房企加速“瘦身”

付珊珊2022-06-16 08:51:22来源:中房报

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  英国政治学家帕金森经过多年调查研究发现,在行政管理中,行政机构会像金字塔一样不断增多,行政人员的数目会不断膨胀,每个人都很忙,但组织效率越来越低下。这种“金字塔上升”现象在房地产行业尤其明显。

  过去几十年的高速发展使得房地产业规模迅速膨胀,依靠金融驱动发展的房地产企业们在土地市场上挥金如土,靠着“土地储备排名就是未来行业规模排名”的信念,揽下不少项目。随着规模的膨胀,组织不断裂变,区域公司、区域集团遍布全国,人员数量也急剧增加。

  机构臃肿是组织大忌。随着“三道红线”、预售资金监管等政策给这些房企当头一棒。在市场下行压力下,这些房企遭遇流动性危机,不得不加速“瘦身”。

  6月13日,阳光城集团股份有限公司发布公告称,拟将全资子公司杭州高光置业有限公司转让给滨江集团,股权转让对价为14.98亿元。同时阳光城及高光置业原对中融信托负有的33.04亿元还款义务转由买方承担。

  阳光城并非个例。今年以来,已有包括世茂集团、龙光集团、正荣地产、大发地产、金科地产、富力地产、祥生控股在内的多家房企转让旗下项目或资产。

  在处置资产之外,房企精简组织、优化人员也在持续进行,这些举措即使不能从根本上解决问题,但也能解燃眉之急,为房企赢得一定生存空间。

  频繁转让资产

  在房地产流动性紧张的情况下,通过出售资产偿债或剥离负债成为众多房企的选择。同时,监管层也希望房企之间通过市场化并购化解流动性风险,并鼓励部分房企发行不计入三道红线的并购贷,来收购陷入流动性风险的房企的项目。

  Wind数据显示,2021年四季度以来,由于房企流动性危机频发,使得全年收并购交易金额暴增至7455亿元,其中第四季度交易金额占到一半左右。

  在经历了去年四季度疯狂甩卖资产之后,不少房企意识到,变卖资产的确可以救急,但并不能解决流动性危机。而在买方市场下,不少房企的项目和资产被低价甩卖,对这些卖方而言也着实不划算。

  基于此,2022年以来,房地产领域的收并购规模有所下降,一季度规模在500亿元左右。

  一个明显的现象是,今年以来,债务展期或提出债务交换要约的房企不断增多,对不少房企而言,展期的确是主动进行债务管理的最佳选择,但在有些房企看来,展期似乎都是奢侈的想法,相比之下,变卖资产更能解决燃眉之急。

  因此可以看到,今年以来仍然有不少房企在加速转让旗下项目资产。

  6月10日,路劲发布公告称,将向河北建投出售河北建投路劲城镇化建设开发有限公司的45%股权,代价约人民币6890万元。6月5日,祥生地产以9250万元的价格出售所持湖州交投祥生房地产开发有限公司50%股权予浙江交投。

  据公开报道不完全统计,截至6月12日,北京、上海、重庆等产权交易所房地产项目公司股权挂牌明显增长,叠加上市房企公告,项目公司股权转让的数量达到了66个,其中上市房企共发布20余笔子公司股权转让公告,涉及交易总价超170亿元。

  阳光城董事会认为,项目公司股权转让至合作方,既可以维持项目的可持续性开发建设,有利于保证项目交付,又可以削减公司债务。

  处置资产确实是增加企业流动性的不错选择。但在当前环境下,通过处置资产达到“瘦身”很可能会“营养不良”,因为能够处置的都是资质还不错的项目,那些因为盲目而拿下的项目很可能面临无人接盘而滞留开发商手中的窘境。

  总部撤离

  “我们也是今天才接到通知,具体情况也不太了解。”6月8日,弘阳地产上海总部的员工被通知,上海总部的部分职能将转移至南京。

  弘阳地产相关人士表示,未来弘阳地产依然是南京和上海双总部,贴近一线的业务板块会转移到南京,方便业务开展。

  就在不久前,据中国房地产报记者获悉,浙系房企祥生控股也决定将上海的职能中心转移到杭州,实行双总部合二为一、统一管理。

  虽然两家房企都对外宣称并不是将总部撤离上海,只是部分职能的转移。但在一些行业内人士看来,这就是一场撤离,本质上是为了节省经营成本,在组织上“瘦身”。

  曾几何时,位于上海虹桥火车站旁的虹桥商务区曾是不少外来房企的总部聚集地。据公开报道统计,高峰时期,上海虹桥商务区聚集了大大小小的房地产企业多达40余家。但随着房地产行业的生态发生变化,不少房企逃离于此。

