内生力决定未来

2021-12-06 09:55:51来源:东地产财经周刊

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  生存与发展,实力与信心,房企所渴望得到的,都指向同一个力量源泉。

  即使房地产行业处在所谓“寒冬时节”,《东地产财经周刊》在这一年的采访中,仍然不时感受到来自碧桂园、龙湖、仁恒、融创、东原等不同梯队房企的蓬勃活力,产品的创新、模式的变革、赛道的拓展,由内而外,在重压和挑战中向上突围,创造行业新的发展空间。

  微利时代前行

  行业增速放缓是不争的现实,在“微利时代”,内生能力成为驱动盈利的关键。

  《东地产财经周刊》整理2021房企财报数据显示,近半数典型房企毛利率、归母净利率双双下降,企业整体利润空间进一步压缩。

  以年中报数据为例,2021上半年80家典型上市房企毛利率中位数仅为21.7%,同比降低1.6个百分点。净利率和归母净利率中位数分别降低0.6和1.7个百分点至9.3%和6.5%。三大核心指标均呈现下行趋势,上半年降幅较2020年进一步扩大。

  与历年相比,行业整体的利润率指标均已降至2015年以来最低水平。

  利润空间的持续收窄,倒逼房企修炼内功提升速度,从经营管理上寻求突破,从运营精细化、管控数字化和产品标准化等多个维度提升综合运营能力。

  其中精益化的管理体系和管理思维,成了房企未来发展的“长效机制”。去年以来,50强房企中超半数对企业组织架构进行改革,房企们逐渐告别过去的粗放管理时代,重视完善企业内部管理,在提高效率同时精简总部、加快区域整合兼并;进一步推进扁平化高效率管理。2021年,包括世茂集团、新城控股、时代中国等多家千亿级房企进行了组织架构调整。

  市场、资金等问题可能会一时绊倒一家房企,但组织内部的效率失灵,却可能成为压死骆驼的最后一根稻草。未来运营管控能力更强的房企将获得更多的发展机遇和市场竞争优势。

  体量与质量

  房企的全价值链条已经重构,在拿地端,2021年集中供地中,北京、杭州、成都、广州等多城提到了“竞品质”这个词;在销售端,项目品质决定了现金回笼的速度,成为房企保证资金安全的基本壁垒。

  需求侧改革的提出也对房企提出新的课题。在需求侧改革推行下,市场将更加关注需求端的特征与变化趋势,消费结构也会发展深刻变化,仅从供应端发力将难以适应市场趋势。这将倒逼房地产行业转变发展思路,加速向买方市场转型。能够顺应新环境转变的房企未来会有更大的优势。

  据不完全统计,今年已有30余家房企在产品方面发布了新成果,涵盖了绿色建筑、智慧生活、社区场景等不同维度。

  2021年是“十四五”规划的起步之年,从城市更新走向城市更新+,为擅长城市运营的品质房企提供了广阔的黄金赛道,产业资源整合与综合运营能力将成为未来核心竞争力。

  未来城市更新的竞争格局中,品质房企的质量优势将进一步凸显。《东地产财经周刊》观察到,从龙头房企到中小型房企,从物管商管分拆到围绕地产主业的多元化布局,房企的底层发展逻辑从“天赐利润”转变为“内生驱动”的发展模式。规模体量是身位之争,而产品质量是未来房企制胜的关键依托。

  收复信心

  在“房住不炒”、金融监管行业大背景下,房企必然彻底告别过去高杠杆、粗放式的规模发展思路,转向中低杠杆和高质量的发展。

  房地产行业回归理性,这是万科董事会主席郁亮早就预示过的事实。然而,没想到这一转变来的如此之快。

  中国房地产业协会会长冯俊日前指出,近期部分房企出现的债务违约是局部风险暴露,不会引起全行业的债务危机。在“房住不炒”的顶层原则下,房地产业降杠杆要长期坚持。

  冯俊表示,虽然部分房企出现债务问题,但总体上风险不是全局的,也是可控的。虽然房地产行业面临的问题很多,但并不代表就此进入负增长通道。一方面,农村人口向城镇转移带来的需求是刚性且长期的;另一方面,我国在人均住房面积方面离发达国家差距很大,房地产业还有很长的路要走。

  他认为,未来房地产政策导向首要的目标就是在遏制投资需求的同时,保护和鼓励住房的真实需求,促进住房消费健康发展。同时,要坚持稳地价、稳房价、稳预期,尤其是稳预期。

  从近期央行向市场传达的信号来看,央行也在贯彻落实9月底房地产金融工作座谈会的指示,即主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

  房地产行业发展方向越发清晰,只有与主基调同频才能行稳致远。征途漫漫,内生力才是决胜的武器。

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