和泓服务:规模增速“副班长”

蒋丞2020-08-07 09:42:41来源:乐居财经

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  文/乐居财经研究院 蒋丞

  如果不是因为上市,刘江可能还隐藏在代持者背后。

  2019年7月12日,和泓服务登陆资本市场,上市前,它经历了至少8次伴随股权变更的架构调整,借此,一直在幕后指点江山的刘江,从高管和妻子手中接过股权,出任董事会主席,结束了“隐身”状态。

  这位曾以78.7 亿元身家登榜2018福布斯富豪榜的“隐形富豪”着实低调,极少公开露面,没有高清照片,聆讯资料中的介绍也是寥寥数语。

  规模增速下滑

  或许是沾染了其低调内敛之风,和泓服务似乎过于稳重了。在物管行业加速“跑马圈地”的背景下,已是不进则退。截止2019年底,和泓服务在管面积约664万平方米,同比增长约4.68%。据公开数据,2019年底共23家上市物企披露管理规模及增速,平均增速为35.66%,和泓服务排在倒数第二位。2019年新上市的8家物企中,和泓服务管理规模增速垫底。

  在物业费提价困难的情况下,通过规模扩张提升业绩是目前物企的主流做法。但近年来,和泓服务并未积极“圈地”。2016-2019年,其在管面积分别约544万平米、590.8万平米、634.7万平米、664.4万平米,近三年增速分别为8.6%、7.43%、4.68%,规模增速缓慢且持续下滑。

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  或许是因为资本市场的加持,上市后的和泓服务终于有了“大额”收购计划。2019年底,和泓物业公告称,拟收购上海同进物业70%股权,这笔交易于2020年1月22日作实,收购代价为2959.05万元。

  据披露,截止2019年9月30日,上海同进物业拥有约370万平方米在管建筑面积,未经审核资产净值约为人民币1310万元,2018年度除税后溢利289.9万元。同时,上海同进物业持有江苏同进物业及上海万润物业各100%股权。此次收购完成后,上海同进物业及其附属公司将成为和泓服务的非全资附属公司,业绩以及资产与负债将并入和泓服务的综合财务报表。

  “圈地”受限

  和泓服务曾在2019年报中,阐述了未来收购第三方物管公司计划。文中提到,和泓服务的收购目标是中型物管公司,收费管理面积在100-400万平米之间,并计划动用上市所得款项净额约3450万元,连同内部资金来源,用于收购扩张。

  收购上海同进物业花掉了2959万元,此时上市筹资净额中用于收购的3450万元备用金已花去近九成,“余额”不足500万元。若继续收购,钱从哪来?靠内部资金来源,能否继续扩张?

  从年报数据来看,和泓服务已陷入增收不增利困局。2019年,和泓服务总收入为2.48亿元,同比增长10.6%;净利润为0.14亿元,同比下降18.3%。究其原因,其收入增长主要来自毛利率较低的“非业主增值服务”。

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  根据2019收入构成,物业管理服务收入占比约67.8%,社区增值服务收入占比约21,8%,非业主增值服务收入占比约10.4%。从同比变动数据可见,非业主增值服务收入同比大增1192万元,增幅约85.9%,是营收增长的主因。但“非业主增值服务”毛利率仅16%,远远低于物业管理服务(毛利率29.9%),社区增值服务(毛利率54.9%)。只赚吆喝不赚钱,非业主增值服务收入的大幅增长,很难为和泓服务带来实质上的盈利。

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  此外,横向对比来看,同为“蚊型”物企的烨星集团,2019年底在管面积约492万平米,规模在和泓服务之下。但其毛利率约34.5%,高于和泓服务0.6个百分点;净利率约9.5%,高于和泓服务3.9个百分点,整体盈利能力要明显强于和泓服务。

  即便与目前上市物企中规模最小、在管面积只有240万平米的兴业物联相比,和泓服务的盈利能力也惨遭碾压。2019年,兴业物联毛利率、净利率分别为42.7%、19%,尤其净利率水平,是和泓服务的3.4倍。

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  盈利能力限制了和泓服务的收购资本,与此同时,其规模扩张的积极性也不算高。据中物研协数据,近年来赴港上市的21家物企中,有近八成企业计划将50%以上的募集资金用于收并购,从而促进规模扩张。其中,蓝光嘉宝服务计划用于收并购的比例为77%,兴业物联计划用于收并购的比例为72.3%,21家物企均值达到56%,而和泓服务计划用于收并购的比例只有51.8%,低于大部分上市物企。

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(图表来自中物研协)

  今年6月,和泓服务完成配售8000万股,占配售前已发行股本的20%,配售价1.28港元,折价约3.76%,所得款项净额约1亿港元。据公告,这笔资金将用于潜在的未来并购事项以及一般营运资金,但未详细披露其中用于收并购的具体比例。此时,和泓服务计划用于收购的备用金还有多少?

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