  柏文喜认为,以前行业好的时候,为了实现全国化发展而获取高端的人才、金融资源,不少外地房企涌入上海建立总部或成立双总部。现在在行业进入调整与下行期,尤其在去化困难和流动性承压的情况下为了降低成本、节省费用以实现“活下去”,不少房企都开始撤离上海并实现战略性调整,这也是因应形势变化不得不进行的求生存之举。

  今年2月,三巽集团进行组织架构调整,将超一半员工撤回合肥总部。去年初,有报道称,两度冲击资本市场失败的奥山,其上海总部基本已人去楼空,大部分职能部门已经全部搬回武汉,仅有少部分人员留下善后。在奥山传出撤退消息的一个月后,又有媒体称,中庚置业集团正在以支援公司福州区域的名义,进行员工迁移遣散事宜。更为典型的还有蓝光发展,在暴雷后放弃双总部,从上海撤回成都。

  据公开报道粗略统计,已有约10家房企入沪设立总部后离开。

  “这些外地房企回到本地后,可以在调整和收缩原来全国化快速发展的规划基础上,转而立足当地市场做实做精做专,成为区域性的龙头企业也可以实现较好的生存与发展。”柏文喜表示。

  少数还留在大虹桥的房企,虽然暂时没有搬离计划,但一位来自出险房企的人士告诉中国房地产报记者:“后面的事,谁也不敢保证。”

  “现在都是过一个月算一个月,都不知道下个月公司会如何。”该人士称,虽然所在公司暂时还不会撤离总部,但也要看后面的情况变化,市场一时半会好不起来,如果下半年市场能够稳定就已经很好了。

  在柏文喜看来,从目前的行业情况与未来的发展走势来看,以后行业不会再出现之前的高歌猛进快速成长的情况,房企的生存与发展战略自然也会随之调整并趋向谨慎,这一波房企总部职能撤离上海之后,应该不会像以前那样出现大批搬迁总部或建立双总部的情况了。

  地产开发人员缩减

  除了去除组织上的臃肿,将过去的双总部合并精简,房企还在人员上进行优化。

  “疫情封控两个月,回到公司,大楼还是那个大楼,但人,很多各奔东西了。”一位总部位于大虹桥的房企人士感叹,短短时间,物是人非,不免让人唏嘘。

  这其中,有的人选择主动离开,因为对房地产行业的发展前景产生了担忧,萌生了改行的心思;有的人则是被迫离开,本就惨淡的楼市又遇上上海本土疫情反复,很多房地产公司早已无力支付员工工资。

  “从去年下半年开始,公司一直在陆续优化人员,数量上不等。”上述人士进一步表示,去年下半年房企不在公开市场拿地,导致大部分的投拓人员失去用武之地,很多房企首先裁掉的就是投拓人员。有公开消息就曾指出碧桂园、融创中国的投拓团队被裁掉,有的公司相关员工转岗至营销、运营等部门。

  此外,不少房企借助组织架构的调整,同时进行人员精简。例如公开资料显示,花样年在杭州“退地”之后宣布裁掉杭州团队,佳兆业撤销北京公司和成都公司,相关职能及人员都划归北京集团和西南集团,等等。

  虽然房企动辄裁员30%的消息不时出现,但实际上发生大规模人员变动的房企并不多,不少房企2021年员工人数还有所增加。

  根据上市房企发布的年报数据显示,新城控股、龙光集团、中梁控股、祥生控股和富力地产等房企2021年均呈现不同程度的减员,而碧桂园、龙湖集团、招商蛇口、旭辉控股等房企2021年员工人数还在增长。

  在多位业内人士看来,一方面,房企员工有进有出,在裁掉冗余部门和人员后,房企也在适当增加新鲜血液;另一方面,2021年上半年房地产市场形势还不错,直到下半年市场才变差,平衡之后,房企人员缩减并不厉害,相对平稳。

  实际上,即使是员工数量增加的企业,增加的人数也并非是地产开发类员工。

  数据显示,截至2021年12月31日,万科在册员工达到139494人,较上年增加43.97%,而万科房地产开发系统共有员工17323人,较上一年减少11.84%,增加的都是物业、多元业务系统内的员工人数。

  旭辉控股2021年员工总人数比2020年亦有所增加,但从事房地产开发业务的人数减少了25人,与之形成对比的是,物业板块和商业板块人数增长较多。

  无论是否裁员,“瘦身出清”已是当下行业大势所趋,房企削减冗余人员能够节省一大笔支出。虽然不能从根本上解决流动性问题,但有胜于无。

  就像上述大虹桥房企人士感叹道:“行情变了,如今失业能得到一份体面的赔偿已着实不易,而不失业就已经是最大幸运。”

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