今日要闻

  全国人大常委会公布2021年度立法工作计划：未提房地产税

  高度警惕房地产等领域涉非风险趋向

  14个准特大城市房价：13城市均价过万

  上海“红盘”摇号入围分数提至75.6分

  北京或迎房屋“养老金”改革

  头部房企回款率提升至90%

  万科回归“绿档”

  中国平安为华夏幸福计提拨备182亿元

  方直发展赴港IPO

  聚焦>>

  【1】4月21日，全国人大常委会公布了2021年度立法工作计划。其中在税收立法方面，明确要求初次审议印花税法和关税法等法律。不过此次立法计划中，依然没提及备受市场关注的房地产税立法。不过，财政部部长刘昆在2020年底撰文表示，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。财政部税政司司长王建凡4月7日在国新办发布会上，也表示积极稳妥推进房地产税立法和改革。据悉，目前除了印花税法、关税法外，仍待税收立法的还有增值税法、消费税法、土地增值税法和房地产税法。不过，除了关税法之外，增值税法、消费税法和土地增值税法均对外公开草案征求意见稿，并在2020年上报国务院审议。

  【2】4月22日，从召开的2021年处置非法集资部际联席会议获悉，去年全国共查处非法集资案件7500余起，三年攻坚办结存量案件1.1万起，涉案金额3800余亿元。其中会议要求积极化解重点领域风险。高度警惕私募基金、财富管理、房地产等领域涉非风险趋向，密切关注打着区块链、虚拟货币以及解债服务等旗号的新型风险，紧盯养老服务、涉农组织、民办学校、线上教育等民生领域，对侵害弱势群体利益的非法集资尽早发现，露头就打。

  政策>>

  4月22日，北京市住建委等部门就共同起草的《北京市深化住宅专项维修资金管理改革实施方案（征求意见稿）》面向社会公开征求意见。其中征求意见稿明确了维修资金续交方式，允许业主一次性续交或两年内分期续交，还首次明确业主及其配偶可申请提取其个人住房公积金账户内的存储余额进行维修资金交存。对维修资金补建工作也作出规定。对全市应交未交维修资金的各类住宅的产权单位及产权人，组织开展维修资金补建工作。其中，商品住宅由业主作为补建主体，按照现行商品住宅交存标准进行补建；售后公房则分为两种情况，一种是未转为商品住宅的售后公房，由售房单位作为补建主体，按照售房当年的交存标准进行补建；一种是已转为商品住宅的售后公房，由业主按照现行商品住宅交存标准进行补建。据悉，本次新政的征求时间将持续一个月。除此之外，规范维修资金的使用作出了明确规定，业委会或物管会是小区维修资金使用的申请人。业委会或物管会可自行或委托物业服务人根据维修改造项目情况编制维修资金使用方案，并在小区显著位置公示使用方案，充分征求相关业主意见并组织表决。与此同时，涉及屋面防水损坏、电梯故障、高层住宅水泵损坏、楼体单侧外立面脱落、专用排水设施功能障碍、消防系统功能障碍等涉及重大公共利益的应急维修资金使用的，不需业主进行表决，但需由社区居委会提供现场核实意见，并将使用方案在小区显著位置公示。

  市场>>

  【1】根据中国房价行情平台数据显示，目前14个准特大城市房价中有13个城市平均单价过万，其中厦门高居榜首，福州和宁波紧随其后。具体来看，厦门以48570元/平方米的均价在14个城市中高居第一。在全国所有城市中，仅次于深圳、北京和上海三大一线城市，位居第四，甚至超过了一线城市广州。福州以26566元/平方米的平均单价在14个城市中位居第二。而宁波的房价水平与福州相差无几，在14个城市中位居第三。整体来看，14个城市中，房价前五名全部来自南方地区，后三名城市则全部来自北方。南方城市新兴产业发展较好，年轻人流入较多，收入水平更高，对住房的需求或许更旺盛。相比之下，北方很多地方以国企为主，工业化进程较早，非商品化的住房占比非常大，包括大量的棚户区改造，使得房价保持相对较低水平。

