登上前5月新增土地货值TOP10:大家房产与赵炎林规模渴求

苗野2022-06-09 09:58:11来源:中房报

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  一场上海首轮拍地鏖战,将大家房产推到了镁光灯下。

  6月1日,大家房产和浙江钱江房产联合体以总价12.23亿元斩获上海浦东新区惠南东城区地块,溢价率8.66%。这是上海土地市场重启后的第一拍,也是大家房产自2019年重返上海住宅市场以来,紧跟嘉定、奉贤之后再度落子。

  作为曾经杭州的“老十八家”之一,大家房产近两年动作逐渐多了起来。据克而瑞研究中心统计,今年前5月,大家房产以255.6亿元新增土地货值排名TOP9,以143.7亿元新增土地价值位列TOP8。同期大家房产的全口径销售额只有86.3亿元,权益金额42.4亿元。

  尽管根基在杭州,但从3年前提出“归零出发”后,大家房产开始尝试往外走,无论是二三线城市的开疆扩土,还是土地市场的开放合作,这背后是大家房产对于规模的渴求。

  “规模还要上,不会停留在四五百亿元,没有规模就没有行业地位。”大家房产董事长赵炎林此前在接受采访时表示,在3年800亿元目标上我心里还有一个5年大目标,但不会盲目追求规模,要跟利润、品质平衡好。

  公开数据显示,2018年销售额只有130亿元的大家房产,在2019年、2020年、2021年分别实现了301.7亿元、434.56亿元和510.4亿元销售额,年复合增长率超过70%。

  “不惑之年”的大家房产正在撕去“老派、保守”的刻板标签,加速发展之下业界更为关注的是在房地产行业调控重压下曾经未能出现在销售百强名单内的大家房产,3年如何实现超千亿元销售规模?

  6月8日,中国房地产报记者针对上述问题致电大家房产,电话一直无人接听。

  逆势扩张

  大家房产在加速前进。

  6月1日,浦东新区惠南东城区地块拉开2022年上海首批集中供地序幕。大家房产拿下该地块的意愿颇为坚决,整场竞拍耗时一个多小时,经过23轮快速报价和3轮书面报价激烈角逐后,最终由大家联合体以12.23亿元竞得。

  在大家房产拓展版图里,上海市场份量虽然不重,项目数量扩张也不算快,但这次上海首批集中供地大家房产显示出高度参拍意向。

  中原地产首席分析师卢文曦认为,上海溢价再高还是有稳定利润,今年房企投资都很谨慎,但上海必须去投,大家房产能在上海杀出重围夺得一块地,除了需要资金实力外,还需要运气和技巧。

  按照赵炎林给大家房产制定的拿地战略,40%份额坚守杭州大本营,50%深耕浙江省,10%择机进入其他城市。

  这直接让大家房产在拿地投入上大胆了很多。

  在4月25日杭州首批集中供地中,大家房产共计耗资59.73亿元斩获杭州主城区牛田单元、未来总部社区、萧山区蜀山单元3宗地块,其中有2宗地块溢价率达到12%。

  上海某房企内部人士认为,大家房产在杭州和上海拿地是常规的补仓动作,与其国资背景直接相关。

  公开数据显示,前5月不到4成百强房企在2022年有土地入账,TOP30房企中有16家房企在2022年上半年几乎零拿地,这与大家房产在土地市场上的阔绰形成强烈反差。255.6亿元的新增货值比龙湖高出近15亿元,同期招商蛇口、碧桂园仅为141.3亿元和127.8亿元。

  “大家房产骨子里是很开放、果断的,想好了就坚决去执行。”大家房产总经理顾飞表示。

  2019年大家房产新增14宗地块,2020年新增地块23宗,同比增长64%。仅2020年4~5月,大家房产就在杭州获取4宗地块。彼时顾飞坦言:“拿地之时觉得有些压力,现在回头看利润还好,还可以做”。

  过去的2021年,大家房产获得23宗地块,新增土地货值607.8亿元,新进广州、苏州、武汉等7座城市。拿地销售比46.3%(按权益金额);50家代表房企全年拿地销售比均值为24%。

