“二代掌舵”祥生活一波三折通过聆讯

梁笑梅2021-11-29 10:37:52来源:中房报

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  祥生活通过港交所聆讯的过程可谓一波三折。

  11月22日晚间,祥生活服务通过聆讯,并披露了聆讯后的资料集,农银国际与建银国际为其联席保荐人。

  事实上,今年5月28日,祥生活递交了招股书。招股书的有效期限为半年时间,如果到了11月28日,祥生活还未通过聆讯,就预示着招股书失效。

  对于祥生活有关募资用途以及未来计划,中国房地产报记者拨打了其官网的电话,截至发稿未得到任何回复。

  对于有关募资用途,祥生活在招股书上显示,公司表示用于寻求策略收购及投资机会;扩大、多元化及差异化公司的增值业务;开发及升级智能系统;培养人才及建立专业团队等。

  祥生活一旦成功上市,将成为祥生控股集团董事会主席陈国祥的第二家上市公司。

  陈国祥不参与运营管理

  根据祥生活招股书介绍,陈国祥担任祥生活董事会主席兼非执行董事,但不会参与公司业务的日常管理和运营,仅负责对集团的整体发展提供指导及制定业务策略以及统筹董事会。陈雪宜担任董事会副主席兼执行董事,负责制定集团整体业务方向及策略发展。

  陈雪宜是陈国祥的“千金”,是典型的“90后”。从陈雪宜的工作经历,可以看出陈国祥在为女儿精心铺路。

  2015年1月,年仅24岁的陈雪宜在平安银行宁波分行房地产金融部担任客户关系经理,2016年7月离职。之后,陈雪宜回到家族公司祥生实业,担任执行董事,参与公司的业务规划及预算编制。2017年7月,陈雪宜开始担任祥生活服务副董事长。

  这一次,陈国祥把陈雪宜放在了重要岗位。甚至,为了让其女儿更好地掌舵祥生活,陈国祥请来了寿柏年。

  寿柏年是何许人也?他就是原来绿城中国的高管,也被称为绿城集团创始人、原绿城中国董事会联席主席宋卫平背后的“关键先生”。

  递交招股书前,4月12日,寿柏年以860万元的对价,从陈国祥妻子朱国玲手中收购了祥生活2%股权。招股书给出的解释是,寿柏年可以为公司发展扩张提供独特见解及策略建议,同时, 寿柏年在地产圈关系网及人脉,将为公司的物业管理服务业务带来协同效应。

  对祥生活智囊团的建设,陈国祥可谓煞费苦心。

  除了寿柏年外,还请来了陈国农、张恒龙。陈国农担任祥生活CFO,其曾先后担任旺旺食品财务总监、中都控股财务管理部经理;张恒龙担任祥生活独立非执行董事,其任职于上海大学,职位为教授。

  关联公司依赖度高

  资料显示,祥生活主要有三大业务,即物业管理服务、物业开发商增值服务及小区增值服务。

  在规模上,祥生活的优势并不突出。

  资料显示,截至今年9月港交所排队等待上市的物企数量共有23家,祥生活服务2120万平方米的在管面积只能排在中下游水平。

  祥生活对关联公司的依赖较为明显。其在管面积的增长主要来自祥生集团及其关联公司,2018年~2020年,祥生活的在管建筑面积分别为690万平方米、1110万平方米、1840万平方米。

  截至2020年12月31日,祥生活覆盖中国9个省26个城市;截至2020年底,订约管理210个项目,总签约建筑面积为3730万平方米,覆盖中国11个省40个城市。

  值得关注的是, 2018年到2020年,祥生活来自祥生集团及其关联公司的在管面积年复合增长率78%。同期,独立第三方的在管面积年复合增长率只有2.7%。2020年末,第三方在管面积占比为9.4%。

  克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨告诉记者,“资本市场对物管公司未来增长和利润预期关注度较高,祥生活服务上市后需向资本市场证明其成长性才能获得投资者认可。”?

  此外,对关联公司的依赖还直接体现在收入上。

  值得注意的是,往绩记录期间绝大部份物业管理服务收入及一定比例的非业主增值服务收入产生自公司就关联企业祥生集团所开发物业提供的服务。

  2018年~2020年,就祥生集团所开发物业提供物业管理服务的收入分别为5380万元、9950万元及1.97亿元,分别占来自物业管理服务收入的66.9%、77.9%及85.9%。

  同期,公司自祥生集团获取的非业主增值服务收入分别为9530万元、1.52亿元及1.48亿元,分别占非业主增值服务总收入的 61.5%、77.8%及78.4%。

  事实上,关联公司这棵大树也并非那般牢靠。

  祥生控股于2020年11月18日登陆港交所,就在一年后的2021年11月18日,祥生控股股价暴跌53.91%,收报1.59港元/每股。

  对此,祥生控股集团在11月18日晚间公告称,在经过公司合理查询之后,董事会确认,并不知道有关导致股票成交价格及成交量波动的任何原因或任何必须公布以避免公司证券出现虚假市场的资料或必须披露的内幕消息。同时,公司董事会确认公司运作一切正常,其现有债务并未出现任何违约且公司控股股东并未质押任何股份。

  此前,标普将祥生控股的发行人信用评级从“B”下调至“B-”,展望“负面”;与此同时,还将其美元票据的的长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”。

  “地产关联物企上市是物管企业上市潮推动下的选择,在行业发展期,这些企业期望在物管赛道上有所收获,祥生控股也一样。”汤晓晨表示。

  祥生控股是有过高光时刻的。其曾被称为内地千亿“黑马”房企,也是近两年最快上市房企,从递交招股书到通过聆讯,祥生控股只用了142天。

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