11月40城地市继续降温,成交量价和溢价率均下降, 全年稳地价目标即将实现

市场 2020-12-16 15:38:50 来源:易居研究院

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  上海易居房地产研究院12月01日发布《2020年11月40城土地市场报告》,该报告显示:

  11月40城地市继续降温:成交量、成交均价、出让金和溢价率均下降。11月,40城土地成交建筑面积环比下降13%,土地出让金已经连续5个月环比下降;成交均价延续下跌趋势;溢价率连续2个月下降。7月多地调控政策升级以来,8月土地市场已经出现短期拐点,9月份以来,又有多个热点城市出台了调控或进一步加强管理的新规,40城土地市场继续降温。短期来看,调控政策和货币政策均不会放松,预计未来几个月地市仍将稳中有降。

  易居研究院研究员沈昕表示:11月一线城市土地成交建筑面积大增,主要是深圳多幅地块集中出让。今年一线城市虽然成交面积增长较多,但价格并未明显上涨,整体地市并未过热。11月,二线城市和三线城市土地市场均出现量价齐跌,说明下半年以来多地以稳地价、稳房价、稳预期为目标的调控政策效果明显。

  报告主要内容如下:

  一、40城整体: 成交量、成交均价、出让金、溢价率环比均下降

  1、土地成交建筑面积:11月环比下降13%

  2020年11月,40个典型城市土地成交建筑面积4743万平方米,环比下降13%;同比小幅下降1%。往年来看,年末地方政府会加快土地出让的进度,尤其是一些土地出让完成率较低的城市,预计12月份40城土地成交面积将有较明显增长。

  2020年1-11月,40个典型城市年初累计土地成交建筑面积52632平方米,同比增长9%。

  2、土地出让金收入: 土地出让金连续5个月环比下降

  11月,40个典型城市土地出让金收入为2396亿元,环比下降0.6%,同比增长5.7%,7月份以来已连续5个月环比下降。

  2020年1-11月,40个典型城市土地出让金累计收入29148亿元,同比增长19.6%。

  分城市来看,2020年1-11月,40城土地出让金排名前5的城市分别为上海、杭州、广州、北京和宁波,其土地出让金总额分别为2498、2275、2109、1663和1552亿元。排名靠前的城市中,除一线城市外,主要为长三角和大湾区的核心城市,以及部分中西部省会城市。

  3、土地出让均价:环比下跌4.7%,同比上涨7.8%

  11月,40个典型城市移动平均土地成交均价为5400元/平方米,环比下跌4.7%,同比上涨7.8%,预计短期内地价仍有调整空间。

  4、土地成交溢价率:15.4%,连续两个月下降

  11月,40个典型城市土地成交溢价率为15.4%,相比10月下降0.9个百分点。2020年一季度,土地溢价率维持在10%左右的历史低位水平;二季度部分城市土拍火热,溢价率逐步上升;三季度以来多地政策收紧,溢价率不再上升,近两个月略有下降。

  分城市来看,11月,40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为西安、昆明、福州、合肥和金华,土地成交溢价率分别为100%、67%、50%、35%和34%。11月西安溢价率高达100%,主要是全月只出让了2宗地块,其中一宗鄂邑区低密度纯住宅用地的溢价率高达151%,另一宗商办用地则无溢价出让。11月,溢价率为0的城市为9城,比10月多2城,可以看出40城整体仍处于降温趋势中。

  二、城市分类:二三线城市地市开始走弱

  1、一线城市:成交量环比大增,地价小幅下跌

  11月,一线城市土地成交建筑面积为592万平方米,环比大幅增长75%,同比增长41%。一线城市成交面积环比大增,主要是深圳11月土地成交建筑面积高达246万平方米,远超今年其他月份。11月23日,深圳市集中出让8宗居住用地,分别位于宝安区、光明区、龙华区、坪山区,总建筑面积224.08万平,单日揽金339.81亿元。1-11月,一线城市累计成交建筑面积为4745万平方米,同比增长42%。

  11月,一线城市6个月移动平均成交均价为14538元/平方米,环比下跌4.5%,同比上涨2.2%。可以看到,今年一线城市虽然成交面积大增,但价格并未明显上涨,整体地市并未过热。

  2、二线城市:量价齐跌

  11月,二线城市土地成交建筑面积为2909万平方米,环比下降17%,同比下降4%。1-11月,二线城市土地成交建筑面积为35126万平方米,同比增长1.5%,涨幅略有收窄。11月,6个月移动平均成交价为4878元/平方米,环比下跌5.6%,同比上涨3.7%。

  2020年二季度,杭州、南京、宁波、成都等热点城市地市火热,成交均价快速反弹。三季度,多个热点城市出台调控收紧的政策,地市逐渐降温,地价开始高位盘整。进入四季度,成交均价已经开始从高位回落,政策收紧下,预计未来几个月二线城市地价可能将继续下跌。

  3、三线城市:量价齐跌

  11月,三线城市土地成交建筑面积为1242万平方米,环比下降23%,同比下降9%。1-11月,土地成交建筑面积为12761万平方米,同比增长24%。6个月移动平均成交价为3809元/平方米,环比下跌3%,同比上涨31%。

  三、结论和趋势:未来几个月地市将稳中有降

  近日,央行发布《中国货币政策执行报告(2020年第三季度)》,报告提出,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度。

  8月份40城土地市场已经出现短期拐点,9月份以来继续小幅降温,稳地价目标已经实现。短期来看,调控政策和货币政策均不会放松,预计未来几个月地市仍将稳中有降。


执笔人:上海易居房地产研究院研究员沈昕

邮  箱:shenxin@ehousechina.com

电  话:021-60868811

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