丁祖昱:中央定调稳地产,市场预期回稳但城市加剧分化

丁祖昱2022-07-28 17:19:08来源:中国房地产金融

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  市场下行压力下,稳地产势在必行,政策端自3月以来不断释放积极信号。4月29日,中央政治局召开会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管。

  我认为房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位,因城施策促进房地产市场健康发展和良性循环,核心一、二线城市调控政策或将适度解绑。但限购政策较难全面退出,弱二线及三四线城市将加速跟进放松调控,并推出救市政策组合拳。同时逐步化解企业债务风险,恢复企业经营“造血”功能,进而稳定市场信心。

  居民按揭贷款有望继续松绑,保障刚需满足改善及新市民购房消费。

  总体来看,市场回稳主基调未变,但各城市市场或将加剧分化,一、二线城市大概率在三季度市场回稳,三四线城市市场回稳则需较长时间周期。

  销售、新开工、土地购置等继续下滑,投资同比微增但难延续

  销售、新开工、竣工、土地购置等继续下滑。2022年1-3月,商品房销售面积31046万平方米,同比下降13.8%;商品房销售额29655亿元,下降22.7%,二者降幅较1-2月扩大4.2pcts和3.5pcts。商品房销售均价9552元/平方米,同比下跌4%。房屋新开工面积29838万平方米,同比下降17.5%;房屋竣工面积16929万平方米,同比下降11.5%。房地产开发企业土地购置面积1339万平方米,同比下降41.8%;土地成交价款672万亿元,同比下降16.9%。

  房地产投资同比微增,但较难延续。2022年1-3月,全国房地产开发投资27765亿元,同比增长0.7%。其中3月单月开发投资额为13266亿元,同比下降2.4%,但房地产开发投资额绝对值仍然是除2021年以外近8年次高,整体规模同样维持在历史高位。房地产投资反弹或许与房企保交楼的任务密切相关,1-3月,房屋施工面积806259万平方米,同比增长1%。如果销售、新开工、土地购置等没有大幅好转,房地产投资反弹注定难以延续。

  楼市继续下行,一、二手房成交跌幅超四成,房价走势分化

  房地产市场继续下行,一季度百城成交同比跌幅达45%。据CRIC数据显示,一季度全国百城商品住宅成交7315万平方米,较2021年四季度环比下降31%,较2021年一季度同比下降45%。

  从4月30个重点城市成交数据来看,4月成交面积为1291万平方米,环比下降18%,同比下降58%。1-4月累计成交面积累计同比下降48%,较前3月(累计同比下降42%)降幅扩大6pcts。

  分能级来看,一线城市4月环比下降19%,同比回落47%。其中北京随着新增供应入市成交放量,市场热度持续回升,新盘平均去化率稳步提升至41%,核心地段高性价比楼盘销售火爆,但远郊区域不少项目去化率仍低于10%。广州核心区热度回升,供应增加情况下环比微增3%,新盘平均去化率低位回升至21%,中高端需求相对坚挺,但刚需观望情绪浓重,增城、南沙、花都等外围区域成交未见起色。上海因疫情封控影响同环比均呈现断崖式下跌。

  26个二三线城市环比下降18%,同比下降60%。城市间分化持续加剧。(1)长三角近乎全面熄火,杭州、合肥、南京等市场转弱,苏北全面承压;(2)天津、河北、山东、东北等北方市场观望情绪依旧浓重。天津来访、认购量均同比下降约四成,新盘平均去化率仍处23%低位;(3)大湾区:佛山、惠州、东莞、珠海等继续蛰伏,项目去化普遍维持在30%左右;(4)中西部:武汉、成都、重庆等市场羸弱,西安、郑州等区域分化加剧。

  二手房成交未见起色,一季度同比仍下降49%。据CRIC数据显示,占据全国约70%市场份额的21个重点城市,2022年一季度二手房成交面积达2276万平方米,同比下降49%。

