高层官员接连发声,楼市要防止政策合成谬误伤害经济

许倩2021-12-14 08:40:49来源:中房报

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  高层对房地产表态出现明显变化。就在中央经济工作会议结束第二天,12月11日召开的“2021-2022中国经济年会”上,国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆解读中央经济工作会议时表示,房地产是支柱产业,住房更是居民的消费。

  “房地产业规模大、链条长、牵涉面广,在国民经济中,在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额,对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。”同在这次年会上,中央财经委员会办公室副主任韩文秀的这番话被业内认为是对房地产支柱地位的注解。

  两位正部级官员同时表态相当罕见。上一次类似提法还是在2017年1月,宁吉喆提出,“建筑业以及房地产中的实体经济部分,还是我们国家的重要支柱产业,是满足群众住房需求的主要载体。”

  刚刚结束的中央经济工作会议指出,“我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”。要扩大内需,“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”至关重要。在多位业内人士看来,要“稳字当头”,畅通国民经济循环,房地产就必须实现良性循环,这与“房住不炒”主基调并不矛盾。

 楼市下滑正拖累经济

  2000年以后,我国房地产业进入快速繁荣时期,并成为拉动国民经济发展的重要支柱产业之一。

  国家统计局数据显示,2020年房地产业增加值为7.45万亿元,较2019年增加7%。2020年房地产业对国民经济的贡献率为7.34%,相比于2011年增长了1.65个百分点。从更广义角度来看,2020年房地产业与建筑业合计增加值约14.8万亿元,占国民经济总量比重为14.5%,成为仅次于工业、制造业的第三大产业。

  房地产投资与消费都对经济增长起到引领作用。2020年固定资产投资增长2.9%,其中房地产开发投资增长7%。2020年,我国人均居住消费支出5215元,增长3.2%,占人均消费支出的比重为24.6%。

  土地出让金更是成为地方财政收的一个重要来源。2020年全国卖地收入超过8万亿元,同比增长15.9%,占全国财政收入的46%,占地方财政收入的84.03%。14个大城市卖地金额超千亿元。

  瑞银亚洲经济研究主管、首席中国经济学家汪涛估算,房地产行业通过直接和间接渠道合计拉动中国GDP增长25%左右(包括多轮传导效应),即如果房地产活动整体下跌10%,那么对GDP增速的直接和间接拖累合计可达2.5个百分点左右。

  中泰证券首席经济学家李迅雷判断,房地产作为居民家庭最大类资产,约占居民部门总资产的60%左右;与房地产直接相关贷款约占银行贷款余额30%左右。房地产同时作为资产,要占到银行总资产的30%左右。此外,地方政府的土地出让金收益加上与房地产相关税费,则要超过地方财政总收入的30%。因此,房地产对中国经济增长的直接及间接贡献也在30%左右。

  反观2021年,房地产投资增速持续收窄,房地产需求疲软,全国商品房销售面积同比增速年内持续下降,再加上土地市场大幅降温,流拍频现,房地产对经济增长的拉动效果在减弱,甚至开始造成拖累。

  根据国家统计局数据测算,10月单月,房地产开发投资同比下降5.4%,此前三个月增速分别为1.37%、0.26%、-3.47%,这几乎是一条直线下滑的曲线。新开工面积同比下降33%;房地产销售额环比下降21.32%,同比下降22.65%;房地产销售面积环比下降21.25%,同比下降21.65%,均接近历史最低水平。6月份,70个大中城市中,还只有12个城市新房价格环比下跌,11月份则有52个城市新房价格下跌。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,近期通过长效机制对房地产去泡沫的压力测试下,开发商、供应链、银行、居民、地方政府等对房地产的信心、信赖度都在下降。信心下降,就意味着需求收缩,供给端自然受到冲击。市场信心继续走弱,反过来进一步恶化开发商资金。由此,造成了房地产全链条下行。

  这种下行趋势如果持续下去,对明年经济增长的负面影响不容忽视。中国社会科学院近期发布的《经济蓝皮书:2022年中国经济形势分析与预测》预计,2021年中国经济增长8%,2022年预计增长5.3%左右。

  “房地产相关产业链条较长,在国民经济中具有系统重要性,特别是对于依赖较高的地区,房地产市场一旦过度放缓可能触发更为复杂的风险传导链条。”中国社会科学院院长谢伏瞻在发布会上表示。

 发挥支柱产业作用

  在2022年这个特殊年份,“稳增长”的意义更加强烈。在中央经济工作会议上,“稳”成为出现频率最高的字眼。会议指出,明年经济工作要稳字当头、稳中求进,各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任,各方面要积极推出有利于经济稳定的政策,政策发力适当靠前。

  需求收缩的一个重要表现就是,房地产市场进入长周期下行阶段,且短期内仍在降温,开发投资明年甚至可能出现负增长。

  韩文秀表示,经济社会发展是一个相互关联的复杂系统,要防止出现合成谬误,不把分兵把关变成只顾自己不及其余,避免局部合理政策叠加后造成负面效应。要防止分解谬误,避免把整体任务简单一分了之,更不能层层加码,导致基层难以承受。制定和实施政策都要坚持系统观念和实践标准,遵循经济规律,以实践效果来检验政策的成败优劣。

  在业内看来,这显然包含了对减碳和房地产调控经验教训的总结,政策纠偏成为接下来政策层面要做的事。

  值得注意的是,这次中央经济工作会议将房地产放在了明年7项经济稳定政策的“第三项”——结构政策要着力畅通国民经济循环。其中提到两个循环,一是国内大循环,重在突破供给约束堵点,打通生产、分配、流通、消费各环节;二是房地产业良性循环,即在“房住不炒”前提下,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  会议还强调完善公共服务政策制度体系,在教育、医疗、养老、住房等人民群众最关心的领域精准提供基本公共服务。

  这种变化背后蕴含着政策着力点的微调,即2022年政策基调有望由调结构转向稳增长,加大保障性住房建设将成为重要抓手之一。同时,对租赁住房的支持、对刚性需求的支持,将不是短期政策,而是中远期政策方向。

  要推动房地产业“软着陆”和良性循环,谢伏瞻建议,一是按照市场化、法制化原则处置化解个别房企的风险事件,压实企业主体责任。二是审慎管理房地产市场,做好稳房价和稳预期工作。三是疏堵结合,合理增加人口净流入城市保障性住房建设,调整信贷供给,通过长效机制促进房地产市场平稳健康发展。

  “通过发展和利用保障房、长租房、商品房,完善金融、土地、税收等政策措施,有利于满足居民更高质量、更多样化的合理居住需求。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示。

  实现房地产良性循环,才能更好发挥支柱产业作用,这正成为楼市调控的下一发力点。

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