最近，二手房热度有所回升，部分城市二手房复苏势头甚至超过了新房。

  针对二手房的调控有所松动很关键，尤其是二手房指导价，部分城市已经开始松绑了。

  自去年2月份，深圳率先推出二手房指导价以来，全国共有15个城市发布二手房指导价。

  即通过给出小区二手房交易参考价，对二手房价格进行管控，政策实施之后，多地二手房成交规模锐减，价格应声下跌。

  今年6月全国重点70城中，二手房价格同比下降的城市已达57个。

  在楼市下行压力下，二手房指导价的声音逐渐减弱。

  今年7月初，西安明确暂停发布二手房指导价。根据CRIC调研，目前有13个城市二手房指导价制度基本都已实质性取消。这也成为重点城市二手房市场保持强劲复苏势头的重要支撑。

  二手房指导价松绑，正向市场传递激活二手房流动性的信号。

  截至2021年底，全国共有15个城市建立二手房指导价发布机制。

  西安，是第一个“官宣”暂停发布二手房参考价的城市。

  今年5月，西安市发布《关于调整商品住房交易政策的有关问题的通知》，其中提到促进二手住房流通。随后关于二手房成交参考价取消的消息得到住建局回应，即暂停发布参考价，后续将根据市场情况优化。

  截至目前，除了上海和深圳以外，已有13个城市二手房指导价制度实质性取消。这13个城市包括：西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。

  这些城市多为7月以后开始实行二手房指导价制度，从执行情况来看，上述城市又有明显差别。

  比如成都和宁波的松动主要表现在高价房源重新挂牌，银行放款也不再严格参照指导价；广州和东莞挂牌房源价格受指导价限制，但实际交易和银行放贷已基本不受到指导价影响。

  还有一部分城市二手房指导价“名存实亡”，比如北京和无锡指导价偏高，不少项目指导价甚至高出业主挂牌价1万元/平方米；而温州、合肥等4城没出台过实施细则。

  过去，二手房指导价直接与信贷额度和流通性预期挂钩，以削弱购房者支付能力和置业信心，从而对成交量、价，以及成交结构进行调节。

  指导价发布节点，成为重点城市二手房市场下行的转折点。部分城市二手房成交量可谓是阶梯式下滑，且维持低位运行。

  尤其是上海和深圳，二手房市场的影响仍在持续。

  比如上海，从成交面积来看，7月开始实行挂牌价格核验，当月二手房成交规模降至200万平以下，8月和9月环比分别降24%和35%。绝对量下滑至100万平方米以下，不及“三价就低”执行前单月成交规模的一半。从成交套数来看，7月成交套数不足2.4万套，环比下降16%，自此二手房成交套数已连续12个月下滑，成交套数连续多月低于1.5万套以下。

  再来看深圳。

  自2021年8月以来，深圳二手住宅成交套数一直维持在3000套以下，今年2月指导价一周年成交套数来到最低点，不足千套。目前，深圳二手住宅成交套数已连续16个月下滑，单月最大降幅达到8成。

  指导价出台后，除了成交量骤减，最大的变化还有房价的持续下降，更是出现不少业主连番降价的情况。

  典型如深圳，指导价出台后，二手房市场骤然降温，成交均价自2月的7万元/平方米左右，逐渐下跌至年末的6万元/平方米，至今年6月，成交均价已低于6万元/平方米。

  此外，通过对成交量靠前的30个项目一季度与去年四季度房价变化，9成以上项目可比价格呈现负增长，7成以上项目降幅超10%。

  指导价松绑更大的意义在于向市场传递了激活二手房流动性的信号，从而带动更多城市市场预期以及置业信心的修复。

  广州、苏州、杭州和成都等城市二手房成交规模已体现了松绑效应的影响，二手房快速复苏。

  从周成交数据来看，2022年前26周，全国重点城市新房、二手房成交走势几乎同步，第27周（6.27-7.3），也就是7月伊始，全国一二手房市场走势逐渐分化，新房成交同比由正转负，且跌幅扩大至40%以上，而二手房成交同比增速逐周回升。

  具体城市来看，广州、苏州、杭州二手房市场经历回调，并逐步走出底部。

  比如苏州，第29周（7.11-7.17）二手房成交面积分别保持在15.1万平方米高位，同比大涨61%，而反观新房，6月年中冲量后渐显疲态，第29周，苏杭商品住宅成交面积同比跌幅都走阔至4成以上。30周（7.18-7.24）数据来看，苏州成交面积环比微降1%至14.9万平方米，同比涨幅达到36%。

  深圳、佛山二手房市场逐渐筑底企稳，6月二手房成交面积同比降幅均收窄至10%以内，7月，第29周，二手房成交面积分别达到5.2万平方米和13.8万平方米，同比仅微跌7%。第30周，深圳环比回落8%，而佛山成交跳涨环比增12%，同比增长8%。

  15城实施二手房指导价以后，二手房价逐渐向理性回归，而如今13城释放指导价松绑信号，也一定程度上成为二手房市场复苏的助推剂。

  基于一二手房联动效应，二手房流动性率先修复，置换新房等需求才能充分释放，未来一段时间内，二手房市场仍将保持较为强劲的复苏势头，核心城市二手房市场或将先于新房转暖。

  随着二手房市场流动性、活跃度提升，也将对新房市场信心产生正面和积极的作用。