至今,天房集团仍陷债务泥潭未能脱身。4天前,因天房集团债务问题,其所持天房发展的1.5亿股股票再次被轮候冻结。

  除天房集团,去年泰禾集团债务逾期,近20家信托公司踩雷,中信信托就是其中之一。

  再往前看,几年前中信信托与山东房企舒斯贝尔的公开缠斗,曾在业内引起普遍关注,至今双方间的拉锯战还在持续。

  客观来说,中信信托总体上风控较为完善,由于存量业务规模大,遇上违约事件在所难免。但在一段时期内,房地产确是中信信托业务中的一大“重头戏”,它与恒大有过密切来往。

  2017年初,恒大地产大手笔增资300亿元,引入的战略投资者出现了两家信托的身影,中信信托就是其中之一。

  中信信托旗下的中信聚恒(深圳)投资控股中心(有限合伙)出资50亿元,占恒大地产增资扩股之后约2.19%的股权。在恒大地产又进行多轮增资后,目前中信聚恒仍持有其1.6%股份。

  战略投资背后,中信信托与恒大有过多次合作经历。2015年3月,中信信托和中信银行曾与恒大签订了600亿元的授信合约。2018年,中信信托又联手恒大健康合作养生产业,为恒大养生谷项目募集资金。

  梳理中信信托现存对外投资,除了恒大,其合作对象不乏碧桂园、万科、阳光城、时代地产、新湖中宝等知名房企。

  2019年,中信信托曾顶风作案,违规将信托资金用于房企缴交土地出让价款,因此处罚30万元。

  中信信托涉房颇深,这也体现在业绩报告中。

  2020年,中信信托管理的信托资产总规模为1.2万亿元,尽管随着监管不断加码,中信信托减少了对地产的投入,但去年仍有16.29%的信托资产进入了房地产行业,数额达1994.76亿元,在业内居前列。

  政信项目逾期

  论出身,中信信托非同一般。

  中信信托前身为1988年成立的中信兴业信托投资公司,2002年由中信集团重组、改制、更名为“中信信托投资有限责任公司”,承接中信集团信托类资产、负债及业务。2007年,再次更名为“中信信托有限责任公司”。

  目前注册资本112.76亿元,股东为中国中信有限公司和中信兴业投资集团有限公司,最终实际控制人为中国中信集团有限公司。

  中信集团最初就是从信托公司发展而来。40余年过去,中信集团已发展成为一家国有大型综合性跨国企业集团。

  如此来看,中信信托可谓出身名门。多年来,中信信托一直稳坐信托行业头把交椅,是圈内公认的“老大哥”。

  不过,今年“老大哥”却债务纠纷不断。除皇庭国际外,今年以来,中信信托政信项目接二连三逾期,为此中信信托频频“状告”地方政府。

  近日,因遵义市播州区下属城投企业对中信信托的一笔融资项目发生逾期,迟迟未能解决,中信信托向法院提起诉讼。

  该笔融资项目名为“中信·贵州遵义播州区国投应收账款流动化信托项目计划二期”,成立于2017年12月,到期日为2021年1月10日。融资人为播州区国有资产投资经营(集团)有限责任公司。

  该项目逾期已超4个月,逾期的信托本金、利息规模为2.55亿元。

  此前,“中信·河南汝州市发展应收账款流动化信托项目”也出现问题,汝州市政府及保证人未按约定按期足额还款,中信信托将汝州市政府诉至北京市第三中级人民法院,要求对方支付部分应收账款与违约金合计约1.5亿。

  值得注意的是,去年中信信托不良率明显上升。截至2020年底,中信信托固有资产不良规模为16.4亿元,不良资产率为7.06%,较上年的3.9%上升了3.16个百分点。

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