世茂再调华中华北组织架构 另增设华中资产管理部

刘伟2022-07-25 10:55:57来源:中国房地产网

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  世茂集团的组织架构调整仍在继续。

  7月21日,据媒体报道,世茂集团内部发文宣布了对华中地区、华北地区的组织架构调整,主要变动为撤销片区成立组团,调整后组团将由地区公司直管。

  根据调整内容,华中地区撤销了武汉片区、郑州片区、安徽片区,同时成立武汉组团(聚焦武汉项目)、荆襄组团(聚焦襄阳和荆州项目)、湖南组团(聚焦长沙和张家界)、皖南组团、皖北组团、郑州组团;华北地区下辖的东北片区调整为辽宁组团和黑吉组团,由地区公司直接管理,华北地区副总裁陈磊任辽宁组团负责人,王昌春任黑吉组团负责人。

  记者从世茂集团了解到,此次组织构架的调整是将原来的片区为管理单位细化到以组团为管理单位,是新环境下地区公司管理扁平化、精细化的落地。

  撤销片区成立组团的同时,世茂集团还宣布在华中地区增设资产管理部;2021年年底,世茂集团层面曾设立资产管理中心,由执行董事吕翼负责。

  一位商业地产运营从业人士告诉记者,一些全国性的开发商,在各个地区的平台公司,在开发过程当中会留存很多未销售的资产,例如车库、商铺、购物中心、办公、公寓等。一般而言,地方公司只有开发能力,没有运营能力。如果公司母体没有设立运营公司帮助前者做兜底托管的话,他们很难对外释放。

  向管理要效益 世茂再调华中、华北组织架构

  对于这次调整,世茂集团相关负责人回应称,组团划分是以物理距离为前提,平均5-8个项目为一个组团,以此减少管理半径,提升管理效率,加强同一组团内资源协同。

  以华中安徽为例,安徽一共有15个项目,以管理半径为标准,分为皖南皖北两个组团,便于提升管理精度,而原来的武汉片区,细分为武汉组团、荆襄组团、湖南组团,也是同理。再比如华北的东北片区,原先覆盖辽、吉、黑三省,管理半径太大,现细分为辽宁和黑吉组团,各自分管5个项目和4个项目。

  世茂集团方面表示,未来行业的发展需要问管理要效益,收敛聚焦,区域深耕,扁平化管理是提升管理效率的必要手段。

  此外,世茂集团还在华中地区增设资产管理部,主要负责地区内资产盘点及价值动态跟踪;意向金融机构及资方资源获取及对接,意向项目交易价格、交易路径梳理及合作协议洽谈;跟进协议履约及交易对价回款进度。原武汉片区负责人吴树祥担任新设的华中地区资产管理部负责人,全面负责资产管理及武汉组团经营工作。

  上述人士对记者表示:“这几年,不少公司都在区域公司设立资产管理部,其操作的方式是以集团牵头,把各地区的资产梳理成清单。然后集中考虑如何处置,处置的手段,绝大多数现在还是考虑在用低价的方式处置资产,这是最粗暴的。此外,也有公司通过基金的方式,将上市公司的表内负债剥离至表外。”

  世茂集团在华中地区成立资产管理部,“一方面,因为那边条件比较成熟,可以作为试点,另外,华中地区的存量资产规模、面积比较大,那边作为集中对外洽谈处置资产的一个窗口,这样比总部去谈的效率更高。”该人士续称。

  世茂集团集团也对记者提到,因为集团公司所有的资产实际上都落实在地区公司,集团层面的资产管理中心需要有垂直的职能部门也落实在地区公司,这样工作对接统筹效率就会更高。这就类似于集团有营销中心,地区也有营销部一样,地区的资产管理部更清楚属地的资产情况,多一个垂直汇报关系便于集团资产管理中心更高效的统筹。

  出售资产缓解流动性危机

  世茂集团当前的一系列动作,离不开其因流动性危机导致的经营性困境的大背景。

  截至目前,世茂集团仍未发布2021年年报。根据该公司此前发布的盈利预警,世茂预期截至2021年12月31日止年度的股东应占利润及股东应占核心利润将较去年同期分别下降约62%及约57%。

  2022年前5个月,世茂集团合约销售额约为342.6亿元,同比大幅下滑72%,大幅超过上半年百强房企约50%的降幅。平均销售价格为每平方米16200元,同比下滑7.5%,量价齐跌。

  7月8日,世茂集团发布2022年6月未经审核营运数据。2022年6月,世茂集团实现合约销售额约为人民币95亿元,合约销售面积为59.37万平方米,平均销售价格为每平方米人民币16009元。销售均价进一步下跌。

  由于2021年年报仍处于难产中,世茂账面的货币资金停留在2021年中的745亿元,但从公司展期、违约的情况看,这些货币资金基本都在项目公司账上用于保交付,世茂能调用偿债的资金并不多。

  当下,资产处置成为世茂集团回收现金最直接有效的方式。

  就在组织构架调整的同一日,7月21日,消息称,上海世茂集团主席许荣茂以3.7亿英镑(约30亿人民币)的价格,将位于伦敦金融城的Sancroft大楼(原名为Christ Church Court)出售给了老租户美国投资银行高盛和英国地产公司Greycoat。这一成交价比之前媒体预测的3.4亿英镑更高,但该消息并未得到证实。

  在国内,2021年年底至2022年年初,世茂集团先后处置了不少资产,但自2022年4月以来,即使销售持续不振,但世茂也没有公告相关出售资产的公告。与此同时,债务展期的消息接踵而至。

  第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想在受访时告诉记者,“与很多暴雷房企类似,世茂集团处置资产旨在缓解自身的财务危机。但从当前的大宗投资市场来看,包括北京、上海等一线城市在内的整体表现,无论是活跃度抑或是成交量均逊于往年,一方面,市面上可售的商办资产供过于求,现在有很多开发商或机构都在抛售自持资产以期套现,但潜在的买家会非常谨慎地进行甄别,来研判投资标的是否真的值得去投;另一方面,买卖双方在接洽过程中的价格博弈也是一个漫长的过程,想要达成一致最终成交并非易事。”

  全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平分析称,“过去几年间,大宗资产每年的交易量都比较小,因为能够购买大宗的基本上就是保险,还有专业的海外资本,长期持有、运营的成本比较高。”

  “疫情下,想出售大宗资产的企业意愿很强烈,但卖者众,接盘者少;已经成交的买家中不少都有国资背景,这些交易的达成其实是政府出面协调后的一个结果,从资本角度来讲,很多国企本身也不愿意买这些资产。”王永平认为。

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