冲刺2020 | 城市篇:市场稳步复苏,四季度成交将稳中有升!

丁祖昱2020-10-09 10:33:47来源:丁祖昱评楼市

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  新房市场:各能级城市分化加剧

  从各线城市新房供应角度来看,进入7、8月,100个重点城市商品住宅新增供应面积9269万平方米,同比增加9%,相较二季度月均下滑7%。其中,一线城市供货力度依旧不减,7-8月供应面积同比增长41%,相较二季度月均增长6%;二线城市和三四线城市整体供货力度相较二季度有所回落,但同比仍增7%。

  分城市来看,上海、广州、深圳放量显著,尤其是深圳,楼市持续高热背景下房企加速推货,7-8月供应同比增长114%,较二季度月均增长265%。六成以上二线城市仍持续放量,海口、沈阳等增幅超30%,成都更是实现翻番。

  从成交情况来看,第三季度,全国100个重点城市成交整体呈现“先抑后扬” 走势。2月受到疫情影响,成交跌至历史低位,3月以来,随着疫情影响逐渐退却,成交稳步回升。进入三季度,7-8月尽管受到季节性因素影响,成交面积环比小幅回调,但同比仍维持10%以上增长,整体来看成交表现淡季不淡。但进入9月,一线城市成交依旧坚挺,热点二线城市如杭州、成都等成交环比皆有所回调。

  四季度全国商品住宅成交规模大体呈现稳中有升的态势,一线城市成交面积维持高位,三四线城市以价换量将促进需求释放,整体成交仍有回升空间,二线热点城市短期内有所转冷,但后市如何仍有待进一步观察。

  图:2019年1月-2020年8月全国100个重点城市商品住宅供应面积(单位:万平方米)

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  数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

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  二手房市场:主要城市三季度创近两年新高

  三季度,全国主要城市二手住宅市场已基本恢复正常且总量创下近两年新高点。15个典型城市2020年前8月二手住房成交金额累计同比增长16%,可见市场已逐渐修复。受第一季度疫情影响,前8月二手住房累计成交面积8538万平方米,同比仍降5%,但较前6月已大幅收窄12个百分点。

  单月来看则更为显著,7、8月整体成交面积同比涨幅均在30%左右。在以一线及核心二线城市市场为主的支撑下,前8月二手住房成交面积同比增速持续扩大,7月整体体量达到近两年新高,为1557万平方米。后由于深圳、南京、杭州、成都、苏州、天津等相继出台调控政策对疫后市场修正,政策影响下8月整体成交体量环比降3%,但同比仍增36%。

  图:2019年-2020年8月一、二线城市二手房月度成交面积(单位:万平方米,%)

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  注:一线城市包括北京、上海、广州、深圳;二线城市包括合肥、重庆、郑州、南京、杭州、青岛、成都、厦门、苏州、武汉、天津

  数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

  具体城市来看,一线城市成交规模超3500万平方米,同比增17%,广深同比增30%以上。

  二线城市市场分化明显,前8月11个核心城市共成交二手住宅5013万平方米,同比下降15%,降幅比前6月收窄12个百分点。南京、青岛、合肥、郑州、杭州等5城市前8月成交面积同比增速回正,其中南京、青岛、合肥同比均增10%以上,厦门、天津、武汉、重庆、苏州、成都等城市前8月二手住房成交面积累计同比仍未回正,武汉、重庆、苏州、成都等更是缩量严重,累计同比跌幅超过20%。

  根据前8月累计同比增速判断,预判全国二手住宅整体成交规模有望在第四季度内回正,且以后续4个月单月同比增速保持与8月一致计算,15个典型城市全年二手住房成交面积预计同比增9%。

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  房价:一线涨、二线稳、三四线涨跌分化

  三季度全国房价中枢依旧延续逐渐趋稳的态势,“房住不炒”下整体市场一二手房价同比增速均收窄。

  国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况显示,各能级城市房价走势分化明显,一线城市同、环比齐升表现突出,二线及强三线同、环比涨幅持续收窄,部分弱三四线城市疫后复苏缓慢,城市房价同、环比增速仍下行。