  从4月9个重点城市成交数据来看,二手房市场环比再降,9个重点城市预计成交319万平方米,环比下降9%,同比下降56%,较3月扩大4pcts。前4月累计成交1214万平方米,同比降51%,较前3月扩大2pcts。其中南京、苏州、杭州、厦门、深圳、青岛等二手房市场持续低迷,成交同比腰斩,其中青岛跌幅最为显著,达80%。

  虽然市场继续下行,但居民按揭贷款边际改善,3月住户部门中长期贷款由负转正。2021年10月,住户部门中长期贷款占比一度升至53.1%的高位,但随后历月占比持续走低。

  2022年2月首次出现负增长。不过3月随着各地信贷环境持续改善,整体住户部门短期贷款增加3848亿元,中长期贷款增加3691亿元。

  据70个大中城市房价数据显示,一、二手房环比下降城市数量明显下降,不过一手房环比最大跌幅有收窄趋势,二手房环比最大跌幅仍有扩大趋势。2022年3月,新建商品住宅销售价格环比下降城市有38个,比上月减少2个。其中湛江暂以0.9%的环比跌幅居首,较上月的最大跌幅2.1%收窄1.2个百分点。二手住宅销售价格环比下降城市有45个,比上月减少12个,其中牡丹江暂以2.1%的环比跌幅居首,较上月的最大跌幅扩大0.6个百分点。

  溢价率延续低位运行,7城首轮集中土拍国企、央企是拿地主力

  土拍溢价率延续小幅回升,流拍率有所改善跌至17.5%。2022年4月,由于本月成交主力城市为集中土拍的重点城市,包括杭州、宁波、南京、成都、长沙在内的多个城市均有优质土地高溢价成交,因此带动成交溢价率环比微增,较上月上涨了0.3个百分点至4.8%。平均流拍率跌至17.5%,较上月减少0.8个百分点。

  而从已经完成2022年首轮集中土拍的深圳、杭州、宁波、南京、成都、天津、长沙来看,央、国企基本仍是各城市集中土拍的拿地主力,尤其是近期楼市明显遇冷的天津、南京等城市,本地城投托底现象仍旧突出,整体地市热度并未较去年第三批次出现明显回温。

  企业面临巨大危机,百强销售跌幅扩大,融资持续保持低位

  百强房企销售跌幅进一步扩大。据CRIC数据显示,2022年4月,TOP100房企实现销售操盘金额4284.7亿元,环比降低16.2%,降幅大于近年同期;同比降低58.6%,较3月降幅进一步扩大,且处于近年来单月业绩同比降幅的最高水平。

  行业债务风险尚未完全出清,房企融资量持续保持低位。2022年4月,100家典型房企融资量跌至356亿元,同比跌幅达43%。

  值得担忧的是,房企偿债压力集中在上半年。2022年,100家典型房企的到期债券金额超6000亿元,主要集中在上半年,3、4、6月的到期债券金额均超600亿元,短期偿债压力依旧不容小觑。

  政治局会议定调稳地产,70城市政策松绑,因城施策促进良性循环

  市场下行压力下,稳地产势在必行,政策端自3月以来不断释放积极信号。4月29日,中央政治局召开会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管。

  过去4个月,政策层面可谓由上而下,全面铺开。中央多部委密集表态稳地产,金融委强调防范化解房企债务风险,财政部明确暂缓房地产税改革试点。央行降准、降息幅度弱于预期,超百城的银行自主下调房贷利率。70城市政策松绑,南京、苏州等强二线城市跟进放松限购。

  展望未来,未来政策走向如何成为房地产市场能否真正回稳的关键。

  从中央层面来看,信贷政策将适度松绑,适度控制去杠杆节奏和力度,房企整体融资环境有望明显改善,居民按揭贷款或将继续松绑。

  中央政治局会议最新定调,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,一城一策框架下,地方政府仍需落实城市主体责任,依据市场实际情况,因城施策促进房地产业健康发展和良性循环,核心一、二线城市调控政策或将适度解绑。但核心一、二线城市限购政策较难全面退出,政策层面集中在人才落户、降低非户籍家庭社保年限要求,刺激刚需的购房需求释放。

