香港中环中心更迭录

曾树佳2020-10-16 10:50:23来源:乐居财经

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  在香港,熙熙攘攘的中环,是金融和商业中心,被称为“香港心脏”。这里风起云涌、群英聚集,一幕幕商业沉浮的戏码持续上演。作为标志性建筑的中环中心,当然也是承载故事的主体之一。

  港媒消息称,合生创展以9.8亿港元,购买中环中心48楼全层,建筑面积约25695平方呎,呎价约38140港元。该层原由 “磁带大王”陈秉志持有,如今转而易主,最终以每呎4万港元洽购,成交价较两年前的最初叫价低20.5%。

  这并不是合生创展首次参与中环中心的“逐鹿”。2018年10月,它就曾斥资11.18亿港元,购入中环中心49楼全层,建筑面积约25695平方呎,呎价4.35万港元。

  自从2017年,李嘉诚出于“商人逻辑”的考量,以402亿港元出售中环中心之后,中环中心就变成了各路资本进退的聚集地。目前,虽然租金市场行情远不及以往,但它仍是一个热闹的“生意场”。

  更迭与流转

  中环中心位于中区皇后大道中,楼高73层,巍峨耸立,尽览璀璨海景。它占地广达10万平方呎,提供甲级商用楼面面积逾140万平方呎,极具标志性。

  三年前,“超人”李嘉诚旗下的长实宣布,以402亿港元出售所持75%中环中心权益,创出香港历史上最贵商厦成交记录,按所持楼面约122.27万平方呎计算,呎价约3.29万港元。

  中环中心从最初的传闻到最后的成交,历时一年多,期间它从报道中的357亿港元增到402亿港元,身价暴涨了12.6%,溢价45亿港元。

  不过,彼时的买家颇为神秘,只是有人传出消息,说是 “中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司”,该海外公司为中国国储能淡化工集团(香港),联同本地多名投资者组成的财团。

  但隔年2月,市场披露交易细节称,许荣茂与金利丰集团总裁朱李月华一起,以总价160亿港元,接盘国储能源手中的中环中心40%的权益;其中,许荣茂及朱李月华各持20%业权。而国储能源也并没有退出中环中心的交易,它保留了约15%权益。

  如此一来,交易标的余下的45%权益,就由许多工商物业市场投资者持有,他们在香港,大多都带有“前缀”名号。除了蔡志忠、卢文端之外,还包括“磁带大王”陈秉志、资深投资者罗珠雄及“小巴大王”马亚木等。

  后来有媒体报道称,出售之后的48层楼面中,许荣茂占9层楼面,马亚木占13层,张顺宜持有43楼、49楼及50楼3层楼面,朱李月华占7层楼面,卢文端持有5层,陈秉志及好友温太共持有9层,蔡志忠持有2层。

  “群雄割据”的局面,决定了中环中心接下来的命运流转。自2018年下半年开始,或许是出于资金的周转需求,也或许是源于投资者的买卖生意经,中环中心被零散出售消息,屡屡见诸报端。

  比如, 2018年7月,禹洲地产就以18亿港元,洽购投资者卢文端旗下中环中心58楼全层、21楼半层至尾声,呎价料约5万港元。

  8月,“小巴大王”拟出租香港中环中心12个单元,租金介于83-95港元/呎;而蔡志忠也再售中环中心22楼单元,呎价约4.36万港元/呎。9月,张顺宜将其持有的香港中环中心49、50层物业出售,成交价约26亿港元,呎价5.06万港元……

  中环中心遭遇频繁的业主更迭,令人感慨;但这种状态,或许还将持续。

  合生之变

  这已是合生创展第二次加入到中环中心的洽购中; 2018年,当朱孟依拿下中环中心49楼全层的时候,就有人猜测,这是他有意回归香港之举。

  早在1992年,他便以港商身份回到内地的发展房地产业务,创立了合生创展,并在十年之内打造出地产界的“航空母舰”。虽然他于香港起家,但一直以来,几乎没有他布局香港的动作。

  不过,彼时合生创展表示,收购之后,也只是计划将其作为香港办事处,并无出租、投资之意。乐居财经查阅获悉,它于2019年的年报中,也已将办事处的地址,由怡和大厦33楼更改为中环中心49层。

  如今,合生创展收购中环中心48层的目的,是自用还是投资,还不得而知,但它显然踩中了节点;因为此次收购的价格,比两年前的呎价,足足低了12.3%。

  眼下中环中心的租金水平,已不如往昔。8月6日,据港媒报道称,中环中心22楼2室刚以平均呎租42.5港元租出,建筑面积1973方呎,租约两年,首年月租7.892万港元,呎租40港元,创十年新低;次年月租8.8785万港元,呎租也只有45港元。

  虽然于香港低价入手物业,但合生创展的布局重心,仍然不在香港。

  该公司的地产业务铺排划归为三大区域,分别为华南、华东、华北;其中,香港与广州、惠州、中山、阳朔等一起,被纳入华南区域。今年中报显示,三大区域的收益贡献分别为56%、29%、15%,而香港并不在产生收益的城市名单之列。

  昔日的地产巨头、“华南五虎”之一,合生创展的规模显然已经落于人后。不过,今年1月份,朱桔榕接班之后,正在用另一种方式助力业绩,以此做出改变。

  合生创展正在谋求转型为综合性投资控股平台,年中,其核心利润同比大涨178.7%,达到43.11亿港元。但在其中,它当期股权投资收益达28亿多港元,二级市场投资达到114亿港元。换言之,净利润的大增,是得益于股权投资业务,而非房地产市场。

  在此情况下,它也面临着负债的压力。假如以银行机构借贷净额、优先票据及商业抵押担保证券占股东权益百分比来计算,其中期的负债比率,已由上年底的66%上升至今年中期的92%。

  合生创展凭借老牌房企的姿态,向来引人关注,此次购下中环中心部分物业,再一次置身于聚光灯下。但名声在外,它仍需着眼于自身的发展状态,

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