调整架构兑现业绩,被评“最成功女企业家”,变局中的掌舵者吴亚军

李叶2022-03-31 10:03:51来源:中房报

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  时代的变迁幻化出无数种可能性。过去数十年间,房地产行业造就的财富神话如烟雾般升腾,有人迷失于雾,有人选择走自己的路。

  吴亚军属于后者。

  在房地产进入“黑铁时代”的当下,由她掌舵的龙湖集团成为波动环境中稳住阵脚的民营房企之一。2021年,龙湖集团录得合同销售额2900.9亿元,同比上一年增长7.2%;营业额亦有21%同比增长,至2233.8亿元。同时归属股东核心净利润224.4亿元,同比增长20.1%,兑现了承诺。截至2021年年底,净负债率(负债净额除以权益总额)为46.7%,在手现金为885.3亿元。

  高管们在不久前召开的业绩会上坦言,取得这样的成绩非常不容易,因为龙湖并没有十分高明的战略,还经常磕磕碰碰,也不是特别能识别周期,不了解政府要制定“三条红线”,更不知道去杠杆会来得如此迅猛。

  这份“不高明”取得的成绩背后,是吴亚军一直贯彻的“自律换自由”。她曾多次表示,由于过去对自己的残酷,我获得了今天的战略机动空间和战略主动权。

  3月29日,胡润研究院发布《2022胡润全球白手起家女企业家榜》,列出了全球白手起家女性10亿美元企业家,吴亚军以1050亿元财富成为全球最成功女企业家,比去年上升2位,这也是她十几年来第四次成为全球最成功女企业家。

  “这些上榜女企业家代表着这一代最成功的女企业家,她们的故事值得学习。”胡润百富董事长兼首席调研官胡润表示。

  变局之下

  2021年,随着多家房企信用风险暴露,房地产行业迎来生死时速时刻与巨变。巨变之下,不同掌舵者通过强管理与捕捉机会,游走于危机之间。

  吴亚军也是如此。

  过去一年,龙湖集团对组织架构进行了多次调整。先是将房屋租售及房屋装修列为主航道业务,再宣布成立地产航道,龙湖集团下设的多个部门被装入地产航道;龙湖集团总部正式“变身”为“集团赋能平台”。至此,龙湖集团主航道业务扩充为6个,分别是地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修。

  此次调整,在业内看来是出于两方面的考量:其一,是将地产单独作为航道业务发展,可以使业务权责边界更为清晰,降低管理成本、效率提升;其二,进一步为总部“瘦身”,打造敏捷组织,拆除部门之间隐形壁垒,让管理更加扁平化。

  这次组织架构调整也伴随着人事变动,新的人事任命也随之而来。“80后”陈序平就在此时走入龙湖集团“镁光灯”下,被任命为龙湖地产航道总经理,兼任地产航道市场营销部总经理。

  到今年2月28日,龙湖集团发布委任董事会副主席及更换首席执行官的公告,自2022年3月1日起,邵明晓获委任为龙湖集团董事会副主席,同时辞任公司首席执行官;陈序平接任公司首席执行官。

  从龙湖集团2021年年报披露对数据来看,这一轮调整的结果显然是比较成功的。

  2021年,龙湖集团录得合同销售额2900.9亿元,同比上一年增长7.2%;营业额亦有210%同比增长,至2233.8亿元。

  物业投资方面,龙湖集团2021年租金收入104.1亿元,同比增长37.5%。商场、租赁住房、其他收入占比分别为77.3%、21.4%和1.3%。

  这一年里,龙湖集团新开12座商场,其中1座为轻资产运营,目前所持商场数量超过120家。截至2021年12月31日,龙湖集团已开业商场建筑面积为594万平方米,整体出租率为97.2%;已开业商场同店销售额和客流同比均实现超20%增幅,商业租金收入同比增长40%至81.5亿元。

  “自律”的龙湖

  作为一家标杆房企,龙湖集团在规模上虽然比不上碧桂园、万科等,口碑上却不输于任何一家。

  视房产为艺术品的绿城创始人宋卫平曾表示,“在中国,最多有一家半家的房地产公司在品质方面比我们做得更好,龙湖算一个”。著名战略咨询专家王志纲也曾在文章中坦言,“中国地产行业,我对两个人物是评价很高的,一个是龙湖的吴亚军。”

  对于诸多赞赏,吴亚军只表示,“因自律得自由。”

  邵明晓也认为,龙湖集团是凭借“洁癖般的自律”才走到今天。“我们时刻提醒自己,不能滥用金融资源,不能去做高息融资。这么多年,在这个行业里,很多公司做前融、非标,龙湖从来没有做过前融或非标,没有过资管计划、没用过影子银行。”

  过去很多年里,融资和扩张意味着规模和发展,无数房企在此期间“野蛮生长”。在最疯狂的时期选择冷静,并不是所有房企都能做到。

  龙湖集团也曾有过狂飙突进时期。早在2006年,吴亚军就决定向全国扩张。2003年,龙湖销售额仅有10亿元,但2007年已突破百亿元,5年内增长10倍。2008年115亿元,2009年达到183亿元,2010年飞升至330亿元,2011年为382.65亿元,增速业内罕见。

