许世坛:世茂有三个新“角色”

林振兴2020-08-26 08:21:27来源:乐居财经

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  风和日丽时,所有人只关心谁将积木搭得更高。只有当暴风雨来临了,才会看清真正的考验。

  2020年上半程,世茂快速修复突发疫情影响,展现出依旧“稳健”的魄力和定力。8月25日,世茂集团(813.HK)发布中期业绩,报告期内,逆势实现合约销售额1104.8亿元,同比增长10.1%,增速位列TOP 10房企第二。同时,它凭借773.3亿元的权益销售额,稳居行业机构榜单第九。

  一如既往坚守稳健增长盘面的世茂,在高质量发展赛道上领跑房企第一阵营,同时它敏锐感知到市场宏观环境发生的变化,在周期中不断调整步频和角色。

  世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在业绩会上表态,“2020-2024年,集团将主动把销售增速调整至20%-30%,更加关注权益后股东应占核心利润增速。”不快亦不慢,合乎时机、合适自己、合适走长远的速度,这才是真正的好速度。

  与此同时,他在不确定性中寻找确定性“角色”,在大变局时代深植战略定力。面对投资者、用户、城市三个核心关联方,许世坛提出了未来世茂的三个角色——行业的引领者、改变用户的生活方式、美好生活的智造者。

  以终局决定布局。世茂三个新角色的背后,是一套前瞻性的经营逻辑与撬动增量的上升空间。在行业受到多重夹逼、规则快速迭代的当下,世茂用长期主义的战略韧性和坚决落地的必行信心,建立自身更系统性、更具象化的核心优势。

  01 |引领者:高质发展提升投资回报

  “做行业引领者”,是世茂自成立以来的高阶追求:起步之时,它凭借开创新产品实现认知引领;进阶之际,它依靠有品质高增长打造出千亿级企业发展样板。

  手握“现象级”高质增长范本,许世坛在这次业绩会上明确锁定了“投资回报”的引领目标——成为中国前五最具投资回报的以地产为主营业务的公司。这也是世茂关于“行业的引领者” 角色的首次具象化拆解,在聚焦企业核心竞争力培育及市场占有率进一步提升的同时,重视为投资人创造源源不断的价值。

  在许世坛看来,“最具投资回报”的衡量标准包括,其一是利润:过去三年世茂将规模做大,未来五年我们将聚焦利润的做强做高;其二是股价:上市公司的股价跟利润有关系,相信持续给股东利润,持续有较好的分红,持续让投资者看到有增长,那么股价也会走高。”

  实现“利润”引领的背后,需要优质且低成本土储的支撑。2020年上半年,世茂深度扎根高能级的战略红利区,获取土地84块,总价约647亿元,占全年投资总量约50%。截至6月底,世茂权益前土储约8393万平方米,货值超过14500亿元,全国布局扩展至135城的423个项目。其中,在粤港澳大湾区,世茂的可售货值高达4080亿元,名列区域外来房企货值榜首。

  世茂不仅补充大量核心一二线城市的可售资源,同时有效降低新获取土地均价。报告期内,集团拿地成本进一步摊薄至5279元/平方米,占销售均价1.75万/平方平的30%,为未来利润结转创造空间。

  下半年,世茂手握4000亿可售货值,87%位于一二线及强三四线达3480亿元。其中,在备受瞩目的海峡西岸、长三角与大湾区贡献超过2300亿元,北京、广州等TOP10核心城市权重最大。

  可以预见,世茂充裕的优质可售红利将在2020年下半年集中兑现,助力业绩增速领跑及利润额度上行。如若按下半年47.7%去化率计算,足可保障3000亿元年度目标顺利实现,且世茂集团的行业排名有望更进一步。许世坛在业绩会上表示,我们很有信心超额完成3000亿元全年目标,但暂时不会上调目标,因为现在的环境仍存在不确定性。

  当然,世茂深谙规模早已不再是评价房企实力的唯一指标,许世坛的中长期愿景同时暗含着世茂已逐渐从“规模之路”向“利润之战”进行升维。换言之,只有实现有回款的销售、有现金的利润,才能打造成色更高的“连续五年有品质高增长”样本。

  今年上半年,世茂的股东应占核心利润增速远远超过了销售增速和营收增速,用实际行动力证转变的决心。报告期内,世茂营收规模再上一个台阶,实现营业额645.5亿元,同比增长14.1%;实现核心利润82.5亿元,同比增长9%;股东应占核心利润同比上升16%增加至61.6亿元(包含处置物业部份股权收益6亿元)。

  营收、利润双增长的同时,投资人也看到世茂内生动力强劲,对其回报充满信心。今年上半年,世茂股票呈现出“跑赢大市”的态势,迎来历史最佳盘面,最高收盘价冲高至35.20港元/股,总市值突破1200亿港元,涨幅领跑内房股。并于6月,世茂正式被纳入恒生中国企业指数,成为50只成份股之一。

