房企争相引入战投,谋求借力超车

丁祖昱2020-07-14 08:41:01来源:丁祖昱评楼市

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  今年以来,自恒大公告700亿元战投延期,到万科为广信资产包成功引入7家战投,“战投(战略投资者)”一词高频出现,在行业掀起一波热潮。

  当前市场环境下,引入战投已经成为房企寻找突破口、打开发展新局面的重要途径。房企借力战投,不仅可以缓解资金压力、改善融资环境,同时对于业务发展也能起到积极作用。

  但是引入合适、优质的战投并不是一件简单的事。特别是经营存在问题的房企,在战投引入中并不占优势。规模优势房企将成为更多战投的选择,这将推动市场资源加速向优势房企靠拢,头部效应也会愈加突出。

  2020年6月29日,万科发布公告,拟转让下属公司广州市万溪企业管理有限公司50%股权给“中信信托·广州万溪股权投资集合资金信托计划”,为广信资产包引入以信达为首的7家战略投资者。

  自2017年6月29日,万科以551亿元竞得广信资产包,该资产包的动向就一直受到行业的高度关注,历时三年,万科最终选择引入战投,回笼资金390.4亿元。

  “战投”对于房企来说并不陌生,2017年恒大总计引入1300亿元战投,就曾是国内最大规模的股权融资。简单来说,战投是战略投资者的简称,战略投资者指符合国家法律、法规和规定要求,与发行人具有合作关系或合作意向和潜力并愿意按照发行人配售要求与发行人签署战略投资配售协议的法人。

  战略投资者一般具有较为雄厚的资金、核心技术、先进管理等,有较好的实业基础和较强的投融资能力,主要为致力于长期投资合作的境内外大企业、大集团。

  今年以来,引入战投的房企不在少数,除了万科,还包括招商蛇口、绿城、协信等,总体来看,引入战投已经成为多数房企的战略选择。

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  引入战投增强流动性缓解偿债压力

  2020年5月泰禾发布了引入战略投资者的提示性公告,称泰禾投资正在筹划引入战略投资者事宜,相关交易可能涉及泰禾控制权的变更。拟引入的战略投资者的主要经营业务中包含房地产业务。泰禾投资是泰禾的第一大股东,持有泰禾12.188亿股份,占泰禾总股本的48.97%。

  2020年7月6日,上海清算所披露称未收到泰禾集团2017年度第一期中期票据(17泰禾MTN001)付息兑付资金。17泰禾MTN001为泰禾集团2017年7月5日发行的公募中期票据,金额15亿元,年利率7.5%,期限3年。这是泰禾首次出现债券违约问题。

  对于违约,泰禾方面表示,受地产整体环境下行、新冠肺炎疫情等叠加因素的影响,公司现有项目的去化率短期内有所下降,销售预期存在波动,同时由于公司自身债务规模庞大、融资成本高企、债务集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难。

  泰禾集团称将继续通过多种渠道筹集偿债资金,并表示正在筹划引入战略投资者事宜。

  截止至目前,对于泰禾引入战投的进展,目前还没有进一步消息,业内相关传闻已涉及中国金茂、厦门建发、厦门国贸万科、中国建筑、保利地产等。

  在当前行业背景下,叠加疫情影响,今年房企生存压力倍增。发展困境之下,房企纷纷借力战投,试图扭转局面,像泰禾,就主要是通过股权、债权转让进行融资,满足资金需求,增强流动性和缓解偿债压力,同时财务风险较低,有利于持续经营。

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  通过与战投合作加速项目转化效率

  除了缓解偿债压力,同时财务风险较低之外,还有部分房企通过与战投合作加速项目转化效率,进行业务升级。特别是对于大型复杂项目,更加考验房企的操盘能力、业务水平,借助战投是提升自身业务竞争力较为高效的一种方式,万科、泛海国际等房企均有意借助战投进行资产盘活及项目的打造。

  例如万科的广信资产包,尽管项目位于广州中心城区,价值可观,但同时也是大型复杂项目,操作起来并不容易,这也是该资产包从2017年竞得至今难以推进的主要原因。此次万科引入以信达为首的7家战略投资者,回笼资金390.4亿元,有效缓解投入支出压力和借贷压力。同时,由于信达在不良资产领域具备一定优势,此次与信达的合作,万科能够加速盘活资产包,推进项目开发进程,也能学习和积累大型复杂项目的操作经验,增强在不良资产领域的竞争力。

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  房企联合寻求深度合作,突破瓶颈

  规模增长对于房企发展的重要性不言而喻。为追求规模扩张,寻求合作开发已经成为行业常态。房企通过引入战投,有利于增加合作开发机会,抢占更多的市场份额。例如,绿城今年4月引入新湖中宝作为战略投资者。

  2020年4月26日,绿城中国先后发布《关于收购浙江启智及南通新湖股份之须予披露交易》和《根据一般授权 本公司向新湖中宝集团发行股份》两则公告。

  公告显示,绿城中国与新湖中宝签署了收购启东项目50%股权的协议;绿城中国将通过向新湖中宝增发3.23亿股,引入其作为公司的战略投资者,若交易完成,新湖中宝将成为中交、九龙仓之后的绿城中国第三大股东。

  绿城中国与新湖中宝同属浙江起家的老牌房企。新湖中宝成立于1993年,并于1999年在上海证券交易所上市,目前在全国30余个城市开发住宅、商业和文旅项目,总开发面积达3000多万平方米,丰富优质的土地资源为双方在房地产开发上提供了更多合作可能。

  同作为浙系房企,投资布局有所契合,这次一协议也有助于双方发挥协同效应,开展更多的合作。

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  险资是部分房企重要股东构成

  房企在战投的引入上也具有相当的偏向性,从战投引入主体来看,主要有三大类,一是险资,二是国资,三是互利型房企,在这其中,险资成为了部分房企重要股东的构成。

  近年来,万科、保利、招商蛇口等房企均纷纷引入险资,“地产+险资”的模式越来越普遍。从房企持股情况来看,险资是部分房企重要股东构成。如中国平安已经成为华夏幸福、中国金茂、碧桂园等房企的第二大股东。

  对于房企来说,引入险资作为战投将不仅能缓解短期资金压力,同时也利好于企业的长期融资,通过与金融资本相结合,获得低成本资金。

  同时,房企引入国资作为战投也较为常见,国资企业在融资、资源获取上都有相对的优势,特别是民营房企,在国资背景的加持下,更有利于市场机会的把握。而引入互利型房企,则更多出于合作的目的,实现互利共赢。

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  局势分化,资源向优势房企靠拢

  战略投资者入局房企的目的在于获取价值回报。在房企争相引入战投的局面下,战投是否入局的关键还是取决于价值投资的权衡。我们可以发现,当前房企战投引入局势已呈现一定分化现象。

  今年,尽管万科、招商蛇口、绿城中国等已经成功引入战投,但还有部分房企仍处于等待期。

  当前,能否成功引入战投与自身发展状况息息相关。在投资回报诉求下,战投将更倾向于风险小、经营管理优良的规模优势房企,而高杠杆、经营管理欠佳的房企,引入优质型的战投则更难。在此局面下,将推动市场资源加速向优势房企靠拢,行业集中度将进一步提升。

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