颐和“收缩”,银城“捡漏”

曾树佳2020-09-21 10:07:13来源:地产K线

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  马保华在公开场合,不只一次表达自己“深挖熟悉的长三角市场”的执念。

  作为银城国际执行董事兼总裁,他似乎深知区域房企生存之道,直言中小型规模房企要量力而行,不在全国布局中激进;而长三角市场的沉淀,足以让企业规模再上一个台阶。

  这决定了银城国际“聚焦一域”的发展姿态。在区域内的土拍市场上,常常可以看到该公司活跃的身影;而如今,它也伸展出了收并购的触角。

  9月16日,银城国际宣布,拟收购杭州青城房地产开发有限公司(下称“杭州青城”)全部股权及债务,总代价约为11.97亿元。

  乐居财经获悉,杭州青城于1998年成立,目前由颐和地产、浙江华虹、赵崇清及周庆兴分别持股67%、22.308%、8.712%及1.98%。该公司目前的法定代表人为颐和地产创始人何建梁。

  收购协议显示,银城国际将以约10.91亿元收购颐和地产持有的67%股权及债务,以约1.06亿元收购另外的33%股权及债务。交易完成后,杭州青城将成为银城国际的间接全资附属公司。

  目标项目位于临安区青山湖科技城,现为临安区的核心开发区之一,且目前正在城市规划中,以期整合成研发、工业化及现代与全面生活服务支持多种元素于一体的项目。

  杭州青城拥有颐和地产开发的颐和项目及华虹方开发的华虹项目,前者总面积39.6万平方米,其中未开发面积27.6万平方米;后者总面积40.95万平方米,其中未开发面积0.33万平方米。

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  项目在7年之间,两度流转,颐和地产也只是它发展旅途中的“过客”。如今被银城国际接手,杭州青城遇上了“新主”,但它身上的债务印迹,还需要一段时间去擦除。

 颐和“前缘”

  处在杭州青城股东之列的颐和地产,创建于1992年,起家于广州。创始人何建梁原来在广州远洋运输公司担任相关职务,后转身成为地产开发商。

  1999年,颐和地产独立开发的第一个项目“颐和山庄”,打出了“白云山山景楼盘”的旗号,被称为广州颐和园,该项目使得颐和地产一战成名。

  此后两三年间,颐和商务酒店、颐和大酒店等相继开业,酒店成为颐和地产的重要板块之一。

  站稳脚跟后,颐和地产开始向全国扩张,先后进入沈阳、西安、包头、鞍山、银川等城市,打造了颐和高尔夫庄园、颐和山水、颐和城府等多个项目,建立起“中国特色豪宅领先者”的品牌形象。

  随着拓展步调的持续,颐和地产在全国拥有超过30个项目,除了布局华南、华北、华东、西北的区域外,它还进军澳大利亚、美国、韩国和毛里求斯等海外市场。

  在此过程中,杭州青城也成为了它的投资标的。工商变更记录显示,2013年6月,颐和地产以10151.52万元的价格,入股杭州青城,持有其67%股权;于此同时,杭州青城的法定代表人,也由赵崇清变更为何建梁。

  但地产调控、融资收紧等行业环境,打破了颐和地产的生存平衡。或许何建梁也没有想到,颐和地产在短短几年间,现金流、产品力的“护城河”就迅速崩塌。

  去年年中,一则“颐和地产及其关联公司通过信业基金发行的卓异3号私募基金、通过中江信托发行的中江金龙86号先后出现逾期,迄今仍未兑付”的消息,揭开了它的“拮据”姿态。

  11月14日,证监会也发出警示函指出,颐和地产在信息披露、约定承诺履行等方面有多个违规行为,其中未披露多笔到期债务的违约情况。涉及未披露到期债务违约合计18.54亿元,并且涉及8起重大诉讼。

  消息一出,又将这家老牌的粤系房企,推向了风口浪尖。

  依附在颐和地产旗下,杭州青城也步履艰难。企查查数据显示,今年2月份至今,杭州青城10次被列为“失信被执行人”,大部分涉及的均为房屋买卖合同纠纷。

  目前,项目中的颐和地块约2.1万平方米因目标公司未能偿还营运应付款项约4658.31万元而面临查封措施,约2.85万平方米已由目标公司抵押予昆仑信托,作为昆仑债务的抵押物。

  此次将杭州青城抛售,或许也是颐和地产回笼资金的无奈之举。

 银城只为“长三角”

  对于此次收购事项,银城国际在公告中表示,它看中的是“目标项目的发展潜力及公司扩大其于长三角都市群的现有房地产开发业务的业务策略”。长三角,无疑是银城国际重点的屯“粮”之所。

  在年初的业绩会上,银城国际执行董事兼总裁马保华,就一再强调“继续深耕长三角,聚焦五大区域市场,重点布局南京大本营”的经营方针。截至6月底,银城国际拥有46个项目,大部分位于该区域。

  今年上半年,银城国际首进温州和常熟,在长三角获得6宗地块,地价总额61.03亿元。下半年以来,它又以4.6亿元购入无锡一宅地;并与融创合作,再入手无锡一宗3万平米的商住地。

  对于2020年的拿地预算,银城国际管理层曾表示,预计权益金额100亿元,全口径金额250亿元;而除了招拍挂,它还会通过产城融合和收并购方式获取地块。

  从拿地预算、拿地方式来看,此次银城国际收购杭州青城,似乎都在其“计划”的范围之内。

  今年,银城国际将指销售标定为递增20%,预计为240亿元。为了给业绩提供更大的后劲力,它保持着较大的拿地意愿,即使收并购存在许多债务的“善后”工作,它仍毫无犹豫地将项目收入囊中。

  该公司在公告中表示:“鉴于目标公司及其股东的财务状况,须进行与目标公司及其股东有关的债务重组以筹备收购事项。”

  为了于收购事项完成前,解除以昆仑信托为受益人抵押的面积约28.5万平方米颐和地块的土地使用权,银城国际将委托浙商资产管理与昆仑信托订立债务转让协议,以按3.05亿元的代价收购昆仑债务。

  由此,银城国际间接全资附属公司银泽鸿,及资产管理方,将各自向浙商资产管理旗下的杭州鸿钰源(有限合伙),注资1.5亿元及11.5亿元。

  在完成并购、消化资产之前,银城国际须跨过两道关卡:偿还颐和地产集团欠负颐和债权人的债务,以解除对项目部分股权实施的冻结措施;另外,还需要解除颐和地块某些部分土地使用权的抵押。

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