收并购市场还在持续降温

2022-09-15 08:52:21来源:丁祖昱评楼市

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  房地产行业尚未出清,收并购机会明显增加,但收并购热度却在不断下滑。

  CRIC监测重点房企8月共有36笔并购交易,已披露交易规模较7月环比下降接近70%,单笔最高交易规模不足10亿元。

  值得注意的是,并购贷款融资“熄火”。自去年底银保监会首度提出合理发放房地产开发贷款和并购贷款以来,从“破冰”到今年5月并购融资总额甚至超两千亿元。而5月以后至今,市场上尚无房企再获新增贷款额度。

  截至目前,多数企业包括碧桂园、华润、中海等在2022年中期业绩发布会上也表达了对收并购的看法,部分现金流相对健康安全的房企,对收并购持关注态度,更多房企则偏向谨慎。

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  8月收并购交易规模

  环比降七成

  自2021年下半年以来,随着部分房企流动性危机出现,出险房企急于打通项目股权出售渠道,市场上收并购机会增加。

  一些房企也看到了机会,但迟迟不敢在收并购上下手,毕竟在资金面尚未回暖的情况下,收并购项目仍然是一块难啃的骨头。

  下半年以来,尤其是6、7月份,房地产销售边际回暖,房企收并购意愿有所提升。

  根据CRIC监测,6月共计49笔并购交易,其中已披露交易金额的34笔并购总交易对价达到约539亿人民币。7月交易规模有所提升,49笔并购交易中有29笔披露总交易对价达559意愿,交易规模环比提升3.8%。

  然而进入8月份,收并购热度明显下降。

  CRIC监测数据显示,2022年8月重点监测房企共涉及36笔并购交易,较前两个月减少了13笔,与之相应的是交易规模大幅下降,19笔披露交易金额的并购事件,总交易对价约169.9亿,交易规模环比显著下滑69.6%。

  从单笔并购交易规模来看,2022年百亿以上收并购案例实属罕见,7月单笔交易规模最高为19.3亿,而8月更是降至8.9亿元。

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  从过去几个月的收并购动作来看,并购交易多集中于单住宅项目或多元化的收并购,且以收购合作方剩余股权或金融机构收购为主。

  以8月收并购事件为例,恒大、奥园、正荣、佳兆业、雅居乐、新力等房企在本月继续出售资产、回笼资金,多数房企倾向于出让住宅项目。其中,36笔交易中24笔涉及开发项目股权,披露转让的住宅项目的并购规模约87.6亿,占全部规模的比例提至51.5%,而7月这一数据仅为17.3%。

  此外,有12笔交易是并购方收购合作项目的剩余股权,如弘阳以总价8.57亿转让广州白云地块剩余34%股权予合作方南国置业和招商,华宇受让2个融创重庆合作项目的剩余股权等。

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  并购融资推进缓慢

  5月以来无新增并购贷额度

  当前房企并购资金的来源仍以银行并购贷款为主,并购贷款授信名单从国企央企向民企延伸。但综合近三个月来看,房企并购贷款融资额度支持力度有所降温。

  据CRIC不完全统计,截至8月底,典型房企年内共获取1960亿的银行并购贷额度。

  其中,美的置业、碧桂园新增并购贷款额度累计达370亿元、350亿元,华润置地、大悦城授予并购额度处200亿元,而旭辉、新希望、五矿和瑞安也已累计获得100-150亿元的并购额度。上述房企并购贷款额度均在5月之前完成投放。

  5月以后,市场上没有房企再获新增贷款额度。

  在市场未回暖、不确定性高的情况下,多数房企并购意愿不高,并购融资推进缓慢。

  从并购债券来看,8月没有房企发行并购债券,截至8月底,房地产行业累计发行并购债券140亿元。值得注意的是,金茂、信达、绿城、建发、首开、华润置地等6家高主体评级房企已获批尚未发行的并购债规模371.6亿,明确当中约88亿的募集资金用于项目收并购,占总注册规模的23.7%。

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  谨慎仍是房企

  收并购的主流态度

  过去,收并购是土拍市场以外重要的投资渠道,但当前房企对收并购仍然非常谨慎。2022年中期业绩发布会上,多数企业包括碧桂园、华润、绿城、瑞安、旭辉永升、新城悦等在内对下半年的并购态度偏谨慎。

  比如碧桂园公开披露,上半年已经跟39家企业进行收并购合作,其中有相当数量是出险企业,不过这些合作仅限于合作项目进行。

  绿城方面则直言,上半年收并购谈过很多家,项目或地价高或规划不合要求,收并购问题较多,相对而言公开市场拿地性价比更高,北京获取地块净利率接近10%,而杭州接近9%。

  再如瑞安房地产相关负责人表示,目前市场上有很多出售的房企,但对方要求的价格依然较高;建发国际也提出类似的问题,当前行业收并购项目很多,但需要着重考虑项目债务风险,如果项目不能盘活,就算打2折也不会收购。

  实际上,收并购之所以难以推进,与买卖双方对资产价格判断差距非常大有关。当前现状下,买方在收并购时希望资产打折,最好是打“骨折”,才有意愿收并购;而卖方打折的意愿普遍偏低,毕竟当前能够卖出去的资产都属于优质资产,如果为了解决眼下的资金困难问题,而打折出售优质资产,那么仅靠余下卖不出去的资产则更难维持经营。

  在行业逐渐分化的情况下,也有部分房企对收并购持有较为积极的态度。比如中海,而物企方面华润万象生活、卓越商企服务也对并购持关注态度。

  典型如中海,上半年完成广州、上海、成都相关项目股权并购,并购投入106.6亿,下半年还将继续寻求并购机会。

  整体来看,行业出清阶段,大部分房企对收并购维持谨慎态度,项目的流动性和盈利性成为收并购重要指标,这也要求房企在收并购时考虑的因素更加复杂。

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  流动性危机之下,市场收并购机会显然逐步增多,但隐藏风险也随之而来。当前的收并购多存在于有股权合作的项目,且收购规模有限,以降低风险,缩短背调周期。而银行并购贷款仍然是并购资金的主要来源。

  在房企资金链承压、行业信任危机影响下,项目是否优质、是否达到企业的拿地标准、最终是否能够实现盈利,这些都是决定房企收并购的根本因素。

  在行业尚未出清的情况下,房企对收并购依然秉持谨慎态度,在此背景下,收并购市场还将持续降温。

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