  同策研究院资深分析师肖云祥认为,在土地市场大刀阔斧反映出大家房产逆势拿地的投资策略和规模诉求。从其拿地布局来看,从区域型房企向全国型房企扩张的雏形逐渐成型。但快速扩张肯定会带来风险,这就需要自身融资、销售、回款和运营能力等支撑,政策的中长期方向以及市场趋势都会对投资造成影响,受制于市场下行,未来大家房产的销售毛利率或将承受下行压力。

  小股操盘,私募助推

  赵炎林有个观点,就是企业不在于做多大,关键要做长。

  创建于1982年的大家房产从市政公建起步,以杭州最早最大规模的旧城改造项目——中东河综合治理工程开篇。彼时,大家房产还有另外一个名字“杭州市城建开发集团”,1999年注册“大家房产”品牌商标。

  从成立时间来看,大家房产算得上是全国资历最老的地产公司之一,但发展规模始终止步不前。过往近40年里一直在浙江省内扩张,触角延伸至省内二三四线城市。

  2021年,大家房产在浙江省拿地金额占46%,泛长三角拿地金额占46%,其他城市占8%。销售额贡献上,长三角占比高达98%;其中,浙江省销售额占集团总销售额68%。

  坊间一度戏称,大家房产类似于盘踞河南多年的建业地产。

  在赵炎林看来,没有利润的规模很难持续。“规模肯定要上,投资拿地就是跟着人走,跟着产业走。只要有人有产业,天南海北都可以去。”

  拿地的钱从哪里来?

  因是非上市公司,更详细的财务数据无法获取。但在大家房产一体两翼战略结构中,金融投资平台是一个关键角色。

  据中国房地产报记者查阅,这家金融平台名为大家祥驰资产管理集团有限公司(以下简称“大家祥驰”),定位为综合性投资及资产管理平台,由大家房产100%持有。

  起初,大家祥驰是为了打理集团自有资金,作为大家房产的一个“蓄水池”和“调压器”,以保证在不同市场周期下,资金始终能够有效运用。如今已变成“发动机”,成为了大家房产不可小觑的一个增长极。2013年至今,累计投资规模超750亿元,与数十家房企建立了长期合作,60%以上投资集中在浙江省。

  大家祥驰常务副总经理宋吉表示,在地产投资方面大家祥驰偏好期限较短,流动性较高的优质项目,采取与大家房产互相协作的打法;在风控上着重股权控制,通常需要交易对手转让大比例股权,与传统股权质押模式相比,能够让大家祥驰获得更加实质性的保障,在合作中处于更优势的地位。

  顾飞也曾表示,2020年大家房产在地产业务上能够取得出色业绩,其金融板块飞速发展功不可没。

  “小股操盘合作开发,明股实债轻资产运作是最主要方式。”前述某房企内部人士表示,大家房产扩张少不了地产金融平台助推,用少部分资金以股权投资形式与其他房企在具体项目上达成合作,在财报发布前期退出。一进一出大家房产获得的不只是投资利润,还有更高的销售数据。

  实际上,大家房产是杭州较早一批试水合作开发的房企。过去数年,大家房产与万科、融创、绿城、龙湖、德信、上坤等房企均有合作开发、联合操盘的项目。

  公开信息显示,2021年,大家房产发生多笔参股公司股权出让动作,如将杭州润旻项目49%的股权售予德信地产等。当年大家房产实现销售额510.4亿元,销售增速达17.4%;操盘金额282.9亿元,权益金额233亿元,。

  肖云祥认为参与合作开发与大家房产国资持股的背景不无关系,杭州城投是其第二大股东,持股45%,借助国资背景优势,较其他民营房企在融资上存在优势。此外,大家房产有自己的私募融资平台,为其逆势拿地提供支撑。

  “当前行业逻辑已经变了,要防止一味高价拿地,抬高负债规模而回到出险房企的老路上。”肖云祥说。

  根据赵炎林此前判断,房地产行业再做10年20年没有问题。中国城镇化还未完成、改善性需求仍有机会及城市更新机会,都让他对房地产行业未来持乐观态度。但伴随房地产行业规则被改写,在这条规模追赶的路上,大家房产仍有不少挑战需要面对。

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