  一位资深房地产“数据帝”、易居企业集团CEO丁祖昱,在被问及2020年最具有前景的地产股是哪些时?他点名了世茂。

  在能赚钱、会赚钱、敢赚钱的基础上,世茂始终不忘回报股东,成为了最慷慨的内房股之一。作为一家连续14年保持稳定分红的企业,世茂自上市以来累计现金派息达313亿港元,今年中期派息更是高达0.7港元/股,其中含特别股息0.1港元/股,增幅达16.7%。

  值得注意的是,世茂无论在规模增速的领跑亦或在利润回报的引领,都设定于安全边界内。近日,市场传出监管部门出台新规控制房企有息债务的增长,设置“三道红线”,“达摩克利斯之剑”再次高悬于众多房企的头顶。

  纵使监管趋严,世茂通过多年自律与财务高质量,仍处于房企安全阵营中,时刻保持对市场的敬畏之心。充裕的资金储备成为它抗击不确定性的重要利器,于报告期内,世茂账面现金699.2亿元,较19年底上升17.3%;实现回款890.4亿元,增长9.5%,回款率80.6%;未动用的银行及金融机构融资额度520亿元,不仅融资优势明显,融资成本还下调0.1个百分点至5.5%,与大型央企不相上下。

  债务方面,世茂2020年中的净负债率为57.8%,连续第9年维持在60%以下;长期借款占比72.3%,现金短债比1.8,偿债能力安全。

  对于未来,世茂依旧自信。在投资回报方面,世茂力争实现股东应占核心利润20%以上的增速,不断提升经营的高质量成色,培育自身跑“盈”大市的投资回报能力,扎实做好增收增利,让投资人看得见实实在在的利润。

  在为股东及投资者创造价值和增厚利润的同时,世茂始终将品质放在首位,强调工程质量及用户满意度的高标准管控,争取同步位列行业前三阵营。许世坛表示,不要只看中“大”,要更看中“质量”,包括产品工程的质量、客户的满意度,也包括利润、股价等综合价值。

  02 |创变者:举两翼之力 改变用户生活方式

  在许世坛的战略规划下,世茂未来将在多元业态积累起的庞大用户群上进行发力,深挖用户消费趋势性需求,从需求侧明确提出“改变用户生活方式”的目标,助推自身在多元供给侧的产品及服务双重升级。

  “改变用户的生活方式”,透露出颇具世茂特色的两大核心信息点,其一,世茂将展示出学习型、开创性的改变姿态,不断为用户开拓新场景和新体验;其二,世茂为用户私域流量池的活化,即通过用户打通自身多元生态链的边界和衔接。

  在半年业绩会上,许世坛强调了以房地产开发为核心主体,以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为坚实双翼,高科技、医疗、教育、养老、文化等前瞻性投资等为平衡发展的关键尾翼的世茂“大飞机战略”。

  2020年也是世茂“大飞机战略”落地的元年,“双翼”增长梯队有序推进,从稳步增长、高速增长到跑赢行业。世茂希冀,于未来数年的合适时间, 分拆其他高增长、高价值的业务领域上市,持续为股东提供特殊收益。这也充分显示出世茂对多元之路的坚定信心。

  其中,成立于2005年的世茂服务率先领跑,于6月29日成功向联交所递交上市申请,并引入红杉资本中国基金、腾讯的战略投资,投资总金额达2.44亿美金。截至目前,世茂服务已布局90余城,签约管理面积超1.2亿㎡,在管项目近500个,为近240万业主和用户提供服务。

  与此同时,酒店和商娱两大专业公司也快速修复疫情产生的不利影响,于上半年创造了11.8亿元营收。目前,世茂在海内外已培育了121家品牌酒店和51座商业项目,拥有全周期产品线,为不同层次的用户群体提供差异化的服务体验。

  目前,世茂酒店板块包括两大中流砥柱——世茂酒店及度假村与世茂喜达酒店集团,世茂喜达拥有御榕、茂御、茂御居、世御、凡象、睿选尚品和睿选等七个品牌,实现从高端全服务到中端精选服务、从城市酒店到特色度假酒店等的全覆盖;世茂商业及主题娱乐囊括“4+2+M”多元业态产品组合:包括四大商业版块——零售物业、办公物业、长租公寓、服务式精装办公;两大主题娱乐版块——自有IP主题娱乐、国际IP主题娱乐;以及代表Mix & More的其他新增业务和多元业态的灵活组合,可多触点、多形式地为用户提供差异化的休闲娱乐体验。

  今年业绩会上,许世坛对多元“大飞机战略”进行微调,将金融业务从“尾翼”调整至“双翼”。在他看来,未来金融也是美好生活的重要载体,世茂金融覆盖保险、小贷以及上下游很多产业。世茂多元业态的庞大用户群,对金融服务也会有有很大需求。

