52家物企股价“恐慌性”下探,行业风口已过?

克而瑞物管2021-09-08 08:37:09来源:丁祖昱评楼市

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  “经历了2020年新冠疫情,物管行业价值迅速释放,短短两年实现快速发展。2021年上半年物企财报陆续发布,对比去年上半年向好的行情,今年却“喜忧参半”。

  “喜”的是,上市物企财务数据和规模效益整体向好,上半年已公布中期业绩的51家物企营收合计904亿元,同比上涨54%,其中平均营收为17.7亿元,高于平均值的物企数量达到了14家;16家物企在管规模超1亿平方米,这一比例达到了近31%。上半年,51家物企净利润总和约为147亿元,同比增66%。

  值得注意的是,对于行业而言,更多需要关注“忧”的部分。

  首先,行业竞争加剧,整合速度加快,上半年一系列并购、换股合作、出售资产事件频发,行业“马太效应”渐显;再者,行业监管力度也在持续增强,业务服务需求不断升维,都将给物企经营带来不小的压力。

  无论是从资本表现还是业绩的角度,物管行业,终将回归基本面。”

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  上市物企已达52家,年内11家

  2020年以来,物管行业迎来“上市潮”,至2021年物企上市速度再加快。

  据克而瑞物管监测,截至今年9月初,共有52家物企成功登陆资本市场,年内成功上市的物企达到11家,较去年同期6家上市物企数量几斤翻倍。目前,仍有24家物企正在排队,上市热情不减,预计年底至明年初将迎来上市高峰。

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  随着港交所上市门槛提高,加之受房地产的调控政策影响,物企从地产开发板块独立分拆,通过上市来实现资产的升值,促使物企积极谋划上市。目前,物企闯关资本市场有两个明显的特征。

  从审批节奏来看,物企获批进度放缓,同比延后约36天。根据克而瑞物管统计,2020年1-9月初上市的6家物企从初次交表到成功上市平均历时171天,而2021年同期的11家物企平均用时207天。以此估算,24家上市物企或将在年底至明年初集中上市。

  此外,年内上市物企以中小规模为主要特征,根据待上市企业招股书信息披露,目前24家待上市企业于2020年年底的在管面积均值2623万平方米,中位数1926万平方米;除了长城物业、富力物业、世纪金源服务外,其余企业规模均在4000万平方米的量级之下。

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  物业股价“恐慌性”下探

  从上市物企股价变动来看,与去年物企一发财报,股价就应声上涨的联动效应截然不同的是,今年财报季,物业股依然相对低迷。

  过去几个月,物业板块出现两次集中式回调。

  第一次出现在今年年初,大部分物业股股价距离峰值几近“拦腰斩”,除了修复过高的估值以外,受去年8月以来房地产调控“三道红线”政策的波及,物业股一骑绝尘的上涨动力被压制,尤其是去年10月以来几只新股相继破发,更加剧了股价的下行压力。随着3月左右物企财报的发布,物业股终于止跌回升,当月物业板块平均涨幅约5.3%,较前月增加2.9个百分点,也达到了2020年9月以来的涨幅峰值。

  第二次是在7月底,受国家对教育等民生行业的调控影响,资本市场整体避险情绪较高,包括龙头物企在内的几乎所有物业股下跌,物业板块在6月、7月、8月股价平均涨幅分别为-1.3%、-14.0%和-1.5%,整体降至波谷。

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  物业股两次下探反映出行业仍然存在的问题,一方面资本存在的投机性和不理性,另一方面物管行业多项规范性政策不断出台,以规范行业发展。政策初期难免会带来一部分负面情绪,但长期来看,政策不是为了打压物业管理行业,长期来看有利于行业进一步规范发展,向良性竞争的成熟市场转型。

  具体企业而言,据克而瑞物管监测2021年1月至9月3日物企股价情况,52家上市物企累计涨幅均值为-4.7%,其中涨幅最高的是和泓服务,上涨98.9%,中海物业和滨江服务位列第二、三名,分别上涨62.4%和58%。

  从物企上市之日至2021年9月3日计算,股价涨幅最高的是旭辉永升服务,上市至今上涨762.9%,此外,中海物业和碧桂园服务自上市以来股价涨幅也超过500%。行业长期价值仍然凸显。

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  服务“满意度”大幅提升

  克而瑞物管去年提出的“物企服务力”已成为行业共识,追求高质量服务是行业的本质要求,物业管理行业历经四十年发展,“服务”始终是物业管理行业最核心的关键能力。

  纵观上半年物企中期业绩报告,如何用数据量化“服务”指标?从满意度层面来看,通常业主的满意度在很大程度上会影响企业的收缴情况,因此,克而瑞物管通过应收账款/营收总额的比值来衡量企业的“满意度”情况。

  该比值越低,表明企业的应收账款向营收转化的能力越强,一是企业采取了比较行之有效的收缴措施,另一方面也意味着业主对服务的满意度相对更高。

  整体来看,2021年上半年上市物企应收账款/营业总额比值均值约为52.9%,低于2020上半年的60.1%,说明企业整体服务质量较去年上半年有所提升。

  从企业维度来看,19家物企的应收账款/营业总额比值较去年同期有所下降。其中雅生活服务、绿城服务、招商积余、华润万象生活等物企,营收快速增加的同时,收缴能力也在不断的提升,意味着企业正在通过品质服务,实现业绩的快速增长。

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  头部企业营收规模效应显著

  规模发展,仍然是行业主旋律。

  根据克而瑞物管统计,2021年上半年上市物企平均在管面积约1.2亿平方米,其中已有16家企业当前在管规模超1亿平方米,占比约30.8%。

  规模越高的房企,在市盈率和营收方面都有更好的表现。

  从估值角度来看,大规模的企业估值表现显著优于普通企业。大于1亿平方米、介于1千万平方米和1亿平方米、小于1千万平方米的三组企业对应的平均市盈率分别约为29.0、16.1及6.8。

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  规模的快速增长带动营收上扬。2021上半年51家已公布中期业绩的上市物企的平均营收约为17.7亿元,其中14家物企营收高于当前上市物企平均值。头部企业营收规模效应显著,其中碧桂园服务成为上半年唯一一家营收突破百亿的企业。

  具体企业而言,2021年上半年营收TOP5企业分别为碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务、绿城服务及保利物业,营收分别为115.6亿元、78.7亿元、62.5亿元、56.0亿元及51.5亿元。营收TOP5物企于上半年规模TOP5物企高度重合,营收对应企业在管面积呈现正相关。

  营收TOP5物企上半年收并购优势显著,通过不断的整合、收购,加速规模化扩张。

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  近两三年物业管理行业迸发出极大的活力,成功经历疫情的挑战,也让行业的价值得到再次彰显。行业的快速发展势必会夹杂一些不理性的声音,资本市场的回调也有助于挤出行业内的水分,而一个相对理性的资本环境,更有利于物业管理行业的健康、有序发展。在行业“大浪淘沙”之下,回归服务初心、始终坚守和锻造服务能力的物企终将享受时间的复利。

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