房企的“春城”战事

李奕和2021-01-29 08:33:11来源:乐居财经

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  中交地产(000736. SZ)近来在昆明市场动作频频,其先后搭上云南城投、金地、碧桂园,以控股姿态,与头部房企“分食”春城。

  1月27日,云南碧清房地产开发有限公司(以下简称“云南碧清”)股权结构发生变更显示,中交地产新增进入成为其股东方,持股比例51%,碧桂园持股比例从94%下降到43%。

  去年12月17日,昆明出让11宗土地共揽金51.36亿元。当中,中交地产以6.34亿元拿下官渡区关上街道办事处KCGD2017-36号地块。

  此动作的两个月前,它刚与云南城投签下深化战略合作。根据协议,云南城投将依托其在昆明、西双版纳州、大理州等云南省内的项目储备资源,与中交地产共同搭建合资平台公司。

  合资平台公司意在推进云南城投下属储备项目的土地整理、开发及建设等工作。中交地产以此搭上了云南省的“大地主”。

  事实上,中交地产自2017年首入昆明以来,几乎以每年一子的速度在昆布局。而在其已落地的项目中,不少就是联合开发。

  它深知,在拥挤的昆明市场,房企与房企之间的合作是常有之事,单打独斗并非明智之举。特别在“三道红线”等新规出台,减压、降负成为行业主流战略下,中交地产的扩张布局更是如此。

  中交的控股“瘾”

  1月27日,云南碧清房地产开发有限公司(以下简称“云南碧清”)股权结构发生变更显示,中交地产新增进入成为其控股方,持股比例51%。

  此前,云南碧清股东方主要为云南碧桂园、堆龙德庆区碧享企业管理有限公司、堆龙德庆区碧辉企业管理有限公司、昆明兆鼎财务管理合伙企业(有限合伙),四者分别持有94%、3%、2%、1%股权。

  股权变更后,云南碧桂园的持股比例从94%下降到43%,新增股东方中交地产持股51%,其余的股东方持股比例不变。也就是说,云南碧清的大股东从碧桂园变为了中交地产。

  与股权结构一起发生变动的,还云南碧清的高管层。当天,该公司的法定代表人由潘永卓变更为赵光勋,公司董事新增邓啸;监事行列中,薛冰退出,新增谷洪雷和陈少国两人。

  资料显示,潘永卓实际为碧桂园集团云南区域总裁,赵光勋则是中交地产昆明公司副总经理;此外,邓啸、谷洪雷、陈少国三人与中交地产旗下多家公司有所关联,均为中交地产方面人士。

  在过江龙常年盘踞的昆明市场,云南碧清并非中交地产与碧桂园的首次合作,双方最近的一次合作是一个名为中交·碧桂园·映象美庐的项目。这还是中交地产在昆明市场落子的第三个项目。

  中交地产最早在2017年进入昆明市场,当时的首秀项目为中交·锦绣雅郡。据了解,该项目曾创下9个月内完成全部去化、提前8个月实现交付的战绩,成为当时的热销楼盘。

  中交地产也得以凭此项目,在竞争激励的昆明市场站稳脚跟。

  与中交·碧桂园·映象美庐一样,中交地产在昆明市场落子的第二个项目其实也是一个合作项目,只不过合作的对象并非碧桂园,而是是另一家房企金地。

  2017年10月,中交与金地组成的联合体昆明中交金汇置业以13.55亿元的价格,拿下昆明官渡区小板桥街道3宗地块,项目因紧邻巫家坝片区未来规划建设的“中央公园”配套,而得名中交金地·中央公园。

  据查,昆明中交金汇置业由中交持股52%,金地持股48%。据2020半年报披露,该公司性质为股权投资。这次中交虽是控股方,却没有操盘。

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  2019年5月,中交地产再次以17.64亿元、溢价48%斩获东白沙河片区2宗地块。该项目便是与碧桂园合作的中交·碧桂园·映象美庐项目。也是中交地产在昆明落子的第三个项目。

  项目公司为昆明中交东盛房地产,由中交持股50%,碧桂园持股49%,另1%由昆明众鑫建设项目管理合伙企业(有限合伙)持有。这家合伙企业有14位自然人股东,多为中交关联人士。包括中交地产西南区域公司总经理李军、中交地产昆明公司副总经理赵光勋、中交地产昆明公司副总经理程熙文等。控股权依然稳稳握在中交手中。

  目前,与金地、碧桂园合作的项目公司均由中交控股,也由中交并表。此次收购云南碧清51%股权后,中交大概率会将其纳入合并报表范围。据查,云南碧清旗下项目开发已近3年,现已开始销售,或对中交2021年业绩形成助力。