  专业人士分析指出,世茂房地产于6月更名为世茂集团后,世茂酒店、世茂商娱、世茂服务等多个板块将同时升位,成为与世茂地产对等平行发展的业务单元。

  待世茂服务于2020年上市成功后,将提高集团的估值中枢,同时世茂还可以继续分拆孵化酒店、金融板块等,体现其潜在的巨大资本价值。而多元业务也将在2022-2024年为世茂集团增加利润贡献,助力世茂穿云破雾,逆周期前行。

  值得注意的是,“大飞机战略”背后是世茂多驱并进的矩阵化能力——合则协同、分则能战。商娱、服务、酒店等两翼业务板块具备全产品线支撑和完善运营能力,可以通过平台思维,激发产业协同效应。例如5月,世茂商业及主题娱乐与比利时蓝精灵版权方IMPS携手打造亚太区首座蓝精灵乐园,与上海佘山世茂洲际酒店形成“国际IP乐园+世界奇迹酒店”叠加效应的深坑度假区,客流超23万人次。

  未来,在更多的城市生活者的眼中,世茂的品牌概念会有更多的想象和延展空间,不仅仅是固定单一“地产”品类,而是囊括“物业、酒店、商娱、金融”等品类的综合性品牌展示平台。

 03 |智造者:赋能城市美好生活

  世茂不仅通过商业运营、酒店经营、物业管理及金融等“两翼”板块,打通用户生活边界,改变用户生活方式,它还擅长捕捉城市发展的律动频率。如今,“产城一体化”已成为中国城市高质量发展的主流,新的机遇也随之而来。对于以地产开发作为主业的企业来说,如何把握“产城”赛道,构建美好生活,将考验企业产业链条的构建能力及空间资源的整合能力。

  因时而动,因势而为。世茂以“美好生活的智造者”的新角色,对城市进行深度赋能,基于自身产业链优势、投资眼光及庞大的用户触点,将“尾翼”新触角延伸至高科技、文化、健康、养老、教育等新兴产业,以“重运营”促进多元场景的更新。

  实际上,拥有上述概念化的“稀缺资源”对于头部房企而言并不罕见,但如何整合资源并实现真正落地,才是企业需要直面的首要难题。

  世茂通过前瞻性的战略投资,与各行业的头部公司开展合作,整合国内外具有顶级影响力的优质资源,借助先进、成熟的经验与技术,真正实现新产业的嫁接落地。借力“朋友圈”的互联效应,一方面,可以跨过技术壁垒,缩短研发的时间周期;另一方面,不需要投入大量资金成本,避免给企业经营造成太大负担。

  例如科技领域,世茂旗下获得双软认证的高科技公司——世茂物联,与众多AI行业巨头进行合作,大数据与云计算上引入阿里巴巴,硬件制造上引入海尔智家、海康威视,人脸语音识别引入云知声、商汤科技,并在家居、社区、酒店、商办、案场、工地等场景中注入智能科技,推动微型智慧城市的落地。

  又如在医疗领域,牵手医疗品牌和睦家;养老领域,通过入股新风天域,打造中国最大的私营医疗集团;教育领域,携手百年英伦私立名校哈罗公学。

  眼下,在比肩世界级经济圈的粤港澳大湾区,深圳世茂深港国际中心和珠海世茂港珠澳口岸城正在拔地而起,它们是世茂“大飞机战略”的一体化示范基地,更是“美好生活的智造者”战略落地的两个先行样本。

  如果说,酒店+商业、商业+文娱、商业+办公等业态叠加组合,体现出了世茂“两翼”板块之间的协同能力。那么深圳和珠海的两大战略项目则是将“尾翼”和“两翼”彻底打通,以“造城”的决心,融合高品质的酒店、商业、办公、公寓、教育、文化、国际会展等业态,囊括国际顶级资源,助力打造城市新客厅,促进产城融合发展,活化区域经济。

  其中,总投资超500亿的深圳世茂深港国际中心将引入世界知名学府哈罗礼德学校进驻,并拟规划建设1万平方米的深港青年合创中心,推动高新技术产业的发展,成为深港文化交流创新高地;珠海世茂港珠澳口岸城则拟以“超级商业+超级娱乐”为概念进行一体化规划设计,打造珠海人工岛的“商旅文新一极”,充分满足粤港澳三地人员居住、工作、休闲、娱乐等各类需求。

  未来,世茂将在更多核心城市及都市圈中落地超级引擎综合体项目,通过自持和长期精细化运营,加持顶层资源,对生活、教育、消费、旅居、文化、艺术等进行补空和升级,从而真正拉动一个片区、升级一座城市、辐射一个城市群,为“美好生活的智造者”的新角色增添自信底气。

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