“踩线”的房企最近都在忙着“瘦身”

综合2020-09-30 12:38:26来源:中房网

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  中房网讯 在融资新规提出对房企有息负债规模进行精细化管控的背景下,近期房企降负债、回笼资金的动作较频繁。

  “踩线”房企多寻求出售负债较高项目或非地产主业标的,同时紧抓融资机会,调整债务结构,并在“金九银十”进行促销。

  分析人士表示,出售资产行为短期或延续,四季度融资环境将进一步收紧,降杠杆将成为房企未来发展的主旋律。长期来看,房企需扩大精细化管理广度和深度,寻求合理稳健的发展路径。

 资产出售动作频现

  近期,房企资产出售动作频频,主要表现为两大特征:一是多为“踩线”房企;二是出售标的经营情况、财务表现多数欠佳或非地产主业。

  9月27日,北京产权交易所披露,中国金茂附属公司金茂西南企业管理(重庆)有限公司,拟转让贵阳黔茂房地产开发有限公司60%股权。截至2020年8月31日,贵阳黔茂房地产开发有限公司营业收入为0元,营业亏损1077.37万元,净亏损805.21万元;总资产25.68亿元,负债合计8.56亿元,所有者权益17.11亿元。

  中国金茂附属公司福州兴茂房地产有限公司,拟挂牌转让福州滨茂房地产有限公司51%股权。后者经营范围涉及房地产开发经营、房地产信息咨询等。截至2020年8月31日,福州滨茂营业收入为0元,营业亏损688.54万元,净亏损687.7万元;总资产为39.77亿元,总负债达32.84亿元,所有者权益为6.93亿元。

  招商蛇口拟转让深圳市招盛阁置业管理有限公司(简称“招盛阁置业”)100%股权。招盛阁置业经营范围为自有物业租赁、物业管理。截至2020年7月31日,招盛阁置业营业收入为1142.13万元,营业利润为742.5万元,净利润为556.88万元,资产总额1.56亿元,负债总计1.40亿元,所有者权益1651.11万元。值得注意的是,近期招商蛇口发布了多个股权转让公告。

  中南建设日前公告,拟转让南通中南谷投资管理有限公司100%股权。截至2020年6月30日,南通中南谷经审计的资产总额为954.02万元,总负债为786.25万元,1-6月净亏损133.73万元。中南建设表示,该交易完成后,公司将进一步聚焦主业。

  根据国泰君安统计,上述房企均有“踩线”情况。“三道红线”包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。根据“踩线”的分档,将对房企有息债务规模进行差异化管控。

  分析人士指出,房企出售部分项目,可以尽快实现资金回笼,缓解短期偿债压力。同时,剥离盈利能力较弱或非地产类项目,可以获得大量资金,进一步优化整体业务结构,聚焦地产主业。

  诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示,“三道红线”对激进扩张的房企影响较大,降负债成为亟需解决的问题,短期“踩线”的房企出售资产行为或延续。

  抓回款,忙融资

  随着“三道红线”政策的逐步落地,房企债务的管控要求提高,现金也就成为了企业运转的生命线。同时,多家房企在年中业绩会上将“抓销售,促回款”作为下半年的工作重点,部分房企则继续融资,“以新换旧”调整债务结构。

  9月24日,华侨城集团有限公司公告称,公司2020年面向专业投资者公开发行可续期公司债券(第一期)品种一的发行规模为20亿元,票面利率4.38%。公告披露,募资将用于偿还债务和补充流动性。9月25日,金科股份80亿元公司债券发行获深交所通过。该公司债首期发行金额不超过40亿元(含),期限不超过7年,募资拟用于偿债。

  但事实上,近期房企的融资规模明显缩水。自下半年以来,监管部门多次释放房地产金融政策收紧的信号。三季度作为过渡期,房企发债规模虽仍在高位,但分月度看,8、9月连续两个月环比下降,且降幅逐步扩大。