  【2】由于认筹人数过多，位于上海浦东的浦开仁恒金桥世纪近日向参与认筹的购房者发出通知，该项目将采取积分摇号，入围分数线为75.6分。这是上海第6个触发积分摇号的楼盘，也是上海首个入围分数线超过70分的楼盘。据悉，购房买家积分大都处于中位段50-60分的大环境中，70分对大多数购房来说，已经是望尘莫及的高分。此前触发积分摇号的5个楼盘中，入围门槛低的为56.7分，最高达68分。对此，无论是业界、购房者还是开发商，都没有预料到，上海此次新房摇号的入围门槛会被拔到75.6分的超高位置。而除此之外，在基础分全为满分的前提下，本地户籍无房家庭需要缴纳10年社保，本地户籍无房单身人士及外地户籍无房家庭则需要缴纳197月社保才能达到入围分数，即约16.4年。而此次项目火爆其实只是上海楼市的一个缩影，折射出上海楼市高热度的一面。在拼积分与拼首付的竞技中，有一大批低积分或低首付的刚需买家陷入“大热门楼盘积分不够，普通楼盘首付不够，冷门楼盘位置不好”的困局，他们正在与市场僵持着，等待突出重围的机会。

  企业>>

  【1】短短几年时间，地产行业从谈“规模”改为抓“回款”。在各大房企毛利率普遍下滑，“三道红线”限制了房企债务融资规模，销售回款被视为救命稻草。据已公布的年报中发现，2020年房企30强平均指标由80%左右提升至90%线内。具体来看，头部房企碧桂园2020年全年权益合同销售现金回笼约5193亿元，权益回款率达到91%，连续五年高于90%。恒大财报显示，2020年恒大合约销售额从2019年的6011亿元增长到2020年的7232亿元，增幅为20%。销售回款率从2019年的78%增长到2020年的90%，增长12个百分点。除此之外，阳光城2020年继续保持80%以上的现金回款率，平均回款率约80.16%；远洋集团2020年权益回款率增至93%，连续三年实现增长；中国奥园2020年现金回款率提升至85%，现金回款为1131亿元。在业内人士看来，房企如此表现对外输出信号主要有三点：一是，房子成交且收到了账款，业务稳定运行中，坏账产生的比例越低；二是，房企回笼资金比例提高了，能使用的自有现金增加，对于借债的依赖或就能相应减少了，从而公司的债务水平也能得到一定优化；三是，高回款率带来的充沛现金流能让房企在资金强监管背景下具备先发优势，稳定的现金流能让房企维持或加快其周转速度。

  【2】4月22日，万科公布的一季度业绩报告显示，一季度万科实现营业收入622.64亿元，同比增长30.33%；实现归属于上市公司股东的净利润12.92亿元，同比增长3.44%。截至今年一季度末，万科的净负债率、现金短债比、剔除预收款项的资产负债率三项指标均优于重点房地产企业资金监测和融资管理规则的要求，符合“绿档”企业标准。具体来看，公司房地产业务的结算面积为374.7万平方米，同比增长18.5%；贡献营业收入530亿元，同比增长34.6%；房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率（已扣除税金及附加）为16.1%。截至报告期末，万科净负债率为15.5%，较2020年末下降2.6个百分点；持有货币资金1966亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和723.7亿元；剔除预收款项的资产负债率为69.5%，比2020年末进一步降低0.9个百分点。

  【3】4月22日，中国平安发布的一季报公告披露，中国平安对华夏幸福相关投资资产进行减值计提及估值调整金额为182亿元，对税后归属于母公司股东的净利润影响金额为100亿元，对税后归属于母公司股东的营运利润影响金额为29亿元。业内人士表示，减值计提后，中国平安一季度业绩仍稳健增长，显示对于公司整体经营影响有限。完成拨备计提之后，也便于公司后续轻装上阵。

  【4】4月21日，方直发展集团在港交所递交了招股书。招股书显示，方直发展集团是一家聚焦大湾区经济圈的成熟领先综合型房地产开发商之一。公司物业开发项目组合主要遍布大湾区，截至2021年1月31日，公司拥有由43个项目组成的规模化项目组合，共覆盖广东省11个城市，其中四个项目乃通过一家联营公司开发。据悉，为谋上市，方直集团已经准备了差不多两年的时间。创始人陈专拉来了圈内明星职业经理人许珂，提拔了有“珠三角顶级操盘手”之称的罗江海，手握近400万大湾区优质土储，敲响了港交所的大门。