张玉良分封,陈军统领绿地大湾区

李奕和 张丹2020-10-13 08:41:27来源:乐居财经

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  寄予厚望的绿地广东,多次调改未见起色,张玉良决定“舍弃”。

  广州绿地从绿地集团剥离,并入绿地香港。10月12日,绿地香港(00337. HK)发布公告称,从绿地集团和绿地地产手中收购广州绿地房地产开发有限公司(简称“广州绿地”)的全部股权,总代价72.6亿元。

  其中,36.4亿元为股权代价,36.2亿元为净债项。交割后,广州绿地将成为绿地香港的全资子公司。

  这一步在意料之中。早在2019年,绿地控股(600606.SH)成立粤港澳大湾区指挥部,由绿地香港总裁陈军直接负责,就已表露出让陈军管理绿地广东业部的想法。

  这是像是一剂预防针,又像是给市场投放的试探信号。“绿地广东并入绿地香港”的传闻便是基于此举的猜测,如今一纸公告将传闻变成了事实。

  广州绿地由绿地集团持95%的股权及绿地地产持5%的股权,买方上海东方康桥为绿地香港全资子公司。绿地控股持有绿地香港已发行普通股股本约59.11%,绿地集团为绿地控股全资子公司。

  绿地控股与绿地香港为母子关系,倒手转卖广州绿地,终究还是自家生意。不过,此次转卖之举,更多透露的是,绿地在大湾区的业务已由绿地香港全盘接手。

  截止于2020年6月30日,广州绿地在广东省持有35项物业,其中29项物业位于大湾区。此次入手,绿地香港以超3.7亿元溢价购买,根据介绍,广州绿地的资产净值(包括非控股权益应占资产净值)约68.9亿元。

  这是一个“两全其美”的买卖,于绿地集团而言,剥离业绩不理想的绿地广东,是减重回血;于绿地香港而言,是加仓运粮,大湾区是其重点布局区域,股权交割后,35个项目收入囊中,大湾区土储陡增354万平方米。

  这也是尝遍多法之后的另寻出路。广东市场是张玉良给予厚望之地,也是给他不少伤痛的区域,9年发展投资近千亿元,经历架构调整、高管更迭,依然未能完成300亿元目标。

  这次“易主”,广州绿地能否展现新活力,绿地香港是否能享受其带来的业绩正增,如期完成550亿元的目标,是个未知数。

  南下进军

  绿地香港要合并绿地集团广东事业部的消息早在去年已经传出,但官方层面并没有明确表态,此次绿地香港收购广州绿地,可谓坐实了这一收购传言。

  事实上,在外界看来,绿地香港“收编”广州绿地是迟早的事情。成立近十年,绿地集团广东事业部的发展一直不温不火,业绩也难以让人满意;此外,绿地香港在粤港澳大湾区的发展势头正猛,两者的竞争关系让外界产生诸多猜想。

  绿地集团南下的步伐早在2010年开始。当年12月,绿地以14.4亿元总价拿下广州白云新城一商业金融用地。这正是后来的白云绿地中心,也是绿地在华南的首个综合体地标项目。

  广州绿地正是在这段时间前后成立。

  2012年,绿地加大广州的拿地力度,其于当年2月以低价拿下广州海珠区两幅商业金融用地。半年后,又斥资4.78亿元进入广州花都区。随后几年的时间里,绿地广东还先后进入佛山、东莞、深圳、江门、湛江、汕头、阳江等地。

  公告也披露,广州绿地及其子公司目前持有项目主要位于广东广州、佛山、东莞、深圳、江门、湛江、汕头、阳江、茂名、清远及揭阳,主要为拟作住宅、商业、办公室及停车场用途的综合开发项目。

  于2020年6月30日,目标公司应占该等项目的估计合并总建筑面积为712万平方米,其中354万平方米位于大湾区。平均算下来,绿地香港由于收购所获得土地建面均价仅为1019.66元/平方米,这些土地接近一半位于大湾区内。

 式微与兼并

  即使较早已经在广东地区拓展业务,绿地集团在该板块的发展并不理想。据了解,2011-2015年,绿地广东销售分别为7亿元、26亿元、72亿元、120亿元及140亿元。这样的增长速度显然不能让绿地集团满意。