  根据克而瑞研究中心统计,2020年三季度95家典型房企的融资额为3475.48亿元,同比下降6.2%,环比下降16.1%,相对于2020前两个季度超过4000亿元的季度表现来看,三季度融资额处于年内融资低位。克而瑞研究中心分析认为,一方面,主要由于前两个季度因债券到期,以及货币政策宽松原因房企融资量较大;另一方面,由于前期土地过热等原因,后期调控跟进,加上房企座谈会重点提及降杠杆,在面对未来具体调控措施不明朗方向趋紧的情况下,房企收紧融资。

  克而瑞研究中心企业研究总监房玲指出,降杠杆将成为房企未来发展的主旋律。在此背景下,四季度融资环境将进一步收紧,一些融资方式可能会受到严格监管。贝壳研究院认为,四季度融资规模大概率保持环比下降,在融资环境趋紧与融资需求居高的背景下,房企融资低利率窗口期已过,预计四季度融资利率或保持上行态势。

  与融资相比,销售回款则是房企现金流转的基本保障,也是企业抵御高负债,防范风险的基石。整体来看,房企近年对销售回款的重视程度提高,收效也十分明显。

  根据CRIC监测,与2017年行业销售回款率的中位数水平仅在80%左右相比,今年上半年这一数值已经高达89%。同样,2017年房企销售回款率的算术平均值仅有77%,而今年这一数值已经达到了86%。上半年,一些典型房企例如金科、旭辉、绿城等销售回款率已提升至95%,明显高于行业平均水平。恒大、奥园等房企营销回款率相比19年均大幅提升10多个百分点,增幅十分明显。

  “金九银十”,最后的抢收机会

  在抓回款,忙融资的同时,通过多种手段有效提升销售才是重中之重。

  实际上,自9月份以来,为冲击年度销售目标,一些房企纷纷加大了推盘、营销力度,以对冲融资端压力。中原地产研究中心统计数据显示,9月1日至9月20日,全国30大中城市商品房合计成交1215万平方米,成交面积较8月同期上涨5.6%。

  今年以来频频大举促销的恒大,在9月推出全国楼盘7折促销,并提出“金九银十”两个月单月销售额冲刺1000亿元,“金九银十”期间推盘40多个项目。

  再如万科上海公司,也推出了名为“十全九美购房节”的营销活动,在9月9日到10月10日期间,花9.9元购买兑换券,即可在上海万科中興路一號、西郊都会、莱茵半岛、翡翠铂樾等指定楼盘购房立减9999元。

  同为头部房企,碧桂园近期则把营销重心放在了线上渠道。据悉,线上购房将成为碧桂园今年“金九银十”的重要阵地。自9月20日起,在碧桂园凤凰云平台上,针对2.8万套房源推出“9.9元抵购房优惠”。另据碧桂园某区域工作人员透露,其所在区域今年“金九银十”的营销活动也主要放在线上平台“天猫好房”。

  另据机构监测,8月28日-9月25日,华南地区重点城市广州和深圳累计开盘23个,纯新盘12个,推出房源10088套,环比增长61.1%,其中刚需项目占比60.9%,仍为市场主流。而即将到来的十一长假行情同样值得期待。据统计,9月底至10月初,上海共计8区14盘拿证待开。其中,一些新盘在9月下旬火速拿证,并集中在9月27日至28日2天内开盘。整个9月份拿证总量达34盘,成为2020年前9月拿证数量最高的月份。

  对于房地产企业,今年的“金九银十”显得格外重要。

  某房企相关负责人表示,尽管现在房企越来越淡化“金九银十”概念,一般根据具体情况来安排销售节奏,但今年疫情影响之下,结转项目在下半年完成,因此一些房企会选择在“金九银十”冲刺一把,以完成全年任务。

  一名行业人士表示,房企到8月底完成六成的年度计划属于正常情况,一般情况下,“金九银十”期间可以完成20%的销售任务。

  由此看来,如果以“金九银十”为序幕,那么接下来的近100天将是房企今年最后的抢收机会。

  来源:中房网综合整理

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