  但就在2011年,吴亚军发现,龙湖集团内部存在很多隐患,公司实在跑不动了。其中最大的表现是,当有些城市销售明显放慢时,“公司内部有很多总经理都不认为自己有问题,是市场出现了问题,环境出现了问题,从来不觉得自己操盘水平低。”

  当时,吴亚军发现的问题主要包括:团队问题、地区布局和产品结构不平衡。

  2011年至2013年,在吴亚军主导下,龙湖有意放慢发展速度,并对团队、布局、产品进行调整。她认为,龙湖集团的战略并不是为了给资本市场弄一个漂亮的曲线,而是依据对大势的把握来做部署。

  现在看来,高管团队在关键时刻选择放慢速度并进行调整是对的。“现在没有让我害怕的东西了。我不怕政策波动,但怕公司内部有神经病,怕错判行业。”吴亚军开玩笑说。

  邵明晓也在业绩会上表示,“2021年有‘房住不炒’长效机制形成闭环,政策带来对行业的叠加冲击比较大,如此环境下高杠杆公司或是过去3-5年没有足够自律的公司,压力会大一些。对龙湖来讲,我们始终根据自己的节奏在做。”

  2020年,龙湖集团加权平均融资成本在亿翰智库30家代表性上市房企融资成本排行榜中位列第三。2021年公司融资成本进一步优化至4.14%,创历史新低;净负债率进一步下降至46.7%,现金短债比达到6.11倍,剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比依然有3.88倍。作为民营房企,龙湖集团的“盘面安全”表现优秀。

  自律的回报是丰厚的,“三道红线”出台后,龙湖集团在许多银行授信不降反升。

  “残酷”的吴亚军

  除了“自律”,吴亚军最“出圈”的事迹还有发生在2020年的“公司不是家”事件。

  2020年9月,来自龙湖集团郑州公司营销部门的员工在某平台发文,“来到龙湖的第二个月,也迎来了第一个生日,这短短一个月时间让我感受到了完全不一样的房地产氛围,处处充满‘仪式感’。情人节的贺卡巧克力、项目分组时的蛋糕、劳累时甜甜的奶茶等等。毕业工作了好几年,但这真的是第一个让我感受到如此温暖的大家庭,祝自己生日快乐,也希望在接下来的工作中越走越高,越走越远,始终是龙湖人。”

  对于员工这番表达,吴亚军的回应却显得有些怒气,“郑州公司业绩不知道如何?把公司变成了家,一定有行政或营销后台Overdoing的情况存在,龙湖的文化反对把公司变成‘家’!因为家不论是非,没有对错,没有优劣!只讲包容、只讲温情,如果员工怀着这样的印象或期待,定是公司出了问题!‘温柔乡是英雄冢’!如果给了大家‘家’的感觉,一定要令管理层警惕!”

  在有些人看来,这一回应有些“小题大做”,也显得“残酷”。

  实际上,在龙湖集团2014年制定的内部资料里,即有专门的章节介绍龙湖集团反对的管理理念、管理实践、员工行为。其中就包括,反对军队文化、家文化、学校文化等。分别为:把容易理解为以服从命令为天职、重结果不重过程的“军队文化”宣扬为公司文化核心;把容易理解为感情、人情、关系重于绩效、能力的“家文化”宣扬为公司文化核心;把容易理解为过程、感觉、宽松重于结果、纪律的“学校文化”宣扬为公司文化核心。

  吴亚军的“残酷”也表现在对自己、亲戚和信任的伙伴方面。

  “创始人要经历自我去魅的过程,创始人有魅力对企业是个灾难。”2011年8月,吴亚军因“到四级城市公司时已经很难听到真话”辞任公司首席执行官一职,由执行董事邵明晓接任。

  有消息称,为了“去家族化”,吴亚军还曾展开清扫行动,请走了很多亲戚。

  对于亲自挑选的“掌舵人”,吴亚军也颇为严苛。她曾评价邵明晓,“并非完美接班人,但他正派、忠诚、勤奋且具有战略眼光。”

  眼下,房地产行业的震动远没有结束,一切仍充满未知。即便处于安全区域,吴亚军和她的龙湖集团仍需保持“残酷”。

  3月1日,龙湖集团正式迎来新的执行董事兼首席执行官陈序平。

  在3月25日的龙湖集团业绩发布会上,吴亚军鲜有的给出了极高评价。“陈序平对业务的理解,对未来的构想比较完整和系统,而且他属于慎言但是勤思的人,所以在工作中表现出很强的方向性以及结果导向,知识结构也比较全面,这在员工当中树立了威信,也获得了公司其他高管的尊敬。”

  吴亚军进一步表示,公司高管一致认为陈序平是一个合适的CEO人选,相信他会用成绩来回应大家的期待。

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