  2016年10月,因业绩完成低于集团预期,绿地广东事业部原总经理朱怀宇被免职。取而代之的,是绿地控股副总裁陈志华驰援广东。此次人事变更,旨在加大绿地集团在粤发展力度,提振广东公司的销售业绩。

  实际上,早2015年中,绿地广东事业部就提出“挺进华南房地产市场第一阵营”的目标;而在就在更换总经理的2016年,张玉良给广东事业部提出了2017年完成300亿元销售额的战略规划。

  然而,事实上直到2019年,这一目标仍未实现。

  业绩目标一再爽约,绿地集团内部的调整也随之而来。今年2月12日,张玉良签发了一份中层管理人员的职务调整文件。正是在这一次调整中,绿地集团广东事业部不见了踪影。

  当时,张玉良表示:“地产行业企业分化严重、压力很大,企业在这样的环境下要发展,首先要改善制度,改善制度还不行就换人,通过换人来增强新的动力。”

  随后于2月19日,绿地湾区公司成立,以此前的广东事业部以及绿地香港广东公司为主体,下设深圳、粤西、佛山和广州四大区域公司。该公司核心管理层几乎都来自绿地香港。

  而据媒体报道,早在2019年,绿地集团就已成立粤港澳大湾区指挥部,将广东事业部并入其中,其负责人正是绿地香港总裁陈军。

  进击的绿地香港

  一边是绿地广东的日渐式微,业绩远达不到要求;另一边,则是绿地香港在粤港澳大湾区的攻城略地。

  在绿地广东还在为完成300亿销售目标而烦恼之际,2017年8月,绿地香港以11.4亿元总价收购广东团亿投资集团有限公司,曲线进入珠三角。项目为佛山一宗1170亩的文旅地块。

  当时,绿地香港总裁陈军将此举称为“公司布局广东省的重要战略之一”。

  2018年,绿地香港以18.55亿元收购肇庆宋隆小镇70%股权及负债,再次加码粤港澳大湾区。根据规划,该项目建筑面积超过180万平方米,是集文化、旅游度假、康养于一体的超大型国际健康生态城。

  据了解,今年上半年,绿地香港通过公开投标、战略合作与并购等灵活多样的土地收购方式,策略性地深耕长三角及云南省核心城市区域的土地储备,于7个城市收购13幅总建筑面积约253万平方米地块。

  截至上半年,该集团拥有土地储备约2200万平方米,主要策略性地分布在长三角及泛珠三角的核心城市的黄金地段。土地储备足够支持未来2至3年的发展需求。

  对于大湾区的布局,绿地香港在公告中表示,其策略是于泛珠三角区域主要城市的黄金地段物色土地,支持物业发展及投资,以增加土地储备及进一步推动公司发展。

  截至2020年6月30日,该公司在广东省大湾区拥有两个物业项目,公司应占的估计合并总建筑面积约为158万平方米。而此次收购广州绿地,将为绿地香港在大湾区带来354万平方米的丰富土地储备。

  对于该起收购,绿地香港董事会认为,收购事项是难得的机会,可在大湾区收购规模庞大的房地产组合资产,进入中国具有投资价值和增长潜力的一线、二线及三线城市,并巩固集团作为处于泛珠三角区域领先的物业开发商的地位。收购事项还将扩大集团的收益基础。

  从整体的销售层面看,2017-2019年,绿地香港均保持了较高的增长。三年间销售金额为301亿元、379.25亿元以及484.58亿元,同比分别增长65%、26%以及28%。

  受疫情等因素影响,今年上半年,绿地香港合约销售132.72亿元,已售合约总建筑面积则为111.35万平方米。销售额主要来自长三角及泛珠三角等重点区域的项目,当中江苏省、广西壮族自治区、云南省及浙江省的项目,分别占合约销售额的约51%、17%、17%及13%。

  2020年,绿地香港将销售目标设定为550亿元。在年中线上业绩会上,董事局主席兼行政总裁陈军表示,该年度经营目标并无调整。长远而言,其计划是在2021年要实现1000亿的销售额。在实现这些远大目标的征途上,粤港澳大湾区被绿地香港寄予了极大的期望。

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