商业项目备案价最高42万/㎡?广州豪宅市场将如何演变?

编辑部2022-02-23 10:05:08来源:丁祖昱评楼市

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  近期,广州楼市消息不断。

  先是某商业大平层项目备案价最高达到42.5万元/平方米,以“天价”刷新广州房价天花板;后又有另一个商业项目,拿到最高25万元/平方米备案价!两个项目均来自于金融城板块。

  据我们多方求证,这两个项目的备案价格确实都是真实的!

  且最高备案价42万元/平方米的商业项目,已于2021年12月成交了一套。

  但要记住,这是商业大平层,不是住宅!

  为何一个商业项目备案价如此高?难道广州的顶豪市场开始回暖了?

  我们深挖了一些数据。

  近三年10万/㎡以上酒店式公寓共成交34套

  在弄清楚备案价为何如此高之前,先要了解广州的限价政策。

  目前,广州的新房价格指导机制针对的是商品住宅,商业地产(公寓)不受备案价调控。商业项目价格卖到多少,是由开发商根据项目定位和市场情况自主申报的。

  据我们对备案价最高达42.5万元/平方米的顶豪项目调研,得到了该项目的部分备案价表:

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  42.5万元/平方米的备案价格是一栋楼仅有的一套顶层复式,从目前我们所得到的备案价目表来看,除该顶层复式之外,此项目单价最高的一套位于12楼,单价约21.7万元/平方米。

  注意,该商业项目在2021年12月已经成交了一套,成交单价为20万元/平方米,一套总价为6438万元。

  目前金融城板块另一个顶豪项目,最新一批备案价最高已经达到了25万/平方米!

  最新一批产品包括了江景大平层和叠墅,目前在售的江景大平层为9号楼141-160平方米,折后均价10-15万/平方米;面积为255-310平方米的叠墅折后单价为20-25万/平方米。

  从历史成交数据来看,自2019年以来广州此类商业性质的酒店式公寓,单价10万元/平方米以上的项目共成交34套,其中2022年至今已成交11套,单价最高的一套正是前述提到“天价”项目中的一套,成交单价为20万元/平方米。

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  单价10万/㎡顶豪项目已有2个取证

  同样值得关注的是,广州顶豪市场单价10万元/平方米的住宅项目也有了新进展。

  2022年1月以来,广州已下发两张单价10万元以上的豪宅预售证,分别是天河区的臻颐府和汇景台,备案价分别为11-13万和14-15万。

  与此对应的是,2021年全年,广州单价10万元/平米以上的豪宅获得预售证的项目数量为:0。

  从取证的速度来看,预计2022年广州顶豪市场将有不俗的表现。

  从顶豪成交数据来看,2022年1月以来,广州单价10万元/平方米的顶豪已成交了14套。

  聚焦近几年的表现来看,2017年以来,广州豪宅市场成交一路走高,除2019年成交同比下降17%之外,单价10万元以上顶豪成交套数涨幅基本在35%以上,其中2020年成交涨幅最高,同比增速达到了224%,共成交162套,2021年成交套数达到286套,同比增长77%。

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  2022年豪宅市场走向如何?

  2021年,广州曾因房价上涨过快被住建部约谈。此后,广州新房限价政策从严执行。

  4月新穗六条出台,明确对新房销售实行价格指导;5月限价落地,保障全年房价增长在5%以内;7月深化执行,要求商品楼盘最新一批次的价格必须比上一批次备案价下浮3%。

  限价政策从严后,自2021年6月,广州新建商品住宅成交量价明显走低,2021年7月新房成交均价为34050元/平方米,环比下降7.52%,此后的8月、9月成交均价均环比再降。由于受到限制,去年出现不少豪宅限签的情况,特别量比较大、总价相对较高的项目。

  2021年12月,由于新房限价有所松动,前期成交的豪宅项目年底集中网签,带动房价进一步上涨至39091元/平方米,同环比分别上涨21.3%、13.4%。

  进入2022年,从1月的成交数据来看,新建商品住宅成交均价达到35273元/平方米,环比下降9.7%,但同比还是上涨了12.3%。受成交结构拉动,2月成交均价或进一步上涨。

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  值得注意的是,新房网签数据毕竟有滞后性和结构性的影响。按照市场感知的真实走势来看,广州房价在去年下半年已经停下了上涨的脚步,并且在“金九银十”变成“铜九铁十”之后,开始大面积地出现以价换量的促销行为,降价范围从远郊到近郊再到市区零星个盘不断扩大,直到最近才有所企稳 。

  在这个过程中,唯独广州中心区的顶豪价格始终坚挺,这也成为了它们新一年尝试突破最高备案价的底气。

  无论是商业大平层“天价”备案价,还是2022年前2月广州新房市场10万+项目领出两张预售证,豪宅市场透露着些许暖意。此前,广州住建部曾就豪宅限价是否放松作出回应,其中提到“动态价格指导”。这意味着,新房定价方式相比去年的“一刀切”,今年将会更加灵活。实际上,在“因城施策”调控下,城市“四限”政策将朝着纵深方向不断调整和细化。

  目前来看,核心城市楼市整体趋于平稳,政策“探底”过程中迎来边际放松的同时,如何更加灵活的对政策进行微调,适度纠偏,避免“一刀切”带来的市场问题,也成为楼市维稳不可或缺的重要一步。

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