稳定楼市:上海住宅用地供应量增长4成

苗野2022-05-05 13:31:09来源:中房报

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  以3142亿元卫冕2021年土地出让金冠军后,上海发布了2022年土地供应计划。

  4月26日,上海市规划和自然资源局发布《上海市2022年度国有建设用地供应计划》(以下简称“供地计划”)。2022年,上海全年计划供应建设用地2427-2707公顷,明显高于2021年的1920-2420公顷。

  从具体供应情况来看,商品住房用地供应计划为522-592公顷,占比达22%;商业办公用地155-210公顷,租赁住房用地135-160公顷,保障性住房220-260公顷,产业用地1320-1400公顷。此外,旧改用地供应计划为75-85公顷,包含住房用地50-55公顷,商业办公用地25-30公顷。

  土地作为楼市“晴雨表”,细微变化都将对楼市产生影响。市场普遍认为今年上海延续了增加土地供应量稳定楼市的基调,在积极增加供地和稳定地价方面张弛有度,今年大幅提升商品住宅供应总量明显信心十足。

  在供应总量增长的同时,供应结构亦发生明显变化。

  主要表现在今年住宅用地供应明显增多。若以中位数来计,522-592公顷商品住宅用地供应计划较2021年340-430公顷供应量,同比增幅约为45%;通过旧改腾挪供应住房用地50-55公顷,相较于2021年20-40公顷的供应计划也有较大比例增幅。

  住宅用地增多的同时,保障性住房用地的供应计划则有所下降,相较于2021年的360-450公顷,降幅约为41%。具体到各区,保障性住房和租赁住房供应均有不同程度下降,仅上海青浦仍规划有较大体量租赁住房和保障性住房。

  同策研究院研究总监宋红卫认为,2015年-2020年,上海商品住宅供地一直呈现供小于求态势,2021年住宅市场才实现量增价稳,这跟大量的宅地供应有直接关系。供地结构的调整在一定程度上能够起到稳定楼市作用。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,上海发布供地计划体现了当前经济压力下积极稳定房地产市场的导向。住宅用地供应规模增加与上海当前需要积极补库存,缓解购房市场的供求矛盾有关。

  从供应分布区域上看,上海临港片区依然领跑全市,商品住房用地供应量预计190-200公顷,是2021年的4倍有余,占全市商品住房用地供应的1/3。紧随其后的是浦东新区、宝山、嘉定、松江、奉贤等区域。整体来看,五个新城成为今年上海的供应主力,占全市总量约6成,其中:嘉定35-40公顷;松江35-40公顷;青浦30-35公顷;奉贤40-45公顷;临港190-200公顷。

  宝山的土地供应量上涨约33%,闵行则下降了33%,此外,金山区、崇明区构成了市郊供应主力,将分别供应30-35公顷、30-35公顷。

  上海市中心区商品住宅用地供应依旧紧张,黄浦区、虹口区住宅用地全部来自旧改供给,分别为40-45公顷和5公顷;静安区除了来自旧改的5公顷住宅用地外,还有5-10公顷商品住房用地。去年有供应的杨浦区今年不再有相关供应。

  上海中原地产首席分析师卢文曦认为,上海土地比较稀缺,住宅用地难求,供求矛盾比较明显,土地供应量通常影响未来1-2年新增供应,今年住宅用地供应增多,在稳定市场预期和情绪的同时,也能为地方带来更多收益。

  “目前,上海供求紧张的区域主要位于上海市内中环区域及中外环区域,这两个区域土地较为稀缺,旧改住宅用地是对这一情况的有效补充。旧改居民也是未来购房群体的重要参与者,对于提振楼市也有积极作用。”宋红卫表示。

  上海土地拍卖一直顶着“土地出让金第一”和“土拍模范生”双重身份。继2020年力压杭州,跻身全国土地出让金榜首,2021年再度以3142亿元成绩险胜杭州,成功卫冕后,上海今年的土地市场成为新的期待。

  2022年上海首批集中供地共推出40宗土地,均为住宅用地,总供应面积达215.6公顷,总起拍价850.7亿元。其中住宅用地31幅,商住综合用地5幅以及4幅“城中村”改造地块。

  “普陀区两个地块,闵行七宝和紫竹高新区两个地块,青浦西虹桥地块和徐泾双联路地块,都很热门且具有各自优势。”宋红卫说。

  卢文曦认为,多数地块总价不高,且土地拍卖最高限价不到20亿元的有21宗,占比差不多达到一半,利好资金预算不多的房企。

  从规则调整来看,上海本次供地首先做出调整的是“评标办法”,部分地块不再采取“135分制”,将改用“商务标(70分)+技术标(30分)的100分制”。此外,上海增加了4宗摇号地块,其余依旧采取“招挂复合”+“一次书面报价”竞价模式,并优化了“随机值”处理,在进入“一次书面报价”阶段后,若出现相同报价触发“随机值”,政策调整为所有竞拍人均可修改其报价,不再按照之前的规则仅由相同出价中的后者修改报价。

  宋红卫认为,上海今年首轮集中供地土地拍卖规则的适当调整增加了公平性和竞争性。首拍地块整体面积适中,还有部分小地块,适合中小房企参与。溢价率整体控制在4%左右,也给开发商预留了一定利润空间,央企、国企、优质民企都将是这次土地拍卖的核心主力。

  3月28日,上海土地市场发布相关通知,称因疫情防控需要,上海首轮集中供地出让将中止,后续将根据疫情防控工作整体安排及时重启交易活动。

  “一季度成交表现相对疲软只是疫情干扰了正常交易节奏,市场情绪并没有受太多影响。”某房企内部人士说,对于上海土地市场重启后的结果,我还是很乐观的。

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