  图:2018年8月以来70城及各能级城市新建商品住宅价格指数环比走势

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  数据来源:国家统计局

  二手房房价在同环比上与新房房价趋稳态势一致,但一线城市表现更为突出。整体而言70个大中城市整体价格同比中枢上涨2.2%,二三四线及整体涨幅小幅趋落态势继续保持。

  各能级城市二手房销售价格环比稳中微升,房价增速趋于持平或有所回落,延续前两月2个百分点左右增速。值得一提的是,一线城市较2019年年中同、环比涨幅持续扩大,同比涨幅较2019年年底升至7pxs,环比涨幅1pxs突破年内高点。

  图:2018年1月以来70城及各能级城市二手商品住宅价格指数环比走势

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  数据来源:国家统计局

  具体城市来看,截止至2020年8月末,从CRIC监测的96个重点城市新建商品住宅成交统计均价来看,多数核心城市同、环比稳中有升,受疫后市场火热带动,部分强三四线城市房价也持续走高。局部弱三四线城市受市场下行压力影响叠加疫后市场复苏较慢,新房成交均价仍低于2019年同期水平。

  分能级来看,一线城市北京、上海房价同比涨幅较大,新政影响下各城环比略有回落。苏州、成都等二线城市房价同比上升显著,长春、昆明等楼市复苏房价缓升。三四线城市分化明显,江阴、宜新、淮北等房价同比增20%,部分弱三四线则有所回落。

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  库存:八成城市同比扩容

  2020年第三季度,八成以上城市库存同比明显扩容,柳州、贺州等城市库存量翻倍增长,三成以上核心城市消化周期同比小幅回落,各能级城市分化加剧,预计四季度一二线城市库存将持稳或小幅增长,三四线市场库存仍将继续扩容,未来去化压力不容小觑。

  图:全国商品房待售面积(单位:万平方米)

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  数据来源:国家统计局

  疫情影响下商品住宅存量同比上升明显,第二、第三季度楼市陆续复苏后,各能级城市商品住宅库存及消化周期出现明显分化。

  截至8月末,63个重点城市商品住宅库存量47450万平方米,同比2019年8月末增幅高达11%。其中,8成城市库存同比有所扩容,重庆、武汉、郑州等热点城市库存量同比涨幅皆在5成以上,柳州、贺州等三四线城市更是库存翻倍。

  由于疫后各能级城市恢复程度不同,导致全国市场消化周期出现明显分化。一方面,沿海及江浙一带,受旅游业及电商行业带动下经济及楼市复苏最快,三成以上核心一二线城市消化周期同比下降。另一方面,北海、江门、宜兴等7个城市消化周期已超30个月,另有常熟、柳州、梧州等7城同比翻倍,库存压力不断积聚,去库存压力仍保持高位运行。

  由于去化已成房企四季度第一要务,加之整体供货量会大幅度增加,虽然大部分企业努力抓去化,但由于竞争愈发激烈,需求端不会出现明显提升,因此四季度去化率将有所下降。而供货总量增加将促使四季度成交规模稳中有升。

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  四季度:量稳价平,三四线去化承压

  “房住不炒”主基调之下,第四季度全国整体房价水平仍将维持稳中微升态势,各能级房价变化也将以稳为主。

  预计全国商品住宅成交规模大体呈现稳中有升的态势,一线城市成交面积维持高位,二线热点城市短期内有所转冷,四季度成交规模较三季度有所回调,三四线城市楼市分化严重,长三角、粤港澳等有概念的城市楼市表现情况比较亮眼,整体去化表现优于其他三四线城市,而其他多数三四线城市压力仍将面临下行压力,接下来三四线城市整体表现将进一步分化。

  当前全国主要城市二手住宅市场均已正常化,成交大多同比、累计同比增速回正。重点城市全年二手住宅大概率将创新高。但考虑到深圳、杭州、苏州、南京等城市均已出台相关调控收紧政策,对换房、投资等均有一定限制,各热点城市第四季度成交规模或将环降。

  从去库存的角度来看,基于疫后全国市场复苏表现良好,四季度供应仍将稳步放量,需求也将持续释放,整体库存仍保持稳中有增态势,库存消化周期有望小幅回落,加之企业竞争加剧,去化率将有所下降。另外,房企之间分化加剧,城市间分化也将持续加剧,库存压力将主要集中在前期需求透支严重,基本面缺乏支撑的三四线城市,而一线和核心二线城市受政府约束,陆续发布新政加码调控,抑制市场热度,库存量有望持稳或延续小幅增长。

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