7月楼市再现艰难:一线城市房价转跌,广州新房成交量跌48%

许倩2022-08-02 08:46:38来源:中房报

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  刚刚经历各大房企冲刺半年度业绩后,7月份,楼市再度变得艰难起来。

  相关研究机构数据显示,7月,全国100个城市新建住宅均价为1.62万元/平方米,环比止涨转跌,跌幅为0.01%。从涨跌城市个数看,45个城市环比上涨,47个城市环比下跌,下跌城市数量较6月份增加了6个。7月,百城二手住宅均价环比下跌0.09%,同比上涨0.35%。

  作为全国楼市风向标的一线城市,新房价格整体亦再度转跌。

  7月份,一线城市新建住宅环比下跌0.16%,同比上涨0.17%。其中,北京、广州分别环比上涨0.27%、0.05%,上海、深圳则分别环比下跌0.5%、0.02%。

  根据国家统计局数据,6月份,四大一线城市新建住宅价格环比全线上涨,北京、上海、广州、深圳分别上涨0.8%、0.5%、0.3%和0.2%。

  相比之下,一线城市二手房价格仍然坚挺。7月份,除深圳二手房价格环比微跌0.39%外,北京、上海、广州二手房价格均环比上涨,涨幅分别为0.34%、0.42%、0.29%。

  房地产销售规模亦出现大幅回落。

  7月,一线城市新房成交量环比下跌12.9%,同比下跌5.9%。其中,广州新房成交量环比下跌48%,北京环比下跌34%。上海受疫情后复工影响,新房成交量环比上升30%。

  二线代表城市新房成交量环比下跌45.8%,同比下降44.7%。其中,苏州新房成交量环比跌幅高达72.1%,青岛环比下跌68.9%,温州下跌65.1%。

  三线代表城市新房成交量环比下跌27.9%,同比下降62.2%。其中,连云港环比降幅较大,为59.8%;韶关降幅居次位,环比下跌10.9%。

  在6月份,全国商品房销售面积和金额环比反弹幅度均在60%以上。其中,一线城市商品房成交面积环比增速全部回正,且增速均在50%及以上。

  “6月份销售环比回升主要是因为四五月份疫情严重,一线城市是这一轮疫情主要高发地,积压了很多需求。再加上各种利好政策在二季度密集出台,因此,6月份疫情好转后,房地产需求明显释放。且7月份历年就是卖房淡季。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析表示。

  “也要看到,开发商在6月份冲刺半年度业绩,加大供应量和促销力度后,7月份供货节奏出现下降,促销力度也在下降。广东7月份新批准预售楼盘只有8125套,环比下降20%,已连续两个月下降。”李宇嘉表示。

  分区域来看,长三角地区市场明显降温。如7月份,苏州、宁波、徐州等新房成交环比跌幅皆超30%,常州、无锡等成交同比跌幅超70%。

  环渤海地区市场亦遇冷。7月份,青岛、济南等成交高位回落,北京、大连等因供应缩量,成交同比跌幅均超40%。天津,开盘去化率约28%,房企供货信心不足。

  中西部地区市场则筑底回稳。7月份,西安、成都等新房成交量环比转增,成都更是创年内新高,7月份开盘去化率超80%,多盘甚至触发摇号。

  “目前,市场整体需求和购买力透支、行业信心也处在低位,短期内企业去化压力仍然较大。累计业绩来看,百强房企1~7月累计销售操盘金额同比降幅也仍保持在49%较高水平。”克而瑞报告认为。

  克而瑞数据显示,7月份百强房企中近8成房价单月业绩环比降低,其中29家房企环比降幅在30%至50%间;17家企业环比降幅超过50%,且有近6成百强房企7月单月业绩不及上半年月均水平。

  市场在担心什么?

  海通证券分析师荀玉根认为,地产“停贷”事件是市场担忧的主要来源。“停贷”风波背后是房地产行业面临的资金困局,“停贷”的蔓延给本就恢复艰难的地产以沉重打击,购房者对于房企信任危机导致期房预售愈发困难,给房企本就紧张的资金链带来更大压力,引发投资者对于地产产业链风险蔓延忧虑。此外,地产下行也将间接影响消费和投资,加剧了投资者对于基本面的担忧。

  “我认为,房地产下行的主要原因就是‘三条红线’政策。高负债率是房地产行业特性,不能拿制造业等其他行业简单参照,现在一下子给房企断供,使它们无处借钱,流动性只会更差,倒闭更快,引发系统性风险可能性更大。”北京大学国家发展研究院院长姚洋表示。

  楼市距离维稳目标依然有一定距离,这也是政策层面所担忧的。要稳楼市,保交楼是“头等民生大事”。

  7月28日,中共中央政治局会议指出,要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。

  相关业内人士认为,“保交楼”问题亟待解决,只有“保交楼”才能稳民生、稳预期。高级别会议定调后,预计后续各地举措及配套资金将加快落实。只有“保交楼”如期推进、经济稳定复苏,楼市信心和预期继续好转,2022下半年市场才能稳定恢复。

  近期,有多家媒体报道,我国将设立国家级纾困基金,以解决当下棘手楼市交付难题、风险处置难题。虽然目前并无官方或权威消息,但在多位业内人士看来,消息真实性很大。“虽然相比龙头房企巨额债务规模,3000亿元级或1万亿元级的纾困基金规模并不大,但作为资本金的基金可以撬动10倍乃至更高杠杆。‘保交楼’项目,资金大多都难以平衡,一定要有新的资金介入,这笔基金能起到‘引子资金’的作用。”一位业内人士称。

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