公司杨宏彬 2020-12-29 09:00:08 来源:乐居财经
12月25日,中南建设发布公告称,将通过江苏锦翠房地产有限公司(下称“江苏锦翠”)收购其控股股东中南控股旗下武汉金诚企业管理咨询有限公司(下称“武汉金诚企管”)51%股权,代价为1.07亿元。
其中,中南控股间接持有武汉金诚企管100%股权。中南建设间接持有江苏锦翠75%股权,另一间接持股25%的股东为上海绽珈企业管理有限公司,该公司背后的实控人为中南控股董事陈小平。
武汉金诚企管全资子公司武汉航石置业有限公司(下称“武汉航石“)拥有武汉东西湖区P(2020)130号及P(2020)131号两宗地块的开发权,此次交易过后,中南建设将与中南控股共同开发武汉东西湖公园项目。
此次的交易是中南控股给中南建设转让项目。实际上,在近两年中南控股曾多次向中南建设转让项目。
母公司多次转让项目
此次武汉东西湖项目的交易,中南控股对中南建设属于平价转让。
武汉东西湖区两宗地块为捆绑出售,总用地面积162亩,总计容面积25万方。由武汉航石于2020年11月公开竞得。两宗地块的起拍价分别为8.12亿元和2.323亿元,武汉航石以10.4亿元的底价成交了这两个地块。由于武汉航石支付了20%土地款,中南建设收购的51%股权对应的价格为1.07亿元。
中南控股对于中南建设的平价转让并非首次。2019年11月20日,中南建设发布公告称,其全资子公司青岛中南世纪城房地产业投资有限公司,从控股股东中南控股受让山东潍坊项目100%股权,交易对价2.35亿元。而中南控股拿下该项目时所花费的价格为2.47亿元。
据乐居财经不完全统计,近两年来,中南控股已经为中南建设转让了10个项目公司的股权。
对于母公司向子公司转让项目,IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜分析称,一般房企向子公司转让项目往往是为去杠杆,降负债。中南控股不属于上市公司,其对中南建设转让项目可能是为了增厚中南建设的利润。
此次公告称,武汉东西湖公园项目开发预计总投资21.9亿元,而中南建设为项目的预计总投资只为8.38亿元,仅占总投资的38%。按照股权比例收益共享的原则,若项目营收良好,持股51%的中南建设显然能拿到更多的利益,而项目开发主要的重担却压在了中南控股的肩上。
踩中两条“红线”
前11月,中南建设累计销售金额已达1950.8亿元,2000亿级房企的称号已近在眼前。且较10月销售额增长13.71%,较9月增长36.33%。若按此速度增长,中南建设2300亿目标有望完成。
再看其营收,中南建设前三季度收458.6亿元,同比增长12.0%;归母净利润36.8亿元,同比增长62.7%,加权平均净资产收益率(ROE)15.78% ,同比提升3.56个百分点。
但在收益增长同时,中南建设踩中了两条红线,截止今年三季度末,中南建设的资产负债率达到89.02%,总债务超800亿,净负债率达到136%(红线为大于“100%”),而剔除预收款后的资产负债率为82.5%(红线为大于“70%“)
在此情况下,中南建设的资金并不宽裕。
据悉,武汉航石竞得的两个地块于东西湖吴家山新城板块,该板块目前是东西湖房地产项目最为聚集区域,区内有包括新城、东原、中南、华发、中梁等十余家房企,板块存量超180万方,住宅项目售价在13000-14000元/㎡(毛坯)。激烈竞争下,由中南控股拿下项目,再转让予中南建设,一方面可增加中南的“胜率”,另一方面可降低中南拿地的资金压力。
另外,武汉东西湖P(2020)130号及P(2020)131号地块总用地面积162亩,总计容面积25万方,其中商业占比为45%。刚刚剥离的中南商业也需要扶持。
在此前公告中,中南建设曾明码标价过与中南商业的合作内容:对于项目前期可行性研究,须参照每项目50万元,年度最高金额不超过1000万元的标准进行合作;对于项目获取后的咨询服务,须参照每项目150万元,年度最高不超过1000万元的标准进行合作,对于项目商业部分的代建服务,须参照每项目5450万元每月支付的标准进行合作。
在这个商业用地占比高达45%的新项目中,后续或将出现中南商业身影。
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |