禹洲“换债”

苗野2022-01-24 12:05:39来源:中房报

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  禹洲与债券违约擦肩而过。

  1月20日,禹洲集团发布公告,已成功获得绝大多数交换票据持有人的支持及所有征求同意票据所需取得的必要同意。于交换届满期限,4.77亿美元的交换票据已根据交换要约有效进行了交换,该部分票据占交换票据本金总额约82%。

  禹洲集团表示,这次债务管理取得成功,使公司能够有效地延长相当一部分离岸债务的到期期限,并避免发生征求同意票据项下与交换票据支付相关的提前到期和法院判决违约事件。

  这4.77亿美元票据由2.66亿美元的2022票据及2.12亿美元的2022票据II构成。一笔于2017年1月25日发行本金总额3.5亿美元,票面利率6%的优先票据未偿还本金额为3.4亿美元;另一笔于2019年1月23日发行本金总额5亿美元,票面利率8.625%的优先票据未偿还本金额为2.42亿美元。

  长期观察禹洲发展的人士表示,这两笔即期美元债展期算是为禹洲争取了资金腾挪的时间,短期流动性压力有一定缓解。但2022年是禹洲的偿债高峰期,后续或有更多的滚续、置换融资、变卖资产维持资金链条。

  据机构不完全统计,禹洲集团目前存续有14笔美元债,存续规模在57.27亿美元,折合人民币约350亿元。境内债方面,禹洲集团今年将有65亿元债券到期或回售。

  截至1月20日收盘,禹洲集团收0.69港元,上涨6.15%,市值45.15亿港元。

  82%比例同意交换票据

  “尽管公司致力履行到期的偿付义务,但可能持续受压,无法实现充足现金流量全面履行未来到期义务。”1月12日晚,禹洲集团在推出美元债要约交换管理方案中提到。

  在公告中,禹洲集团除了针对2022年到期的6%优先票据和2022年到期的8.625%优先票据寻求交换要约外,也同时征求同意包括2022年到期的12%优先票据在内的12只票据,累计涉及未偿还本金约54.98亿美元。

  对于要约交换理由,禹洲集团称其已无法利用惯常的融资管道,如银行借贷及资本市场股本及债务融资等,使短期流动性面临巨大压力;银行缩减房地产开发的贷款导致开发商获得的境内资本减少,并减少按揭贷款以及买家对房地产开发商能否完成项目的担忧导致物业销售下滑。境外资本市场对这些境内事件的反应负面,限制了禹洲集团用以偿还到期债务的资金来源;境内外银行大幅收紧对其现金结馀监管,减少了不受限制的可动用现金,其项目公司的现金使用和分配受到了很大的限制。

  在禹洲集团宣布其两笔债券的交换要约后,1月17日,惠誉将禹洲集团的长期外币发行人违约评级从“CCC-”下调至“C”,同时还将公司的高级无抵押评级从“CCC-”下调至“C”,回收率评级为“RR4”。惠誉认为根据其标准,这属于不良债务交换。

  “债务展期”已是当下地产圈的高频词汇。大发地产、中国奥园、荣盛发展、鸿坤、祥生控股、上坤地产等都陆续传出了债券展期兑付的消息。

  “即使展期成功,也只是暂时得到缓冲,能否妥善解决流动性危机是获得债务展期后最关键的问题。”北京某券商分析师表示,市场上也不乏展期失败的案例,还有的房企是“硬展”,透过优良资产拉高投资者预期。

  根据公告,禹洲向投资人征求同意的其余12只债券也全部获得通过。

  禹洲方面表示,仍有多位交换票据持有人向禹洲集团表达了其参与交换的意愿,但因交换期限较短造成困难,未能及时提交指令。为了满足这些持有人的需求,禹洲集团拟于2022年1月26日左右,以交换要约实质相同的条款,对剩余交换票据再次提出交换要约,使他们也可以参与交换。

  这意味着,接下来禹洲集团将有更多的票据完成交换要约。

  变卖资产纾困

  为了缓解流动性压力,禹洲集团也在尝试各种努力回笼资金纾困。用地产圈内的话说:“2022年一季度还债是关键。”

  1月5日,禹洲集团发布公告,拟转让公司旗下禹洲物业服务全部已发行股本,转让代价不高于10.6亿元。同日,华润万象生活亦宣布,全资附属公司润楹物业科技服务有限公司,与禹洲方面订立了相关框架协议。

  现在这10.6亿元的用途已被锁定。禹洲集团于近日在电话会议中称,将使用出售物业子公司的资金用于偿还其美元债交换要约后的新债赎回。此外,将使用销售回款以及预售监管账户未来释放的现金流偿还交换后的新债。

  “即使获取投资者的肯定达成协议,也只是投资者面对当前的一种避险所需,无关其他。”前述北京某券商分析师表示,未来取决于禹洲集团回笼资金的造血能力。

  实际上,不少寻求债务展期的房企也在同步为出售旗下资产寻找买家。

  雅居乐自2021年7月以来,已陆续出售了共计14项非核心物业,合计售价约为28亿元;中国奥园香港的一处物业已于2021年11月售出,仍有约4到5个预计交易金额在30亿元左右的海外项目在洽谈买家;世茂在否认100亿出售上海世茂广场的同时也提出正在与若干潜在买家就出售若干物业进行讨论,在合适的条件下会考虑出售部分资产以降低负债;融创也将其位于武汉的两个项目部分股权分别出售给了首创置业和武汉城建,还将昆明融创文旅城二期40%股权转让给了合作伙伴华发集团。

  “企业作出选择售卖优质资产,也是积极应对目前状况的一个措施。问题是有的资产太重,如酒店、乐园等这样的资产变现能力太差。”某房企内部人士认为。

  除此之外,禹洲集团还于去年底将深圳总部大楼质押,获得了11亿元贷款。

  对此,禹洲集团表示称,项目抵押融资是市场上常见的融资行为。公司是市场上少有的零商票,没有任何理财产品的公司,拥有较高的安全边际,而公司开展多种融资方式也均是常规融资,且均以积极主动的债务管理为原则和前提。

  在造血的销售端,禹洲集团2021年全年实现累计销售金额为1050.19亿元。

  穆迪副总裁兼高级分析师Celine Yang表示,穆迪下调禹洲集团评级反映出由于融资渠道趋弱和到期债务规模庞大,禹洲集团的再融资风险有所增加。负面展望则反映该公司在未来6-12个月调动所有现金管理再融资需求的能力存在不确定性。

  从偿债期限来看,除了5.89亿美元的临期债务受关注外,禹洲集团在2023年-2026年到期的美元债券分别有13.5亿美元、10亿美元、8.95亿美元和9.35亿美元。

  “以往禹洲更多的是依靠标准化的公开市场融资,所以禹洲负债结构非常清晰透明,不存在隐性的金融风险和问题。”禹洲集团董事局主席林龙安曾表示。

  现在来看,禹洲还在努力走好下一程。

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