  弱二线及三四线城市将加速跟进放松调控,并推出救市政策组合拳,以刺激居民购房消费。

  房企纾困层面,化解企业债务风险,恢复企业经营的“造血”功能,进而稳定市场信心。例如调降预售门槛,加快预售证审批,合理顺延项目交付期限,保障企业经营尽早恢复;调降土拍门槛,降低土地竞买保证金比例,分期缴纳土地出让金,尤其要降低地价,提升企业开发盈利预期。

  居民纾困层面,压力城市将进一步放松限购、限贷,并刺激居民购房消费,以减缓市场下行压力。弱二线以及三四线城市或将全面取消限购,限贷政策有所放松,尤其要下调二套房首付比例,才能有效激活相对充裕的改善性购房消费。此外,更多疲软城市将通过财税刺激托市,下调房地产交易税费,并实行购房补贴,鼓励新市民、多孩家庭及各类人才购房消费。

  城市加剧分化,三季度一二线市场有望回稳,三四线需更长时间

  总体来看,市场回稳主基调未变,但基于城市经济基本面、房地产市场现状、潜在购房需求及居民购买力等多方面因素,各城市市场或将加剧分化:

  其一,一、二线城市大概率将在三季度市场回稳。其中,一线城市市场需求及购买力最为坚挺,房地产市场或将率先企稳。当前北京市场延续供需两热,整体市场活跃度较高。上海主要是受到疫情封控影响,4月楼市近乎“停摆”,待疫情得以控制,必定迎来稳步复苏。主要基于一方面库存接近出清,截至2022年3月末,商品住宅去化周期低至5.93个月。2021年,上海放松落户限制,加大人才引进力度,全年共计新增落户7.3万人,其中居转户3.8万人,人才引进3.5万人。可以期许的是,随着高素质人才大量聚集,有望给上海房地产市场提供更为坚实的需求支撑,市场率先企稳将是大概率事件。

  二线城市市场需求相对充裕,但市场购买力有所透支,房地产市场或将轮动企稳。例如杭州,人口吸附力强劲,外来人口常年保持较快增长态势,潜在购房需求着实充裕。2021年末,杭州常住人口达到1220万人,较2020年末净增加24万人。不过,受限于居民不断加杠杆购房,住户部门杠杆率明显偏高,市场购买力难免透支。2020年,杭州住户部门杠杆率高达127%,存贷比低至70%,居民继续加杠杆购房的空间将显著受限。

  其二,三四线城市市场回稳需要较长时间周期。其中,强三线城市市场需求及购买力明显透支,房地产市场或将在下半年乃至年底才能稳住。

  例如南通,经济基本面依旧出众,2021年GDP总量达到11027亿元,同比增长8.9%。不过,人口导入情况不甚理想,外来人口主要来自于苏北地区,本地人口持续净流出,高素质人才更易被上海、苏州、南京等周边一、二线城市所吸附。2021年末,南通常住人口773.3万人,比上年增加0.5万人;户籍人口751.7万人,比上年减少4.4万人。更为重要的是,2016年以来,南通房价、地价轮番上涨,市场预期明显透支。2021年下半年以来,随着南通房地产市场持续转冷,高价盘去化压力不断加剧。

  弱三四线城市市场需求及购买力严重透支,房地产市场或将继续盘整。例如烟台,2021年下半年以来,房地产市场形势愈加严峻,多数项目反馈市场需求近乎枯竭,月均成交降至个位数。去库存压力不断加剧,截至2022年3月末,商品住宅库存去化周期高达59.4个月。各区域市场一片红海,旅游地产更是“重灾区”,海景房成交显著放缓,唯有大幅度降价,才能阶段性提振成交去化。

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