  云南碧清也仅是碧桂园在昆明合作项目的冰山一角。事实上,作为比中交地产更早进入昆明市场的一批房企,碧桂园在昆明市的合作更为常见。

  据了解,2013年,碧桂园首进云南曲靖,打造曲靖碧桂园;2015年,碧桂园落子楚雄,布局云南第二城;到2016年5月,碧桂园首入昆明的第一个项目碧桂园·凤凰湾正式开工奠基。

  近些年来,其在昆明开发的中南碧桂园樾府、中交·碧桂园·映象美庐、中南中梁碧桂园天韵、隆盛府、古滇水云城、新城碧桂园雅樾等项目均是与其他开发商进行开发,当中还不不乏三家及以上房企合作开发的项目。

  房企“春城”战事

  云南碧清成立于2018年3月23日,其目前正在开发建设一宗在昆明市经济技术开发区清水片区的KCJ2017-14F地块。这是一宗占地255.3亩的住宅用地,最早由碧桂园在2018年3月拿下,当时成交总价9.16亿元,溢价达109%。

  对于云南碧清旗下开发的项目名称,网上资料鲜少有披露,但可以确定的是,根据此前中交地产的另一则公告,KCJ2017-14F地块的项目已经开始销售。

  实际上,中交地产收购云南碧清51%股权一事,早在去年12月4日就有所披露,根据当时中交地产的公告,“双方已签署相关合作协议,将于近期完成股权变更”。

  近两个月后,这笔收购随着云南碧清最新持股方的露出,尘埃落定。

  其实,不仅仅是中交地产和碧桂园,近些年来,面对激烈竞争的昆明市场,房企之间的合作变得再正常不过。究其原因,这与昆明市场外来房企云集、拿地竞争激励、土地溢价高密不可分。

  2016年开始,昆明加大土地供应量,开始吸引品牌房企的纷纷入驻。2017年3月,在全国超40个城市出台超百次严控政策的背景下,昆明出台了《关于促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见》及《不限购,首套房最低首付20%》等关于房地产的最新六条措施,进一步促进昆明楼市去库存。

  当时,首套房首付最低20%、二套房首付30%的“新六条”,堪称全国购房首付比例最低城市。加之不限购等宽松政策,刺激了许多受购房资格限制城市的资金进入到昆明市场,昆明土地市场热度持续升温。

  有数据显示,在2017年,昆明通过招拍挂拿地的企业共有73家。当时,拿地排名前十的外来房企就占了80%,本土房企只占20%。

  根据昆明土地交易拍卖中心2017年数据,当年昆明主城共卖出土地近1.4万亩,成交金额约454亿元,创下了2012年以来昆明主城土地拍卖交易的新高。而高竞价轮次、高溢价率更成为昆明土地市场的标配。

  这种热度一直持续到两年后。机构统计数据显示,2019年昆明土地出让592宗,面积达2475.03万平方米,出让金额达1011.9亿元。成为当年16个土地成交金额超1000亿的城市之一,同比涨幅近60%,仅次于南京、福州之后,排名第三。

  据了解,仅在2019年,昆明就吸引雅居乐、旭辉、卓越、世茂、光大、中骏、大华等十多家房企的入驻。伴随着土地成交溢价的走高,房企拿地的代价也越来越大。地产开发商纷纷组成联合体拿地或后期引入合作伙伴,以分担拿地成本和开发风险。

  去年以来,随着 “三道红线”等监管新规的出台,更促成房企积极寻求合作扩张的原因。仅中交地产而言,于2020年中,其账面现金121.96 亿元,短期债务约89.12 亿元,现金短债比为 1.37。但其净负债率达到 238.86%,剔除预收款后的资产负债率为 86.26%,脚踩“两条红线”。

  与单打独斗相比,合作开发可以使房企以更少的资金撬动更多的项目,迅速抢占市场,且负债规模得以控制。

  在2019年12月,中交地产经过95轮激烈竞价,还曾击败绿城、中海、金地、金科、中梁等多家知名房企,夺得呈贡区龙城街道办事处1宗面积145亩地块。该宗地还以溢价96%、19.31亿元的总成交价,成为呈贡区当时单价最贵地块。

  该项目是中交地产在昆明的四个落子项目,同样引入合作方开发。2020年1月7日,中交地产公告,引入非关联方云南盛元、关联方二航局、关联方中交昆建共同投资设立项目公司(昆明中交熙盛房地产有限公司),开发建设上述地块。项目公司注册资本20.8亿元,各股东方分别占比47%、20%、25%和8%。

  但在昆明中交熙盛的最新股权结构中,中交地产、二航局、中交昆建分别持有该公司62%、30%、8%股权,已经不见非关联方云南盛元的踪影。

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