创下新高!2021年商品房销售额破18万亿元 房企信心仍不足

许倩2022-01-18 09:56:58来源:中国房地产网

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  随着新型城镇化推进,居民正常住房消费的愿望转化为现实,再加上金融等政策支持,城市住房需求特别是改善性住房需求还是有望持续释放的。

  刚刚过去的2021年,全国商品房销售面积17.94亿平方米,同比增长1.9%;商品房销售额18.19万亿元,同比增长4.8%,双双创下新高。

  这是国家统计局发布的最新数据。据此计算,2021年全国商品房均价为10139元/平方米,涨幅为2.8%。无论是房价还是销量,都显示了房地产市场的较强韧性。

  国家统计局数据还显示,2021年全年GDP同比增长8.1%,相较于“6%以上”工作目标,年度任务已经完成。一切都在向着全力稳增长的目标迈进。

  “房地产增长对经济增长总体上还是起到了拉动作用。2021年房地产业增加值比上年增长5.2%,拉动整体经济增长0.4个百分点。”国家统计局局长宁吉喆表示。

  与此同时,货币政策偏松窗口实际打开。就在1月17日,央行开展7000亿元1年期MLF操作和1000亿元7天期逆回购操作,中标利率分别为2.85%(此前为2.95%)、2.1%(此前为2.2%)。逆回购利率与MLF利率同时下调10个基点,是2020年4月以来首次下调。此举被市场解读为相当于央行变相“降息”。

  “MLF操作利率将大概率引导本月LPR报价同步下调,其中5年期LPR可能同步下调10个基点。同时,不排除后续央行仍有降准的可能性。”交通银行首席研究员唐建伟表示。

  这对于2022年楼市走向企稳是一个好消息。“随着新型城镇化推进,居民正常住房消费的愿望转化为现实,再加上金融等政策支持,城市住房需求特别是改善性住房需求还是有望持续释放的。”宁吉喆说。

  房企信心仍然不足

  2021年是房企普遍感受艰难的一年。这一年,房企融资端几近枯竭,资金链压力前所未有,债务违约不断。

  最直观的表现是,房地产投资销售等多个指标,几乎都走出了一条下滑曲线。

  根据国家统计局数据,2021年全年全国房地产开发投资14.76万亿元,同比4.4%,两年平均增长5.7%。房地产开发投资增速自去年3月起已连续10个月收窄,并已步入“过冷”区间。尤其是2021年12月单月,房地产开发投资同比大幅减少13.9%,如此大的降幅只在疫情爆发之初即2020年2月出现过。

  唐建伟认为,原因在于房企在项目施工和土地购置方面积极性都不高。尽管去年四季度起信贷政策向松调整,但尚未完全扭转房企对未来市场的预期,体现在项目施工中,尽快竣工形成推盘的收益性并不高,导致开发企业新开工和施工动力不足。

  2021年房屋新开工面积同比下降11.4%,房屋施工面积增长5.2%。12月单月,房屋施工面积和开工面积均同比大降,增速分别为-35.35%和-31.15%。

  另一方面,拿地端仍十分萧条,尽管在最后一次集中拍地中多地降低了拿地门槛,但房企积极性并没有被提振。2021年房企土地购置面积2.16亿平方米,比上年下降15.5%;土地成交价款1.78万亿元,增长2.8%。

  这一切根源在于房企资金端压力仍在,2021年房企到位资金20.11万亿元,比上年增长4.2%,较1-11月收窄3个百分点,累计增速已连续10个月收窄。

  其中,国内贷款2.33万亿元,同比下降12.7%;利用外资107亿元,同比下降44.1%;自筹资金6.54万亿元,同比增长3.2%;定金及预收款7.39万亿元,同比增长11.1%;个人按揭贷款3.2万亿元,增长8%。

  从销售端来看,2021年全国商品房销售额突破18万亿元,同比增长4.8%,两年平均增长6.7%。但从单月变动来看,自去年5月份以来月度销售增速已连续7个月下行,全年同比增速相比上半年增幅下降了34.1个百分点。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读认为,商品房销售金额增幅大于销售面积增幅主要原因是,商品房成交区域越来越集中于东部及几大都市圈。2021年,东部地区销售面积占比超过4成,达40.8%,比重较2019年和2020年分别提升2个和0.4个百分点;在销售金额上,房价更高的东部区域占比达56.8%。

  托底楼市 2022信贷投放有望发力

  二手市场房价触底的先行信号,开始出现。

  据国家统计局数据测算,2021年全国商品住房销售均价为10139元/平方米,同比增长2.8%。2018-2020年房价增速分别为10.7%、6.6%、5.9%,年度增速不断下降。

  从单月房价同比增幅看,自2021年8月份开始,已连续5个月负增长。12月份,住宅均价同比增长-0.2%,较11月份的-1%已明显缓解。这也说明,随着近期纾困政策的实施,房价开始趋于稳定。

  几日前,国家统计局发布了12月份70个大中城市房价数据。2021年12月,70个大中城市中,一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨4.4%、2.8%、0.9%;环比涨幅分别为-0.1%、-0.3%和-0.3%,相比11月份数据一线城市跌幅略扩大,二三线城市跌幅略收窄。至少这是一个积极信号,说明一些城市持续下跌的态势是有所遏制的。

  12月份,70大中城市中有15城新建商品住宅价格环比上涨,11月为9城,其中杭州新房价格环比上涨0.5%领跑全国;二手房环比下跌城市数量则没有增加,这说明至少悲观情绪是略有减少的。

  一线城市二手房价格率先止跌回升,由11月环比下降0.2%转为12月上涨0.1%,这是一个重要信号。因为按照过往惯例,二手房市场领先于新房市场,二手房止跌是市场触底的先兆。

  但城市之间亦分化明显,北京、上海二手房价12月份环比分别上涨0.8%和0.4%,广州、深圳则分别下降0.3%和0.4%。据一位市场人士监测,二手房市场也呈现出长三角率先触底的迹象。

  宁吉喆表示,随着房地产长效机制不断完善,因城施策效果不断显现,2022年我国房地产市场有望保持总体平稳运行。

  他分析道,一方面,我国仍处在城镇化持续发展阶段,2021年末,城镇常住人口比2020年末增加1205万;特别是流动人口38467万,比上年末增加885万,这都带来了新增住房需求。另一方面,房地产市场供给在逐步优化,多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给格局在逐步形成,新的发展模式正在探索中成型。同时,房地产调控因城施策有利于促进房地产良性循环,也有利于保障群众正常居住需要。

  从政策层面看,“稳字当头、稳中求进”成为2022年经济工作、宏观调控主基调。国家层面亦多次强调,满足合理住房需求。

  去年12月末央行召开的2022年工作会议强调,“稳妥实施好房地产金融审慎管理制度,更好满足购房者合理住房需求,促进房地产业良性循环和健康发展”。多位银行界人士认为,房地产信贷投放量的改善有望在2022年发力。

  “央行调降MLF操作利率将引导LPR报价下降,尤其是中长期贷款利率下行,将有利于满足楼市开发企业和购房者的融资需求,有效托底房地产市场。”交行金融研究中心资深研究员夏丹表示。

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