典型上市房企上半年偿债能力减弱

编辑部、CRIC研究2022-09-27 08:37:22来源:丁祖昱评楼市

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  今年下半年以来,融资端积极信号不断释放,房企融资环境也得到适度改善。

  尽管如此,房地产企业仍然面临着外部融资渠道不畅、内部销售回款乏力的情况,在这种情况下,上半年房企频频出现违约风波。

  上半年房地产企业偿债压力到底如何?

  随着房企中期业绩告一段落,CRIC盘点了71家重点上市房企今年上半年财务情况,发现了几个重要数据变化。一个是样本房企现金持有量下降,71家上市房企现金持有量较期初下降15%。另一个是总有息负债下降,短期尤其负债上升1.4%。此外,流动性压力之下,房企非受限现金短债比下降至1.1。

  与此同时,绿档房企的比例进一步下降。

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  今年上半年以来,房企融资端不断释放出积极信号。

  5月碧桂园、龙湖、美的置业等房企发债引入CDS或CRMW在内的信用保护工具;8月中旬,监管部门指示中债信用增进对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”。

  但融资积极信号并未覆盖全行业,仅个别优质房企可以享受到政策利好。房企外部融资渠道依然冻结。CRIC数据显示,8月,100家典型房企融资总量仅为323.64亿元,创年内单月新低,且融资量已连续5个月环比负增长。

  加强销售回款成为房企主要回血手段,然而叠加疫情影响以及购房者信心不足,整体成交也没有明显转暖迹象,样本房企近年来首次出现销售回款同比下滑情况。

  CRIC数据显示,2022年上半年重点房企全口径销售规模达到28007亿元,同比下降45%,并表销售回款规模为16911亿元,同比下降了35%。

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  在此背景下,重点房企现金持有量出现大幅下降,资金压力进一步加大。

  CRIC数据显示,上半年末重点上市房企现金持有量为20412亿元,同比下降22.8%,较年初下降了15%。其中,92%的房企现金较期初有所下降,TOP31-50房企现金持有量降幅最为明显。

  实际上,从历年现金持有情况来看,2018年达到了峰值,为35%,随后2019年、2020年现金持有量增速逐步下滑至12%和15%。而2021年,样本房企现金持有量首次出现负增长,同比下降9%。

  2021年下半年,可以说是房地产市场转折点。经历了上半年成交放量,热点三四线城市房价在上半年也出现了普涨行情,但下半年却明显转冷,百城成交面积持续下行,同比跌幅扩大至30%,由此房地产行业开启了新一轮下行周期。

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  房企融资环境遇冷,融资受限的情况下,总有息负债规模持续减少。

  CRIC监测数据显示,2022年中期重点样本房企的总有息债规模为54859亿元,较期初减少0.44%,总有息负债的规模继续维持在较高水平。

  房企总有息负债规模自2021年以来开始减少,有两方面原因,一个是“三条红线”监管之下,房企去杠杆进程加速,另一方面,自去年下半年以来,房企面临偿债潮压力,再加上预售资金监管力度加大,部分房企流动性受到影响。

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  而偿债潮之下,更多长期有息负债转为短期有息负债,2022年中期重点房企的长期有息负债为39018亿元,相较于期初减少了1.17%;而短期负债为15841亿元,较期初增长1.4%。而重点房企的短期有息负债对总有息负债的占比相较于期初提高了0.52个百分点至28.88%。

  这意味着,房企债务的期限结构有所恶化,部分房企有可能还将爆出债务违约事件。

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  房企再融资受到影响的情况下,房企现金持有规模降幅大大超过了总有息负债的降幅,这就导致净负债率有所回升。

  CRIC数据显示,2022年中期重点房企的加权净负债率(永续债作为权益)回升至66.96%,较期初提升6.41个百分点。

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  2020年8月底,“三条红线”新规发布,这一指标也成为房企有息负债规模增速的重要衡量标准。即剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。根据这“三条红线”,对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理,按不同指标划定负债年增速不得超过5%-15%。

  一时间,成为绿档房企是衡量安全性的重要标志,多数未达标房企将进入绿档设置为中短期目标。

  2022年上半年样本房企加权平均的三条红线核心指标全部达标,但需要注意的是非受限现金短债比有所下滑,且净负债率有所上升。

  实际上,样本房企加权平均的扣预收后资产负债率于2018年达到高位后逐年改善,2021年首次低于70%的临界值,2022年上半年,样本房企加权扣预后的资产负债率较期初进一步下降0.66个百分点至69.01%。

  具体到样本房企三项核心指标的通过率来看,2022年上半年净负债率的通过率从年初的80%略微下滑至73%,但通过率仍然最高。

  其中,非受限现金短债比的通过率下滑最明显,上半年通过率仅46%,较年初明显下滑16个百分点,资金紧张、短债偿债压力增加成为房企众生相。而扣预收后资产负债率上半年通过率较年初上升了2个百分点至56%,这是样本房企唯一有所改善的,但通过率依然不高,整体资本结构仍需优化。

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  从样本房企的分档情况来看,自2021年中期起,踩线房企数量明显增多。绿档房企于2022年上半年占比从年初的42%下降至32%;而黄、橙、红三档房企占比均有抬升,其中红档房企更是逐年占比上升,从2021年中的7%不断提升至2022年中的17%。

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  2022上半年房企偿债压力仍然未得到有效缓解,部分房企仍然存在较大的资金缺口。而在销售疲软、融资受限的环境下,许多房企核心财务指标恶化,黄档、橙档和红档房企比重均有扩容趋势,为了以空间换时间,不少房企无奈只能踩线。

  当前,房企亟待快速恢复“供血”能力,在当前行业风险仍未出清,叠加疫情影响等原因下销售疲软,市场信心短时间难以快速回归,而接下来融资端不断分化,且整体较难出现快速回暖的情况下,部分房企还将面临较大偿债压力,违约事件仍然有增无减。

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