TOP50房企架构频繁“动手术”,行业进入精益化管理时代

克而瑞研究中心2021-03-19 09:27:25来源:丁祖昱评楼市

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  房地产经历了高速增长的年代,随着杠杆、金融和人口三大红利消失,宏观政策层面不断收紧,行业已步入无增长时代,这意味着行业由粗放扩张走向效率,由杠杆驱动转为能力驱动,并由资源驱动过渡到管理驱动。

  面对行业发展新逻辑,头部房企在人力资本、组织架构方面“动手术”,以适应新的经济环境和行业变化,匹配新的企业战略,实现提质增效。据CRIC不完全统计,2020年以来,头部房企在人力资本方面持续加码,50强房企中有半数左右的房企进行了组织架构的调整。2021年前2个月,已有包括世茂集团、新城控股、时代中国等十余家千亿级房企进行了组织架构调整,就连万科也有变化,比如推出OKR管理法,本质也是从管理的角度入手,提升企业组织管理效能。

  频繁且集中的组织架构调整,意味着精益化管理,将成为新阶段下房企提质增效的重要一环,同时也是企业规模再上台阶的“长效机制”。

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  半数50强房企调整组织架构

  从2020年至2021年1月份,50强房企中有27家在组织架构上进行了调整和优化。其中,前10强房企动作最为积极,有6家房企在2020年进行架构上变动。其中TOP3房企碧桂园、恒大、万科均有所调整。

  相较而言,调整比例最高的是31-50强房企,这部分企业在市场资源集中度持续走高的情况下,拥有的市场份额正在持续降低,不得不通过内部调整来“破局”。

  相对而言,11-20强、21-30强梯队房企调整比例较低。主要原因是此类房企有着强烈的业绩扩张需求,规模扩张和提高市占率是重心。

  从调整内容来看,集中在总部和区域以及新业务模式的设立,强调效率提升。多数房企将总部定位为“战略把握者”,打造总部生态系统的同时强调做精,相近职能部门进行合并,形成管控精、业务精的模式。并通过区域整合兼并,实现资源合理分配。此外,依据战略调整,设立新区域、新业务,以匹配未来的发展方向。

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  进一步推进扁平化高效率管理

  2020年以来大部分进行组织架构调整的房企,均以“精总部、强一线、优项目”作为主要的调整方向,意在进一步放权至一线,总部职能被定义成“做平台、做支持、做创新、做整合、做标准”。

  以万科为例,早在2018年,万科便启动以“收敛聚焦”为主的组织调整,深圳总部员工数量仅150人左右,对比销售规模,其总部极度“精简”。2020年万科持续在总部上进行调整,生产类职能部门成立“研究与开发专业公会”并搬至上海,总部则更加明确后台事务定位。如此一来,万科总部人数进一步精简至120人左右,且从职能上来看,更加的“去地产化”,管理效率持续提高。

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  此外,金科、荣盛、建业等均在2020年进一步调整总部的组织架构,缩短管理层级、推行扁平化运营,以提升管理效率。

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  区域整合与兼并实现放权提升

  在区域深耕的战略指导下,多家房企将现有区域进行了一定程度聚合,主要表现为多个弱势区域合并、或强势区域兼并弱势区域,整体来看有助于企业实现资源的整合。

  根据CRIC人力资本研究统计,销售TOP50房企中有10家企业在2020年进行了区域的整合,包括绿地、绿城和世茂等TOP10房企。绿地香港成立湾区投资管理公司,将广东事业部合并;绿城则将武汉公司并入上海公司,且海外公司也与上海公司合署办公;世茂在2020年收购福晟后,于2021年初就对区域进行了大幅调整。

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  世茂集团、雅居乐、蓝光发展区域层面的公司数量均减少了2个,更便于资源聚合、持续聚焦重点城市,同时精简人员,尤其是中间管理层员工数量得以优化,提升企业人均效能。

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  区域裂变加大重点区域布局力度

  2020年,仍有部分房企在区域结构上进行了裂变或增设,进一步提高深耕区域的市场占有份额。

  其中,三个企业的区域组织架构变化值得注意。万达和碧桂园在2020年均经历了“先收缩,后裂变”的调整方式,先通过压缩区域的组织架构,增强了放权程度、人员精简后,再根据业务扩张的需要,再次进行裂变。

  新城则持续精简调整住宅开发事业部,从“10个区域公司+15个城市公司”这样较分散的管理结构,逐步整合为14个大区,而商业开发事业部则在持续裂变中,从3大区裂变为4大区。不同业务板块进行不同方向的调整,体现出新城对商业版图的重视程度有所提升,进一步稳固“双轮驱动”的另一只车轮。

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  商业、金融成新业务热点

  房地产行业规模见顶,房企纷纷进入房地产上下游赛道,寻找增长第二曲线。包括城市更新、代建、文旅、康养等细分领域,50强房企中,也有部分房企在2020年进行了业务板块的调整。

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  以雅居乐为例,去年雅居乐新增城市更新集团,一方面拓宽了企业的经营范围,另一方面更是对企业新增拿地的有力辅助,尤其在广州、深圳这样城市核心地块较少,旧改是企业获取核心地块的重要方式。

  值得一提的是,在以上房企积极增设业务线条的同时,绿城将小镇集团、杨柳郡集团、资产集团等二级集团被撤并为事业部,结合上文提到的中南文旅事业部被撤销的举动,可以看出小镇、文旅这些几年前曾经引发房企“争相涌入”的领域目前受到的重视程度正在下滑。

  将2020年房企新增的业务线条和撤并的业务线条进行对比,可以看出商业、金融、轻资产甚至汽车、体育等“去房地产化”、“金融化”的产业受欢迎程度持续提升,而文旅、小镇等前期投入大、开发周期长、市场前景不够稳定的细分领域热度在衰减。

  整体来看,2020年是房企大幅调整组织架构、开始追求精益化管理的一年,2021年,这样的调整趋势还将持续延续。

  组织架构调整的最大重心放在区域的整合或裂变上,依据企业发展战略的需求,既有整合、也有裂变或新增,但在行业见顶、调控持续收缩的大背景下,预计接下来区域层面资源整合、兼并更加常见。未来,房企将持续在组织、人才管理等方面求变,在业务线条方面的调整上,“去房地产化”、“金融化”成为主流。

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