收金480亿元!北京首轮集中供地收官 土地市场隐现复苏迹象

田傲云 彭红侠2022-02-18 10:08:07来源:中国房地产网

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  田傲云 彭红侠

  “连中三元,未来可期。”2月17日下午16点20分,绿城北京一高层在朋友圈晒出了今天在北京拿地成绩。

  2月17日,经过一天竞拍,北京虎年首轮集中供地收官,总起拍价491.8亿元;18宗出让地块中17宗地顺利成交,总成交金额480.22亿元。

  从拿地房企来看,绿城、中海、华润成为本轮拿地赢家;本轮土拍中国企、央企拿地比重依然较高,除去旭辉一家民营以外,几乎全是央企业、国企开发商,如华润、中海、金地、保利、厦门建发等;此外,和以往相比房企抱团拿地比重明显降低,仅5家房企联合体报名。

  值得注意的是,北京今年在土拍政策上再次进行了优化和调整,不仅加大了“竞现房销售面积”地块宗数比例,还出台了一项“摇号+定高标”新规。但该新规并没有在竞拍现场触发,对此,中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞对记者分析,“这说明房企拿地越发谨慎,不再为了拿地而拿地。”

  另外,除北京已开启集中供地外,福州、合肥等城市日前也公布了今年首轮集中供地计划。

  触顶和底价成交并存

  本次集中供地分为上下两场,2月17日上午出让的是位于北京朝阳、丰台、石景山的五宗地块,下午出让的是位于北京昌平、大兴的三宗地块。

  北京朝阳区崔各庄地块是上午开拍的首宗地块,一开拍就引来多家房企激烈争抢。尽管该宗地块规定要求配建4400平方米保障性租赁住房,却仍吸引了首开、厦门建发、中海、绿城、城建、华润、金地+保利、中建一局7家房企报名参拍。

  经过21轮竞价后,金地+保利联合体触及上限价43.47亿元,进入“竞报现房销售”环节,金地+保利联合体在报出16000平方米竞现房销售面积后下场,剩下中海、华润、绿城僵持,最终在经过32轮报价后,被绿城以43.47亿元和41000平方米现房销售面积摘得该地块;土地成交楼面价约4.88万元/平方米,溢价率15%。

  2月17日上午,其他地块竞拍相对平稳。同样位于朝阳的王四营乡地块热度低了很多,在经过11轮竞争,被金地+保利联合体以42.4亿元拿下,楼面价约4.6万元/平方米,溢价率8.16%;丰台纪家庙地块被华润最终以57.12亿元和6%政府产权份额摘得该地块,成交楼面价约6.69万元/平方米,溢价率5%;石景山首钢园地块起拍价甚至无人报价,之后降低报价至22.82亿元后方被华润拿下,成交楼面价约4.97万元/平方米,溢价率0.53%。

  情况一直到下午才好转。下午的第一场出让的是昌平中关村生命科技园地块,该地块吸引了中交、城建、建发、中海、金地+保利+建工联合体、华润、绿城、越秀、电建、大悦城10家企业参与,也是热度最高的地块。

  竞拍开始前就有房企投拓人士对记者表示,该地块地段优越,客群相对比较稳定,利润也相对客观,综合来看性价比比较高。正是基于对该地块的前景预判,竞拍开始后很快就触及总价上限。

  土拍现场,经过14轮竞价,建发报价27.7亿元触及上限,进入现房销售竞报环节。不过在即将触及上限时,建发和绿城同时举牌,现场主持人一时无法确定是由哪方率先触及上限。在经过近半个小时协商后,最终确定是建发率先举牌触及上限。此地块以27.7亿元上限价获得该地块,成交楼面价约3.86万元/平方米,溢价率约15%,销售指导售价6.2万元/平方米。

  随后出让的是位于北京大兴的两宗地块,其中大兴旧宫地块经过11轮竞价,被中海以24.8亿元摘得;亦庄新城地块因现场无房企报价,最后由绿城以14.76亿元线上报价最高价成交。

  值得关注的是,绿城在本轮土拍中表现亮眼,共斥资98.4亿元竞得三宗地块。其中朝阳崔各庄地块在触及了价格上限后,转入竞报现房销售面积程序,最终绿城以43.47亿元+4.1万平方米现房销售竞得朝阳崔各庄地块;石景山刘娘府地块、亦庄新城地块也被绿城分别以以40.17亿元、14.76亿元竞得。

  对于此次连续出手拿下北京两块地,上述绿城北京高层表示,“我们持续看好北京市场,这几块地都是好地”。

  “单打独斗”成主流

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  2021年北京土地市场由热转冷,房企合作拿地趋势也明显增强。从北京市规划和自然资源委员会网站土地成交来看,大部分地块是联合体拿地。如朝阳区首轮集中供地的10宗地块中,其中6宗地块为联合拿地。即便是以单独公司形式拿地的企业,背后也有其他房企影子。

  很显然,在高总价、高风险和现金流压力下,联合拿地已成为房企谋求市场站位的重要手段。不过在联合拿地之后,如何平衡联合体中各家房企的利益诉求,成为一个争执难解的命题。对某个项目而言,最重要的是操盘权,这意味着项目的主导权、股权收益之外的操盘管理费用,或被其他利益分成。

  此外,联合拿地后的合作开发项目亦涉及项目股权投资收益分成、项目并表以及合作房企暴雷等种种问题。加之在北京土地出让文件中就明确规定,此后拍地将秉持“谁拿地、谁开发、谁售卖”原则,因此,相较去年二批次房企联合体报名的盛况,今年一批次仅5家房企联合体报名,更多的是单打独斗。

  其中,华润此次独立报名10宗地,成功取代中海,成为本次土拍报名地块最多的房企;中海系,报名7宗位居第二;绿城独立报名6宗,城建、保利、中建系则分别报名5宗。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次北京属于全国较早进行集中供地的城市,随着全国其他城市政策的放松,预计后续其他城市土地市场也有小复苏的可能,但大复苏确实不具备条件和基础。

  克而瑞研究中心数据显示,1月全国经营性土地供应总建筑面积为9485万平方米,环比下降39%。


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